Ormai in campo immobiliare è un fatto noto: la vicinanza di una casa alla fermata di una metro è meglio di una polizza assicurativa (almeno a Milano). Ne assicura infatti il valore presente e soprattutto futuro, in quanto mantiene vivace la domanda. I numeri parlano chiaro: complice il trend positivo del mercato dal 2019 a oggi (con la sola interruzione del 2020 causa pandemia), negli ultimi cinque anni i prezzi nelle zone di Milano vicine a una fermata della metro si sono apprezzati in media del 35-40% contro il 30% della media cittadina. Mobilità è infatti la parola chiave e buoni servizi di trasporto nelle vicinanze sono di conseguenza requisito indispensabile nella scelta di un'abitazione, in acquisto come in affitto. Non solo: l'impatto positivo di una linea metropolitana sulle quotazioni dei quartieri interessati si manifesta fin da subito, da quando cioè si ha un percorso definito. «Ma la buona notizia è che poi in qualche modo dura per sempre, anche se in misura diversa nei vari quartieri», sottolinea Alessandro Ghisolfi, responsabile Centro Studi di AbitareCo, che al tema ha dedicato uno studio ad hoc, basato sulla città di Milano in quanto l'unica con ormai cinque linee della metro all'attivo e con una storia di ormai cinquant'anni alle spalle, almeno per le prime. «In altre parole, le zone vicino alla metro evidenziano anche in seguito una dinamica dei prezzi più vivace rispetto alle altre, anche se non registrano più il balzo in avanti che si ha nella prima fase. Inoltre l'effetto è molto più marcato se la fermata è proprio sotto casa o quasi, mentre si riduce se la distanza supera i 500-600 metri».
Importante è poi la presenza di validi mezzi di trasporto di superficie anche prima della costruzione della metro e la distanza della zona dal centro: l'impatto di una nuova fermata sui prezzi è tanto maggiore quanto la zona prima era mal collegata e quanto più è distante perché di colpo si ritrova molto più vicina al centro cittadino e alle zone di interesse. «Non a caso l'effetto metro sui prezzi è stato molto più marcato per le prime due linee della metropolitana, la rossa e la verde, rispetto a quelle più recenti, anche se per queste ultime gli effetti positivi sui prezzi non si sono ancora manifestati del tutto», prosegue Ghisolfi. «Soprattutto nel caso della linea 4, la Blu, le prime fermate sono state inaugurate sono la pochi mesi, mentre per la seconda tratta ci vorrà ancora oltre un anno. Proprio a causa della mancanza di altri collegamenti inoltre, spesso sono le periferie o addirittura l'hinterland ad avvantaggiarsi maggiormente dalla presenza di una nuova metro, che invece incide meno in centro, anche se ovviamente è sempre ben gradita».
A influenzare (e spesso moltiplicare) il trend dei prezzi comunque, oltre alla metro, sono le grandi opere di riqualificazione in corso nella metropoli milanese oppure i nuovi pregetti edilizi. Le tabelle in pagina lo dimostrano chiaramente. Apprezzamenti importanti (+41,5%negli ultimi cinque anni) ha registrato per esempio la zona di San Cristoforo, dove in realtà la metro è ancora in costruzione, ma dove ha giocato in positivo l'avvio del nuovo progetto residenziale del BoscoNavigli di Stefano Boeri, lo stesso del celebre Bosco Verticale a Porta Nuova. Si sviluppa a gradoni e si apre in direzione della via San Cristoforo diventando un'area cardine tra il quartiere dedicato alla moda e al design e l'area residenziale del Naviglio Grande. I prezzi del nuovo complesso, almeno per gli ultimi piani, possono superare i 10 mila euro al metro quadro per attestarsi intorno ali 7 mila euro al metro quadro di media (e c Come sempre per le nuove costruzioni, il prezzo si riferisce a case in classe A, con box e locali accessori). Ma naturalmente il progetto ha influito anche sul mercato dell'usato, trascinando le quotazioni al rialzo. «Stesso discorso per l'area intorno alla fermata Lodi della linea Gialla, anche questa con quotazioni in progresso quasi del 40%», conclude Ghisolfi, «e questo grazie alla metro, ma anche ai numerosi progetti che hanno interessato l'area e che in parte devono ancora concludersi, dalla Fondazione Prada alle strutture per le Olimpiadi del 2026 e al recupero dello Scalo di Porta Romana. Sulla Linea rossa infine da notare il balzo in avanti della zona intorno a Nolo, cioè le fermate Precotto e le altre vicine, che hanno approfittato della rinascita del quartiere come zona giovane, alla moda, meta di creativi e nuove società tech, e dove a breve sorgerà un nuovo complesso con un centinaio di appartamenti, in linea con i moderni dettami dell'abitare». (riproduzione riservata)
