Casa, con un solo taglio dei tassi effetto modesto sulle rate. Ma tornano a crescere i mutui erogati
Il calo dei tassi di interesse nel 2024 si sta rivelando più lento delle aspettative. L’unico taglio della Bce, di 25 punti a giugno, ha alleggerito le rate di poche decine di euro. Ma ad aprile l’erogato fa registrare un’inversione di tendenza dopo la contrazione del 2023 e del primo trimestre 2024 | Mutui, tra offerte per le surroghe e promozioni green ecco quali sono quelli più convenienti. Meglio il tasso fisso o variabile?
Fa ancora sospirare l’attesa discesa dei tassi di interesse e quindi della rata dei mutui. L’inizio d’anno era stato molto promettente (anzi il trend si era manifestato già a partire da dicembre 2023) con i tassi Irs, cui sono legati i mutui a tasso fisso, che iniziavano a scendere in maniera sensibile, un punto percentuale piene e forse anche qualcosa di più. A quel punto il 2024 appariva tutto letteralmente in discesa per quanto riguarda i mutuatari, specie se con un finanziamento indicizzato, provati da un 2022 e 2023 molto difficili, con rate aumentate anche del 60-70%.
La speranza era di ripetuti tagli dei tassi da parte della Bce nel corso dell’anno, per un totale dello 0,75-1%. In quest’ipotesi ci sarebbero stati riflessi significativi sulle rate dei mutui indicizzati all’Euribor, che recepisce le decisioni della banca centrale in tempi brevi, ma anche su quelli a tasso fisso. In quest’ultimo caso ne avrebbero potuto approfittare i nuovi mutuatari, ma anche i vecchi attraverso il meccanismo della surroga, che consente di sostituire il vecchio mutuo con uno più conveniente, allineato alle migliorate condizioni di mercato, con la stessa banca o con un’altra.
Con un solo taglio dei tassi effetti modesti sulle rate
Oggi, giunti quasi al giro di boa di metà anno, la situazione appare molto meno promettente. Di taglio dei tassi di interesse ce ne è stato uno solo dello 0,25%, e per vederne un altro della stessa entità bisognerà aspettare la fine dell’anno, se non addirittura il 2025.
E le rate? L’Euribor ha recepito quasi del tutto il taglio dei tassi di inizio giugno, nel senso che oggi risulta inferiore di 20-22 punti base rispetto ai valori di maggio. Purtroppo gli effetti sulla rata per un calo di questa entità sono molto modesti, intorno a 5-10 euro al mese su un mutuo da 126 mila euro con durata di 25 anni, anche se la prospettiva di breve è di arrivare a un risparmio di 15-20 euro al mese, secondo le elaborazioni di Facile.it.
Più in dettaglio, rispetto a un mese fa il miglior mutuo a tasso variabile (sempre da 126 mila euro a 25 anni) si conferma quello di Ing, con una rata di 696 euro contro i 699 euro di un inizio maggio. Nelle posizioni successive la rata oscilla tra 707 e 730 euro, mentre un mese fa l’intervallo era 711-738 euro.
Al contrario, i tassi Irs nel frattempo sono lievemente risaliti, anche se per ora le banche non hanno ancora aumentato il tasso in proporzione. Piuttosto sul mercato sono venute meno le campagne promozionali di alcune banche, in primis Credit Agricole, per cui i tassi migliori sono un po’ risaliti. Sempre secondo l’analisi di Facile.it, la rata dei migliori cinque mutui a tasso fisso oggi oscilla tra 589 e 604 euro, mentre a inizio maggio si parlava di 570 e 604 euro. Variazione analoga sui migliori mutui green a tasso fisso, dove la rata del mutuo più conveniente era di 533 euro, saliti oggi a 579. Stabili invece i tassi dei mutui di surroga.
Che cosa aspettarsi nel 2024
Cosa può succedere da qui in avanti? Naturalmente tutto è legato al verificarsi dei tagli da parte della Bce. Secondo l’analisi di Facile.it, analizzando l’andamento dei future sui tassi Euribor si scopre che la rata, arrivata a maggio 2024 a 747 euro, potrebbe scendere, complessivamente, di circa 37 euro entro la fine dell’anno e di 55 euro entro giugno 2025, arrivando così a 692 euro tra 12 mesi.
Ma i tempi per arrivare a queste diminuzioni, pur minime, potrebbero anche allungarsi. Da notare che, nonostante il calo dei mutui a tasso variabile e il leggero rialzo di quelli a tasso fisso, questi ultimi restano nettamente più convenienti dei primi, con uno scarto della rata, a parità di durata e importo, tra 100 e 130 euro al mese. «Alla luce di questi dati, il consiglio per chi non vuole attendere il calo dei tassi è quindi di valutare una surroga; le condizioni presenti oggi sul mercato sono favorevoli ed è possibile passare dal variabile al fisso ottenendo un tasso migliore», spiegano gli esperti di Facile.it.
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Contratti in ripresa grazie a surroghe, giovani e mutui green
Nonostante l’incertezza circa il futuro ribasso delle rate del mutuo, la buona notizia è che il mercato dei mutui mostra segnali di netta ripresa. Un dato importante dopo che nel 2023 l’erogato era sceso di oltre il 30%, e che anche nel primo trimestre i dati risultavano in netta flessione. Già a marzo la domanda mostrava una chiara inversione del trend, ma il mese in termini di erogato effettivo si era comunque concluso con una decisa flessione, -18% il dato complessivo che arrivava al -23,30% nel caso dei mutui per acquisto.
Non a caso sempre nel primo trimestre le compravendite di abitazioni hanno accusato una decisa frenata secondo i dati appena rilasciati dall’Agenzia delle Entrate. È solo ad aprile che la ripresa della domanda si è effettivamente tradotta in fatti: secondo le ultime rilevazioni di Assofin +14,80% il dato complessivo, +10,30% i mutui per acquisto, +12,30% il numero di nuovi contratti. E nonostante il peggioramento del sentiment, nel senso di allontanamento delle prospettive di taglio dei tassi, anche a maggio il trend dovrebbe mantenersi al rialzo.
A trainare il mercato contribuiscono alcuni importanti fattori: il primo è costituito dalle surroghe, nel senso che per chi ha stipulato un mutuo nel 2022-23, specie se a tasso variabile, oggi sta approfittando di condizioni più vantaggiose. L’altro arriva dai mutui green, disponibili a condizioni ancora più favorevoli, in genere circa mezzo punto in meno rispetto a un analogo mutuo non green. E anche le condizioni per accedervi sono più abbordabili che in passato quando era indispensabile acquistare una casa in classe energetica A oppure B. Oggi spesso può bastare eseguire dei lavori di ristrutturazione sufficienti a migliorare la classe energetica di un solo livello. Ancora grande successo infine per il mutuo giovani che, oltre a condizioni favorevoli, consente di finanziare fino al 100% del valore dell’immobile. (riproduzione riservata)
