Canoni inversi

Arriva anche dal settore delle abitazioni per studenti il segnale di ripresa del settore. I prezzi di vendita delle case nelle zone vicine agli atenei in realtà non si sono mossi tanto, ma sono i canoni di locazione a sorprendere, in crescita in tutte le città universitarie, mentre altrove hanno continuato a flettere, tra il 2% e il -6%. «Il comparto del resto ha sempre fatto meglio del resto del mercato», spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile Centro studi di Casa.it, «ma prima limitando la flessione, oggi riprendendo per primo la via della crescita. L'incremento per ora è ancora modesto, tra lo 0,1% di Urbino e il 2,8% di Roma, ma l'importante, appunto, è che il segno meno è sparito». Anche i tempi medi per affittare gli appartamenti agli studenti universitari sono in linea generale più brevi rispetto alla media. Pavia, Pisa e Padova sono le città in cui le tempistiche sono più veloci, in tutte e tre le città infatti la media è sotto i 60 giorni. Anche l'offerta resta comunque elevata in tutte le città esaminate: Genova, Firenze, Roma e Bari sono quelle in cui la crescita è stata maggiore, fra il 4,2% ed il 5,5%.

Bologna, Pisa e Pavia sono i comuni dove la domanda di abitazioni in affitto per studenti è cresciuta maggiormente nell'ultimo anno, mentre al contrario Urbino, Bari, Firenze e Genova hanno registrato una crescita annua della domanda neppure dell'1% rispetto all'anno scorso. A fare meglio sono stati gli appartamenti tra 50 e 90 metri quadri di superficie, i classici bilocali e trilocali, che più si adattano a essere divisi tra più studenti.

 

Quanto ai canoni, nelle principali città la media è di 400 euro al mese, con massimi intorno ai 600 euro nelle aree più centrali e minimi a 300 in quelle periferiche. E lo stesso trend si riscontra per i posti letto (+4% rispetto al 2014 secondo le rilevazioni del network Solo Affitti), che quest'anno costeranno agli studenti 243 euro al mese, con punte medie di 311 euro per le stanze singole, più costose del 25% e del 27% rispetto alle doppie (233 euro) e alle triple (226 euro). Milano è la città con i posti letto più cari d'Italia (397 euro al mese), mentre nella Capitale si scende a 338 euro al mese. Palermo è invece la città universitaria meno cara (143 euro al mese a posto letto), superata di poco da Genova (175 euro), Torino (176 euro) e Perugia (178 euro).

«Per i proprietari i rendimenti annui sono migliori rispetto a quelli che si possono ottenere in altri comuni capoluogo dove non vi sono però sedi universitarie», prosegue Ghisolfi. Se la media generale non supera il 3%, nel caso delle abitazioni affittate a studenti universitari la media dei rendimenti annui sale al 4,4%. Non a caso, oltre ai genitori che comprano casa per i figli, non mancano gli investitori puri in questa nicchia di mercato che, ormai, resta fra le poche in grado di garantire un rendimento interessante nel settore immobiliare residenziale.

 

Qualche novità si registra anche sul fronte dei contratti. Secondo Solo Affitti, che ha condotto una ricerca nelle principali città universitarie, la tipologia contrattuale più diffusa è il contratto per studenti fuori sede a canone concordato (60%), che grazie agli accordi territoriali tra le associazioni di inquilini e proprietari prevede canoni calmierati rispetto alle medie di mercato a favore dei locatari e vantaggi fiscali per i padroni di casa (per esempio l'aliquota della cedolare secca ridotta al 10%, contro il 21% previsto negli altri casi). Secondo le rilevazioni di Solo Affitti, l'utilizzo del contratto raggiunge livelli massimi a Trieste (100%), Pescara (100%) e Genova (99%), così come sopra la media sono Firenze (80%), Roma (79%), Torino (76%) e Bologna (72%). Più bassa la diffusione del canone concordato a Bari (40%), Perugia (35%) e Palermo (10%), probabilmente perché gli accordi territoriali sono datati e i canoni calmierati troppo lontani dai prezzi di mercato. Quasi nullo l'impiego del canone concordato a Milano e Napoli, anche perché in queste città gli accordi sono stati aggiornati, dopo 15 anni, soltanto lo scorso luglio. Il contratto transitorio è applicato in un caso su cinque (21%), mentre in un caso su 10 si applica la formula tradizionale del “4+4”. Seppur residuale (9%) esiste anche la possibilità di utilizzare il contratto a posto letto, un contratto completamente libero che può essere stipulato per una porzione dell'immobile in cui il proprietario abita direttamente. (riproduzione riservata)

 

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