A Milano il mercato immobiliare residenziale di lusso regge e lo fa meglio del resto del settore. Mentre infatti il comparto residenziale nel suo complesso evidenzia una tenuta, e in alcuni casi una crescita, dei prezzi (+3,2% Milano a inizio 2024), il mercato prime registra incrementi anche sul lato delle compravendite e del fatturato. Per il 2024 le stime parlano di un totale di 23.144 compravendite per il mercato residenziale milanese, con un calo potenziale del 6,8% rispetto allo scorso anno, stando alle previsioni di Vincenzo Monti Prestige Prime Residenti 2024 (basate sui dell'Omi dell'Agenzia delle Entrate). In controtendenza il solo comparto delle case di pregio dovrebbe chiudere l'anno in corso con una crescita, seppur timida, del 2,3% realizzando un totale di 355 transazioni. Il fatturato del segmento arriverebbe così a un volume di scambi di 710,8 milioni (+8,2%).
Tornando ai prezzi, quelli medi richiesti per le abitazioni di lusso a Milano sono cresciuti del 5,5% nell'ultimo anno raggiungendo i 13.349 euro al metro quadrato. Considerando il tasso di inflazione (quest'anno intorno al +0,9% medio annuo) gli esperti confermano la bontà dell'investimento, anche in termini reali, con un prezzo medio che cresce di oltre quattro punti percentuali netti. Guardando nel dettaglio ai quartieri del capoluogo meneghino, tra le performance migliori spicca il balzo della zona di Castello, Buonaparte e Cairoli (+9,1%) che registra un valore medio di vendita vicino ai 14 mila euro al metro quadrato grazie anche al fatto che la riqualificazione della zona davanti al Castello Sforzesco si è praticamente conclusa. Dal primo posto in classifica non si schioda però l'area del Quadrilatero della Moda, con quasi 16.800 euro metro quadrato (+4,3%) e un valore top medio di oltre 23 mila euro. Se si guardano però le richieste espresse in questi mesi dai venditori, gli esperti fanno notare come la barriera dei 20 mila euro al metro quadrato sia stata superata anche da altre zone come quelle di Monti, Brera-Moscova, Cadorna, Cordusio, Palestro e Duse. Diversi quartieri del centro (Cadorna, Magenta, Monti, ma anche Cordusio, Piazza Affari e Piazza Duomo) restano poi agganciati ai 14 mila euro al metro quadro come valore medio di vendita. Da evidenziare anche il quartiere che ha invece performato meno rispetto alla media: a Brera e Moscova la rivalutazione si è fermata al +3,7% dopo però che la zona ha registrato negli ultimi cinque anni fra i maggiori incrementi di prezzo, viaggiando a una media di oltre 8 punti all'anno.
A sostenere prezzi stellari del mercato prime milanese è senza dubbio la mancanza di offerta, che si scontra con una domanda da parte di investitori che al contempo non frena. «Bisogna considerare che gli immobili con le caratteristiche più ricercate, i cosiddetti trophy address, i piani alti, le migliori viste, aperte e luminose sulla città, non saranno mai molti, e che gli asset disponibili per l'acquisto adeguati alle aspettative più elevate saranno sempre meno», spiega Andrea Pincherli Vicini, ceo & founder di Vincenzo Monti Prestige. «I proprietari si tengono stretti i propri gioielli. Diversificano i propri asset patrimoniali ma la casa molto raramente decidono di metterla sul mercato. Questo è il problema del mercato prime, ma anche il suo vero punto di forza e motivo di crescita». A restringere ancor di più il contenitore dell'offerta a cui attingere si aggiunge il fatto che la stragrande maggioranza di queste case si trovano in strutture già esistenti: il mercato milanese non è infatti guidato da nuove costruzioni. L'offerta deriva soprattutto dalla riqualificazione degli edifici, ma non a un livello tale da poter competere con i grandi centri di ricchezza europei, dove le transazioni immobiliari hanno numeri più alti grazie a una disponibilità di prodotto ben più ampia. Basti pensare che il mercato immobiliare generale di Parigi da solo vale più di tre volte di quello di tutta l'Italia, e per trovare Milano nella classifica delle città europee a maggior concentrazione di operazioni immobiliari bisogna arrivare in settima posizione con 2,18 miliardi di euro. Di fronte a questo scenario e alla mancanza di prodotto, gli esperti escludono un calo dei prezzi. «Il processo di repricing, che ha già interessato il segmento prime ha comunque lasciato questa nicchia in condizioni sempre attrattive», aggiunge Pincherli Vicini. «La fascia alta del segmento immobiliare offre protezione sempre e comunque contro i rischi. Il quadro, semmai, è meno chiaro per altre categorie di asset». In presenza di una domanda vivace e sempre più selettiva, il vero driver del mercato sarà quindi la qualità. Secondo Vicini, è infatti possibile che nei prossimi anni il mercato si polarizzerà ancor di più e a eccellere saranno solo prodotti con credenziali elevate, posizionati in location core e caratterizzati da fondamentali solidi. Al contrario, gli immobili senza una o più caratteristiche saranno più penalizzati in fase d'affitto e compravendita. «Le previsioni restano comunque improntate all'ottimismo anche per il 2025», conclude Vicini. «I valori di vendita si divideranno fra la crescita dei prodotti ristrutturati, di nuova costruzione o con caratteristiche trophy e la correzione probabile per tutti quei prodotti le cui caratteristiche non sono così premianti come indirizzo, altezza del piano, epoca di costruzione, stato di manutenzione dell'immobile». (riproduzione riservata)
