Casa: tengono i prezzi, transazioni in calo. Ripresa nel 2022-2023
Secondo Nomisma, nel primo trimestre le operazioni erano calate del 15,5%. Un dato peggiorato da aprile a giugno, -27,2%. Includendo l'ultima parte dell'anno, in tutto le transazioni dovrebbero essere circa 500mila (-17,1%). Milano e Bologna saranno le prime due città a recuperare terreno
ll business del mattone è in crisi. Lo sarà quest'anno, complice la pandemia, e anche nel 2021. La ripresa ci sarà così solo nel biennio 2022-2023. Questa è la fotografia che del comparto real estate ha fatto Nomisma, presentando oggi a Bologna il terzo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2020.
Il mercato italiano ha dato un segnale di grande resistenza nel corso della prima ondata della pandemia che ha colpito il Paese a fine febbraio per poi inasprirsi nei mesi di marzo e aprile. Due sono i fattori che hanno, in qualche modo, permesso al settore di reggere l'urto, almeno nel primo trimestre: l'imponenza delle intenzioni d'acquisto e le politiche espansive delle banche rese possibili dal basso costo del capitale.
Una volta terminato il primo lockdown e una volta riconquistata una maggiore libertà di movimento da parte degli individui, vi è stato un approccio espansivo che ha contribuito ad alimentare un ottimismo, seppur contenuto, a livello di settore. Ma il quadro macro economico esortava ad assumere un atteggiamento prudente e il settore creditizio ha continuato ad assecondare le richieste di finanziamento provenienti dalle famiglie.
Poi la seconda ondata. Gli istituti di credito hanno optato di cambiare progressivamente il loro orientamento e hanno assunto un comportamento più attento e selettivo. Per il think tank bolognese "era inevitabile e per certi versi, quasi tardiva".
Nei primi sei mesi di quest'anno l'erogazione dei mutui si è ridotta dell'1,7% rispetto ad un anno fa, e questo solo grazie alle pratiche avviate pre-lockdown. Il terzo trimestre dovrebbe essere stato sostanzialmente favorevole, "ma le attese sul quarto trimestre sono più fosche", con una flessione del 6,4% nello scenario "base" e dell'8,7% nello scenario "hard". Secondo l'istituto di ricerca la diminuzione della capacità di spesa delle famiglie dovuta al lockdown porterebbe ad una riduzione pari al 20% dei volumi di compravendita di abitazioni rispetto al 2019.
Entrando nel dettaglio del mercato residenziale, nei primi tre mesi c'era stato un calo delle transazioni del 15,5%, a cui è seguita una flessione più marcata del 27,2% nel secondo trimestre. E ora quali le previsioni per il quarto trimestre? Non particolarmente rosse, considerando che il totale delle transazioni sull'intero anno è previsto intorno a 500mila unità (-17,1%) secondo lo scenario Base, e 491mila unità transate (-18,7%) secondo lo scenario Hard. Secondo la stima per l'anno in corso pre-Covid19 si prefigurava invece un dato di compravendite di 612mila unità.
L'istituto di ricerca bolognese guidato dall'ad Luca Dondi ha evidenziato che a causa della pandemia non sono tanto venute meno le intenzioni di acquisto, quanto la sostenibilità delle stesse in quanto dipendenti dal sistema del credito.
Quanto al prossimo anno invece il trend dell'attività transattiva dipenderà dal rimbalzo a livello economico e dalla tempestività ed efficacia dei vaccini di cui si sta parlando tanto nelle ultime settimane. "Le incertezze in proposito accreditano per il 2021 uno scenario per le compravendite non dissimile da quello dell'anno in corso, con un risultato complessivo di 495mila transazioni nello scenario più favorevole e di 467mila nello scenario più avverso".
Inevitabilmente la ripresa sarà lenta e graduale e si manifesterà nel biennio 2022-2023 con un'intensità che non permetterà di raggiungere subito i livelli pre-pandemia per cui il mercato, almeno fino al 2023, rimarrà al di sotto delle 600 mila transazioni.
Per quel che riguarda le principali città italiane, è stato sottolineato da Nomisma che i mercati di Milano, Firenze e Bologna hanno affrontato i peggiori cali nel residenziale, soprattutto il capoluogo toscano. Nel non residenziale, invece, Milano ha conservato il suo dinamismo, anche a fronte di una inevitabile flessione.
E sarà proprio il capoluogo lombardo, assieme a Bologna, il primo a evidenziare segnali di crescita a partire dal 2022, cui seguiranno Firenze, Venezia, Palermo e Cagliari nel 2023. I cali più intensi riguarderanno, invece, Torino, Genova e Roma, con un andamento deflattivo per tutto il triennio considerato. (riproduzione riservata)
