Si fa presto a dire affitti brevi. La prospettiva di canoni d'affitto sostanziosi, magari abbagliati dalle cifre monstre richieste in periodi particolari (fiere, eventi, altissima stagione), e per di più con scarso rischio di morosità, e magari tenendosi la casa a disposizione per alcuni periodi è sicuramente molto attraente. E spiega in parte il successo di questa forma di investimento prima, e di modalità di locazione in seguito. Un'attrazione che oggi potrebbe diventare ancora più forte alla luce di diversi fattori favorevoli per il mattone residenziale: flussi turistici in espansione, domanda e canoni d'affitto in crescita, aspettativa di tassi di interesse in discesa, e quindi anche di calo del costo dei mutui. Infine, le prospettive generali del mercato sono positive: il calo dei tassi potrà sostenere le compravendite, e quindi i prezzi, scongiurando flessioni significative, mentre il mercato degli affitti, dopo il boom degli ultimi anni, sembra destinato a stabilizzarsi. Insomma una combinazione molto interessante, specie per chi ha intenzione di comprare casa, e ancor di più se è per metterla a reddito, magari con la formula dell'affitto breve. Il tutto però a patto di seguire alcuni accorgimenti per evitare che l'attrazione per il settore non diventi fatale. Il primo è quello di avere aspettative realistiche in termini di possibili ritorni. «Di sicuro sono più elevati rispetto a quelli derivanti dagli affitti tradizionali, ma il divario non è enorme», premette Francesco Zorgno, presidente di CleanBnB, property management nel mercato degli affitti brevi che gestisce quasi 2.500 immobili in tutta Italia. «Gli incassi non dipendono infatti dai canoni giornalieri o settimanali, ma da quante notti è effettivamente occupata l'abitazione. Ed è indubbio che il numero è inferiore rispetto all'affitto tradizionale. Basta pensare che nella sola città di Milano oggi ammontano a oltre 19 mila gli annunci di case su piattaforme per le locazioni a breve termine, ma che di queste la maggior parte non è occupata per più di due tre mesi all'anno e almeno un migliaio non ha avuto neanche un inquilino nell'ultimo anno».
Molte leragioni dello sfitto: è un business che richiede impegno, e i proprietari privati spesso non riescono a seguirlo per mancanza di tempo o di esperienza di gestione. L'offerta è sempre più vasta, saturando addirittura alcune zone, e infine i clienti diventano sempre più selettivi, complice l'ampia possibilità di scelta. Per questa ragione spesso conviene appoggiarsi a un gestore professionale, in grado di seguire tutte le incombenze legate all'immobile, dall'annuncio alla gestione degli inquilini, biancheria e pulizia finale fino a eventuali piccole riparazioni, oltre alle segnalazioni d'obbligo alla Questura e al pagamento della tassa di soggiorno. «Ma soprattutto è in grado di massimizzare il tasso di riempimento dell'immobile e quindi gli incassi», sottolinea Zorgno. «Ma con alcune importanti avvertenze. La prima è che nessun gestore è in grado di prevedere per quanti giorni all'anno e a che tariffa riuscirà a locare l'abitazione, e quindi a garantire un rendimento. La seconda è che all'incasso vanno sottratte la commissione per il gestore, in genere tra il 25% e 32-33% del totale, e le spese generali a carico del proprietario, ovvero condominio, utenze, e le varie imposte come Imu, Tari e la cedolare secca. Il tutto però a fronte del vantaggio di non doversi occupare di nulla, di non dover impegnare l'immobile a lungo termine e soprattutto di non incorrere nel rischio di morosità. Non a caso la scelta dell'affitto breve non è alternativa a quello tradizionale, ma a lasciare l'immobile vuoto, opzione scelta dalla maggior parte dei proprietari di seconde case».
Chiariti questiaspetti, l'altro punto importante è la scelta della casa da destinare all'affitto breve. L'acquisto a fini di investimento è sempre a rischio perché i rendimenti sono falcidiati da spese e tasse, in parte però compensate dalla possibile rivalutazione dell'immobile. L'acquisto con mutuo evita però di dover anticipare tutto il capitale e funziona come un piano d'accumulo. A patto che l'immobile sia adatto all'affitto, in questo caso breve. Non a caso un buon modo per non correre rischi è quello di affidarsi ai consigli di un gestore di affitti brevi, oppure puntare su un immobile con già alle spalle una storia (di successo) di locazione di questo tipo. Nel settore commerciale funziona già così, cioè l'immobile è considerato più liquido nel senso che si riesce a venderlo a un prezzo migliore o più in fretta. In alternativa, quali i criteri per scegliere al meglio? «In primo luogo occhio alla posizione, l'unica cosa che non si potrà poi cambiare», spiega Zorgno. «Attenzione a questo proposito alle zone sature di offerta perché proprio quelle più ricche di annunci sulle piattaforme sono spesso le più rischiose. In generale meglio evitare il centro storico, dove investire è anche più costoso, e al contrario puntare su zone più periferiche ma bel collegate, magari vicine a università, ospedali, distretti industriali». Fuori dalle città, interessanti possono essere i piccoli borghi, sempre evitando le mete già ricche di offerta, che in genere corrispondono a quelle più turistiche. Oltre ad esserci un'offerta inferiore di affitti brevi, spesso anche l'offerta alberghiera è carente, con strutture spesso vecchiotte e magari non aperte tutto l'anno. «Proprio il turismo nei centri minori, meno affollati, ha avuto inoltre una forte accelerazione dalla pandemia in avanti», prosegue Zorgno, «attirando sia i turisti italiani sia gli stranieri».
Il secondo punto importante riguarda le dimensioni dell'appartamento da destinare all'affitto breve. Meno interessanti i monolocali e bilocali minuscoli, troppo simili a una camera d'albergo, che inoltre offre più servizi. Meglio puntare su strutture con almeno quattro posti letto, cioè una camera più living, che infatti risultano le preferite a Milano e Torino. Oppure quelle con due camere più living (sei posti letto), preferita a Roma e Firenze. «Il terzo punto riguarda in fine l'allestimento. tale da rendere l'immobile comodo, accogliente e dotato di tutto il necessario, dagli utensili per la cucina a wi-fi e aria condizionata», aggiunge Zorgno. «Non serve niente di particolare, né di lussuoso, purché esprima personalità perché, per andare in camere tutte uguali, tanto vale andare in hotel. Servono invece arredi di gusto, un bel palazzo e una gestione attenta alle esigenze dell'ospite». Attenzione, le caratteristiche elencate servono anche a garantire l'appeal dell'immobile nel tempo: non va dimenticato che ogni anno i gestori rinnovano in parte il portafoglio immobiliare, lasciando (oppure chiedendo commissioni superirori) per gli immobili non più in linea con la domanda divenuti quindi poco redditizi.
L'ultimo punto cui fare attenzione riguarda i rapporti con il condominio in caso si punti alla formula dell'affitto breve. Acquistare un immobile già locato con questa formula può dare qualche garanzia in più, «ma la cosa più importante è una buona comunicazione», conclude Zorgno. «Va avvisato l'amministratore della scelta di locare con affitto breve, e allo stesso tempo gli ospiti delle regole del condominio in termini di orari di silenzio e smaltimento rifiuti. In genere gli ospiti, specie stranieri, rispettano le regole». (riproduzione riservata)
