L'inflazione non risparmia gli affitti delle case. Con effetti che in parte già si vedono. E con altri che invece potrebbero arrivare a scoppio ritardato. Il rischio di brusca impennata è infatti dietro l'angolo, specie per i contratti a lungo termine (il classico 4+4), magari non aggiornati negli ultimi anni anche a causa del Covid. «Pesa inoltre la forte crescita della domanda di affitto», sottolinea un report del portale immobiliare idealista.it, «che ha preso slancio subito dopo la prima fase della pandemia e raggiunto l'apice nel corso del 2022, provocando una forte contrazione dell'offerta di case in locazione, addirittura del 43% nel terzo trimestre del 2022 rispetto a un anno prima». Ben 92 capoluoghi italiani su 107 totali presentano una riduzione dello stock, in testa Torino (-77%), seguita da Padova (-69%) e Roma (-68%). Ma riduzioni oltre la media nazionale hanno registrato tutti i principali mercati del centro-nord, come Verona (-67%), Venezia (-62%), Firenze e Bologna (-58% entrambe), Genova e Milano (-52%), mentre appena sotto la media si sono fermate Napoli (-40%) e altri 65 città, con variazioni che vanno dal -42% di Treviso, Gorizia, Livorno e Cosenza al -1% di Trento. In controtendenza solo 15 città, nessuna però tra le più grandi, con al top Pesaro (+70%), Piacenza (58%), Potenza (53%) e Vercelli (50%).
«Il risultato è che, contrazione delle domanda abbinata a caro energia, crescita dei prezzi del carrello della spesa di quasi l'11% su base annua minacciano seriamente i canoni di locazione», spiega un'analisi di AbitareCo, società di intermediazione immobiliare specializzata in nuove costruzioni, focalizzata sul mercato delle locazioni nelle principali città metropolitane (Milano, Roma, Bologna, Firenze, Genova, Napoli, Palermo, Torino). «E a subire l'impatto più forte sarà soprattutto chi ha un contratto d'affitto prossimo a scadenza». Considerando il classico contratto 4+4, stipulato dunque tra fine 2014 e inizio 2015, chi lo volesse rinnovare potrebbe in teoria trovarsi di fronte a un aumento medio di oltre il 25%, per arrivare al +35% di Firenze e al +28% a Bologna e Genova. A sorpresa invece si fermerebbe al 20% l'incremento dei canoni a Roma e Milano in quanto già otto anni fa superavano significativamente quelli delle altre città. «A questo rincaro significativo e diffuso in tutte le principali città d'Italia», prosegue lo studio di AbitareCo, «va poi aggiunto l'incremento medio del 50% subito dalle spese condominiali, specie nelle case con riscaldamento centralizzato, e delle bollette di luce e gas».
Naturalmente l'aumento degli affitti non sarà lo stesso ovunque. «A pagare il conto più salato saranno in primis le zone di maggior pregio, con un apprezzamento medio intorno al 28%», prosegue l'analisi di AbitareCo, «mentre in centro (+23,6%) l'incremento potrebbe essere leggermente inferiore rispetto a quello dei quartieri semicentrali, 23% contro 25%, e ancora più contenuto si prospetta quello nelle periferie, intorno al 23%». In cifre, prendendo ad esempio un bilocale di 70 metri quadri (il più richiesto in affitto), nelle principali città il canone medio si aggira sui 945 euro al mese, più le spese, ma con una notevole differenza tra zona e zona: si parte da 580 euro delle periferie e agli 800 euro delle zone semicentrali, per arrivare ai quasi 1.100 euro in centro e 1.350 degli immobili di pregio. I canoni più elevati si riscontrano ovviamente a Roma (700 euro in periferia a 2.050 per gli immobili di pregio, sempre per un bilocale) e Milano (720 euro in periferia a 1.930 per gli immobili di pregio). Le città meno care sono invece Palermo (625 euro), Torino (715 euro) e Genova (750 euro).
Ma quanti sono gli inquilini potenzialmente minacciati dal caro affitti? Non pochi considerando che nel 2015 sono stati stipulati 493mila contratti di affitto di lungo periodo (4+4), di cui oltre 97mila nelle maggiori città (superficie media di 79,3 metri quadri). Rispetto a otto anni fa, il numero di contratti a canone di mercato è salito del 9,7%, ma con alcune importanti differenze: primo fra tutti il crollo dei contratti a Roma (-46,5%), sostituiti da quelli a canone concordato (nettamente più convenienti nella Capitale) e il forte aumento a Torino (+67,1%). A Milano, dove il canone concordato è poco vantaggioso (le condizioni sono stabilite a livello comunale, quindi possono variare di molto da città a città) i contratti ordinari sono aumentati del 23,1%, e ancora di più a Genova e Bologna (+30,7% e +39,6% rispettivamente).
Considerando anche l'aumento delle spese condominiali, l'impatto di tutte questo sul mercato potrebbe tradursi in uno spostamento della domanda verso zone, o addirittura città, dove i canoni sono più bassi. O anche in una spinta a comprare casa, meglio se nuova: «è vero che anche le rate del mutuo sono aumentate rispetto a un anno fa causa rialzo dei tassi, ma le nuove abitazioni offrono più efficienza energetica e quindi spese inferiori. Non solo: secondo una nostra indagine su un campione di 1.500 famiglie», conclude AbitareCo, «oltre l'80% sarebbe disposto a pagare un affitto più alto del 15% rispetto a oggi per una casa nuova più efficiente e con maggiori servizi». (riproduzione riservata)
