Case, Milano capitale europea del lusso, nessuna città crescerà così tanto nel 2026 e nel 2027

«Ma po’ vegnen chi a Milan». La canzone che più di ogni altra celebra Milano racconta di come la narrativa poetica che veniva fatta su Napoli e Roma contrastasse con gli afflussi verso la città ambrosiana proprio dei partenopei. Erano gli anni ‘30 e Milano non ha mai smesso di accogliere lavoratori da tutta Italia, come gli stessi genitori - pugliesi - di Giovanni D’Anzi, l’autore di «O mia bela Madunina».

Oggi però c’è anche un’altra categoria di persone che arriva e cerca casa a Milano. Si tratta degli high net worth individual stranieri che scelgono Milano attratti dall’imposta forfettaria fino a 300 mila euro annui sui redditi prodotti all’estero, dallo status che oggi Milano si è costruita da un punto di vista internazionale e dalla relativa vicinanza (rispetto ad altre grandi città) a mare, montagna e laghi. Una dinamica che prosegue da diversi anni e non sembra destinata ad arrestarsi.

Gli effetti più evidenti sono sui prezzi delle case di lusso. Dal 2020 al 2025 le quotazioni al metro quadrato degli immobili di pregio sono cresciute da 15.729 a 22.093 euro. E secondo le stime di Knight Frank i prezzi continueranno ad aumentare nel 2026 del 5% e nel 2027 del 4%. Nessun'altra città europea registrerà aumenti superiori e gli incrementi sono particolarmente significativi se paragonati a una crescita globale media dell’1,6% nel 2026 e del 2,2% nel 2027 nelle case di lusso, con alcune città che addirittura registrano dei decrementi.

Il paragone tra Milano e Londra. Ora si può investire nella capitale inglese

Un caso emblematico in questo senso è Londra, che nel 2026 calerà del 2%. La capitale inglese resta più cara di Milano nelle case di pregio con i suoi 26.277 euro al metro quadrato, ma il mercato si è raffreddato parecchio negli ultimi cinque anni. In questo periodo il potere d’acquisto è aumentato del 7%, mentre a Milano è diminuito del 24%.

La crisi di Londra non investe solo il lusso ma anche altre categorie immobiliari. Secondo le analisi di G International il prezzo medio si attesta a 9.010 euro al metro quadrato, con le zone di fascia medio-alta a 10-15 minuti dalla City tra 7.020 e 10.530 euro al metro quadrato, mentre nel segmento ultra-lusso gli eleganti quartieri di Mayfair e Belgravia variano tra 20 mila e 29 mila euro al metro quadrato.

Prime Central London, forse il quartiere più ambito sulle sponde del Tamigi, tratta circa il 25% sotto il picco del 2014 (secondo i dati di Savills di fine 2025), si tratta del livello più basso dell’ultimo decennio. I motivi sono molteplici: l’introduzione di un’imposta di bollo progressiva per transazioni sopra 1,5 milioni di sterline, un’ulteriore imposta del 3% sulle seconde case, e poi la Brexit, il Covid, lo shock dei tassi e la fine del regime fiscale non-dom.

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Secondo Performa Capital, agenzia di consulenza immobiliare, l’attuale fase di correzione può rappresentare un’ottima opportunità d’investimento visto che i fondamentali comunque restano solidi: l'investimento annuo a Central London è di 18,1 miliardi di sterline, con il 62% delle transazioni da acquirenti internazionali, inoltre è la prima volta in Uk in cui i salari crescono più dei prezzi immobiliari. Il quartiere emergente è rappresentato da Canary Wharf con la costruzione di nuovi uffici da parte di Jp Morgan, Visa e forse BlackRock, e gli investimenti in build to rent.

Da New York a Dubai, il mercato immobiliare nel mondo

Sembra non conoscere crisi invece New York, il cui mercato del lusso è previsto in crescita del 5% sia nel 2026 che nel 2027. La tassa introdotta dall’amministrazione Mamdani non è un deterrente, inoltre il 10 agosto è stata sospesa da un giudice di Staten Island a seguito del ricorso di tre proprietari per i metodi di selezione degli immobili assoggettati all'imposta. Il mercato della Grande Mela è solido e liquido. Come riporta G International, il 74% degli acquisti nel quarto trimestre 2025 è stato pagato in un’unica soluzione. Gli affitti, in media 4.825 euro al mese, sono in crescita del 5,9% annuo, con rendimenti del 3-4% nelle zone più richieste, in linea con il resto del mondo, a dimostrazione dell’essenza strutturale e non speculativa del mercato newyorkese.

Miami mantiene il suo status nel lifestyle, a cui da qualche anno si è accompagnata la creazione di business district. Qui, per chi non bada a spese, il Surf Club Four Seasons di Surfside arriva a 54.750 euro al metro quadrato per le unità fronte mare e addirittura 94.400 euro al metro quadrato per gli attici, che lì si chiamano penthouse.

Prezzi bassi invece a Dubai e Abu Dhabi, che «hanno superato la fase di prudenza legata alle tensioni geopolitiche dei mesi scorsi, tornando entrambe al centro dell'interesse degli investitori», commenta Ross Bellantoni, ceo di G International.

A Dubai c’è stato un calo dei prezzi e la città non è interessata dal conflitto da diversi mesi, può essere un buon momento per acquistare anche perché, come riporta G International, tramite gli affitti un acquirente può rientrare nell’investimento in meno di 15 anni, mentre nelle altre grandi città il periodo varia da 25 a 40 anni.

Prezzi ancor più bassi ad Abu Dhabi, in crescita in alcune zone del 18-21%. La città giova del piano Vision 2030, sostenuto da fondi sovrani che gestiscono oltre 1.700 miliardi di dollari reinvestiti nello sviluppo del Paese; la previsione di G International è che in 5-10 anni i valori delle zone prime si avvicineranno a quelli delle principali capitali mondiali.

Percepita come una città sicura dove investire e al contempo ancora indietro in quanto a prezzi, è facile comprendere perché Milano sia così attraente rispetto alle altre grandi città del mondo. Tut el mund a l’è paes, a semm d’accord, ma Milan l’è un gran Milan! (riproduzione riservata)

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