Casa green: buco nero o opportunità per il mattone italiano? Cosa dicono i dati
Il deficit di bilancio italiano già accumulato rende impossibili nuove manovre. Occorre dunque procedere definendo un percorso di trasformazione in economicità dell’importante stock di asset reali che rappresentano circa il 55% della ricchezza complessiva delle famiglie Italiane | Casa al mare, i prezzi crescono fino al 6% in un anno. Ecco le 140 città in cui vale di più – La classifica interattiva
Il real estate rappresenta la più grande asset class al mondo (circa 350.000 miliardi di euro di immobili, di cui circa 260.000 residenziali; oltre 8.000 in Italia, di cui 6.000 detenuti dalle famiglie italiane). A fronte dell’incremento dei tassi di interesse e del conseguente innalzamento del costo del debito, il real estate costituisce anche una delle principali minacce di destabilizzazione del sistema finanziario globale, ma sussiste allo stesso tempo una grande opportunità per difenderne il valore, accrescerne la produttività e contribuire alla lotta al cambiamento climatico (a fronte tuttavia di importanti investimenti). L’analisi di Deloitte per l’Italia, che sarà presentata il 22 maggio nel corso dell’evento Green House: Black Hole o Pink Future?, evidenzia l’obsolescenza del parco immobiliare italiano (83% degli immobili costruiti prima del 1990) e la sua significativa inefficienza energetica (il 63% degli immobili ha classe energetica F o G, rispetto al 21% della Francia, il 25% della Spagna e il 45% della Germania, principalmente a causa della parte est del Paese). Il maggiore consumo medio energetico (oltre 160 Kwh per metro quadro per una classe G, tra i 120 e i 160 per una classe F, meno di 30 per una classe A) si traduce quindi in maggiori costi operativi, oltre al maggiore rilascio di CO2 nell’atmosfera.
Come raggiungere i target
Il raggiungimento di una riduzione del 20% del consumo energetico deriva per il 55% da interventi sugli edifici meno efficienti, implicando investimenti stimati in circa 800-1.000 miliardi di euro. La nuova direttiva europea (Green House Legislation) stabilisce le misure che impongono ai Paesi Ue un miglioramento strutturale dell’efficienza energetica degli immobili per abbatterne i consumi energetici e le emissioni di CO2 per il 26% (entro il 2033), per edifici non residenziali e per il 20-22% (entro il 2035) per quelli residenziali. Ogni Stato membro potrà declinare la normativa dato il contesto del proprio territorio, prevedendo specifiche esenzioni e anche misure di finanziamento per incentivare e accompagnare le ristrutturazioni.
In Italia non c’è spazio di manovra
Per l’Italia esiste in primis un problema di carenze informative endogeno (classe energetica delle abitazioni, consumi medi, costo medio a intervento per metro quadrato, valore medio del metro quadrato dell’asset eccetera) ed esogeno (geolocalizzazione, microclima di riferimento, varianza stagionale eccetera) a cui si somma, in secundis, l’importante deficit di bilancio già accumulato a seguito delle misure di sostegno e defiscalizzazione associate all’intervento legislativo del Bonus 110. Data l’impossibilità, più volte riaffermata dall’attuale governo, a procedere a ulteriori manovre di sostegno e defiscalizzazione, occorre dunque procedere definendo un percorso di trasformazione in economicità dell’importante stock di asset reali che rappresentano circa il 55% della ricchezza complessiva delle famiglie Italiane (6.000 miliardi di euro di immobili, oltre ai circa 5.300 miliardi di risorse finanziarie investibili).
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Buco nero o opportunità: da che dipende
Per fare questo, evitando che la direttiva Green House si trasformi in un buco nero per il settore immobiliare italiano ma diventi, piuttosto, la base per una più rosea prospettiva di sviluppo, mirando al recupero di produttività e di benessere a beneficio del migliore utilizzatore finale, occorre muoversi con due passi fondamentali. Con il primo, si deve definire chiaramente il ritorno sull’investimento derivante dalla trasformazione dell’asset, correlato al suo minore costo energetico, al recupero del valore per metro quadrato e all'eventuale aumento dell’affitto. Ciò richiede un'analisi della potenziale performance, prendendo in considerazione alcuni parametri chiave che determinano la varianza, in particolare quelli endogeni ed esogeni menzionati in precedenza. Con il secondo, si devono comprendere le eventuali latenze, vincoli e fallimenti del mercato, sia dal lato dell’offerta che da quello della domanda. Per il finanziamento, un intervento a mercato di garanzie finanziarie statali (seguendo in parte il modello Gacs) potrebbe ridurre gli assorbimenti patrimoniali delle banche finanziatrici e favorire un’offerta più ampia e a tassi d’interesse più contenuti. Ciò sarebbe compatibile con il raggiungimento di un punto di break-even a medio termine (risparmi energetici meno costo del debito), nonché e la ripresa del valore dell’asset per metro quadrato, potenzialmente molto importante (stimata tra il 10 e il 40%). Infine, un piano di educazione e di moral suasion rivolto alle famiglie Italiane, alle aziende e agli investitori istituzionali attivi nel «buy-build to rent» dovranno stimolare una domanda di credito finalizzato alla trasformazione del real estate «from brown to green».
Su queste basi ciò che si prospetta è una grande opportunità per la trasformazione immobiliare, un’opportunità che potrebbe realizzarsi tramite un piano programmatico di intervento capace di unire al meglio le forze attive del Paese, coinvolgendo developer e costruttori, investitori istituzionali e retail e il sistema bancario, con il contributo mirato e in economicità dello Stato, a supporto del built environment del Paese. (riproduzione riservata)
*private equity leader Deloitte
