Casa all'asta, dove si vende di più

Aste immobiliari ancora con il freno a mano tirato nel 2022 da poco concluso, con numeri in calo rispetto all'anno precedente, ma anche rispetto al periodo pre Covid. E non è una buona notizia perché non corrisponde a un reale calo dei crediti in sofferenza. A pesare sui numeri infatti è ancora in parte lo stop delle attività dei tribunali nel periodo della pandemia così come il fermo ai pignoramenti ai proprietari di prima casa che non onorano le rate del mutuo. In cifre, secondo quanto emerge dal Report Aste 2022 realizzato dal Centro studi AstaSy Analytics di NPLs RE_Solutions, negli ultimi dodici mesi sono state 113.056 (309 al giorno, 13 all'ora) le unità immobiliari oggetto di asta in Italia, per un controvalore a base d'asta superiore a 16,3 miliardi di euro (16.340.642.527 euro) e con offerte minime per oltre 12,5 miliardi (12.507.831.058 euro). Si tratta di numeri come accennato in lieve decremento (-10,33%) rispetto all'anno precedente, ma che risultano invece quasi dimezzate (-44,75% peri a 204.632 esecuzioni) rispetto al 2019, cioè al periodo di attività pre-Covid. Il quadro è però destinato a peggiorare a breve, come spiega Massimiliano Morana, amministratore delegato di NPLs RE_Solutions: «aumento dell'inflazione e dei tassi di interesse e deterioramento del quadro macro uniti all'aumento dei crediti Utp, cioè che zoppicano ma non sono ancora in sofferenza, fa prevedere un rapido aumento delle procedure esecutive, a partire già da quest'anno. L'aumento dei tassi sta inoltre mettendo in difficoltà molti mutuatari che avevano puntato sul variabile: ricordiamo che i primi tre anni sono i più critici per i mutuatari, dopodiché la situazione si assesta, a meno di eventi eccezionali come perdita lavoro, separazioni, malattia, che possono rendere i pagamenti difficili anche in seguito. La situazione che si prospetta per il 2023 non è quindi rosea, come confermano le previsioni che stimano un aumento del plafond dei crediti deteriorati da 320 a 400 miliardi».

Tornando ai numeri, come sempre la distribuzione geografica risulta in linea con la densità abitativa e di imprese leggermente corretto dalla situazione macro, salvo qualche lieve aggiustamento. Secondo l'analisi di NPLs RE_Solutions, la suddivisione per macro aree vede infatti concentrarsi nelle regioni del Nord Italia il 37,89% dei 113.056 immobili in asta. Il 24,68% riguarda invece il Centro Italia, il 22,17% il Sud e il 15,26% le Isole. A livello regionale al primo posto per numero di esecuzioni immobiliari si conferma la Lombardia con il 15,22%, seguita da Sicilia (11,15%), Lazio (8,82%), Campania (7%) e Toscana (6,96%), che salita nella quinta posizione occupata invece dal Veneto nel 2021. Come per le regioni, il maggior numero di aste si concentra nelle principali province, 15 delle quali, da sole, generano il 36,6% delle aste su base nazionale. In cima alla lista Roma (5,35%), seguita da Milano (3,53%), Napoli (3,18%), Catania (2,77%), Perugia (2,64%), Brescia (2,36%), Bergamo (2,12%), Cosenza (2,07%), Macerata (1,93%), Palermo (1,92%), Sassari (1,82%), Bari (1,79%), Torino (1,77%), Ancona (1,76%) e Cagliari (1,60%). Nel 2022 la provincia di Roma ha supera per la seconda volta Milano mantenendo il record di provincia con maggior numero di esecuzioni immobiliari in Italia.'area metropolitana di Milano, invece, seconda in classifica, balza all'occhio il comune di Pioltello dove, a fronte di 37.045 abitanti, sono stati 311 gli immobili pubblicati in asta nel 2022, di fatto un'asta ogni 119 abitanti contro un'asta ogni 1.399 abitanti di una città come Milano, con 1.351.562 abitanti.

Quanto al tipo di immobili in asta, anche nel 2022 a fare la parte del leone è stato il settore residenziale, da solo pari al 57,45% delle unità immobiliari all'asta. Si tratta di appartamenti, monolocali, mansarde, attici, ville e villette, nella maggior parte dei casi abbinate ad autorimesse e cantine, più un altro 10,62% costituito direttamente da posti auto e autorimesse vendute frazionate che porta al 68% (in crescita) le unità in asta riconducibili ad abitazioni e pertinenze. Salgono invece al 12,28% negozi, uffici e locali a uso commerciale che, se sommati al 3,3% costituito da capannoni industriali, commerciali e artigianali, opifici e laboratori e al 3,05% dei magazzini, porta al 18,63% il totale degli immobili a uso terziario, dato notevolmente più elevato rispetto agli anni precedenti, in numero come in valore. Un'altra fetta importante, l'11,42%, è data dai terreni, agricoli e non, dalle vigne di pregio ad ex aree edificabili che oggi non hanno più l'appeal di un tempo, quando i comuni consentivano l'iper-edificazione in cambio del pagamento di oneri di urbanizzazione.

Poco numerosa, solo lo 0,47% degli immobili in asta, ma importante è la quota di strutture ricettive perché spazia da microstrutture a conduzione familiare ad asset storici di grande interesse, Nel restante 0,87% invece rientrano immobili di diversa natura e anche di difficile ricollocazione, inclusi oratori, trulli, teatri, cappelle cimiteriali, caserme, frantoi.

In tutto questo la buona notizia è che, fatta eccezione per le difficoltà nel periodo del lockdown, i tempi dei tribunali si sono effettivamente velocizzati e che oggi una procedura esecutiva si estingue in media nel giro di 4-5 anni, un po' di più per quelle fallimentari. «I tempi si sono ridotti anche grazie alla misura che prevede almeno tre tentativi d'asta in un anno e alle aste telematiche, che rendono più agevole la partecipazione dei cittadini e soprattutto il reperimento delle informazioni sull'immobile», sottolinea Morana. »Naturalmente in caso di notevole aumento dei beni in asta, anche l'assorbimento del mercato rallenterà, ma questo è fisiologico».

Quale infine il valore degli immobili in vendita nel 2022? Per 78.085 lotti, pari al 91,41% delle esecuzioni immobiliari, ili valore base d'asta proposto è inferiore a 250 mila euro. Il Lazio è la regione con il valore medio maggiore (244.349 euro), e il Piemonte quella con il valore minore (109.457 euro). Il valore medio base asta degli immobili granulari è di 66.795 euro, il che significa che gli immobili vengono aggiudicati a valori notevolmente inferiori ai reali valori di mercato, lontano da zone di appetibilità immobiliare importante, creando un'ulteriore perdita di valore e ricchezza. (riproduzione riservata)