Sì alla proroga del Superbonus per le abitazioni singole e soprattutto cancellate quelle limitazioni che avrebbero ridotto la platea dei beneficiari.
Il pericolo che la legge di Bilancio colpisse il Superbonus per le abitazioni singole o con accesso indipendente è stato completamente evitato. Le parti del disegno di legge che prevedevano il tetto dell'Isee di 25 mila euro e il limite alla sola abitazione principale sono state, dopo un braccio di ferro fra governo e partiti, cancellate. E questo per tutto il 2022, a condizione che si dimostri entro il mese di giugno la realizzazione almeno del 30% dei lavori preventivati.
Cosa diversa per i condomini che avranno tempo, ma lo si sapeva già, fino a tutto il 2023 per realizzare gli interventi di riqualificazione energetica e strutturale degli edifici con la detrazione massima del 110%. Il (quasi) tutto gratis però finirà nel 2024, con la detrazione fissata al 70%, per poi ridursi al 65% nel 2025.
L'obiettivo dell'incentivo ormai è stabile e chiaro: riqualificare il patrimonio edilizio esistente per ridurre le emissioni di C02 e il rischio sismico; far ripartire il settore dell'edilizia; aumentare il valore degli immobili. Il tutto a costo zero. O, meglio ripeterlo, quasi zero.
Se non ci sono dubbi sulla riduzione delle emissioni di C02, sulla diminuzione del rischio sismico e sulla ripartenza del settore dell'edilizia, qualche perplessità emerge sul reale aumento del valore degli immobili a intervento finito e sul costo zero di tutta l'operazione. Risultati che dipendono dagli interventi scelti e dalle caratteristiche dell'immobile stesso.
Ormai sono più che note le condizioni per accedere al superbonus: il salto delle due classi energetiche rispetto allo stato di fatto dell'edificio e la realizzazione di almeno uno degli interventi trainanti: il cappotto termico per un minimo del 25% della superficie disperdente e/o la sostituzione dell'impianto di riscaldamento centralizzato. Soddisfatti questi requisiti a beneficiare della maxi detrazione saranno anche gli interventi trainati: serramenti, sistemi di oscuramento e/o ombreggiamento (persiane, tende esterne, pergole bioclimatiche), impianti di riscaldamento autonomi (come caldaie appartamenti), impianto fotovoltaico, solare termico, coibentazione interna, stazioni di ricarica per autoveicoli, abbattimento barriere architettoniche, sistemi domotici.
In termini più succinti gli spazi di manovra di condomini e abitazioni sono i seguenti: i condomini con gli impianti di riscaldamento centralizzati possono accedere al superbonus sia con la sostituzione dell'impianto che con l'installazione del cappotto; i condomini con gli impianti autonomi possono accedere al superbonus solo con l'installazione del cappotto. Le abitazioni singole o funzionalmente indipendenti (villette, bifamiliari, case a schiera etc.) possono accedere al superbonus con la sostituzione dell'impianto esistente o con l'installazione del cappotto. Fatto salvo ovviamente il salto delle due classi.
Ne consegue che un'abitazione singola o un condominio con impianto centralizzato potranno essere riqualificati con interventi minimi: l'installazione di un impianto ibrido (pompa di calore e caldaia), di un impianto fotovoltaico in copertura e ad esempio, volendo inserire un lavoro trainato, la sostituzione dei serramenti. Nulla da ridire in termini di energie rinnovabili e abbattimento di CO2. La pompa di calore sarà infatti alimentata dal fotovoltaico e la caldaia utilizzerà meno combustibile perché entrerà in funzione solo per la produzione di acqua calda sanitaria e quando la pompa di calore, per temperature esterne troppo fredde ad esempio, non sarà in grado di riscaldare adeguatamente l'acqua che andrà nei termosifoni. Quello che però non sarà riqualificato sarà il comfort dell'abitazione, semplicemente perché le pareti saranno disperdenti come prima, non tratterranno il calore prodotto e non garantiranno l'uniformità della temperatura degli ambienti.
Un condominio con impianti autonomi, invece, per poter accedere al 110% non avrà alternative che installare il cappotto, con un limite minimo del 25% della superficie disperdente, sebbene nella maggior parte dei casi a essere isolato è l'intero edificio, compreso il tetto e il pavimento sopra i vani non riscaldati, siano essi cantine e autorimesse (nella fattispecie l'isolamento è applicato sul soffitto delle cantine e dei garage). Soddisfatta questa condizione trainante i singoli condòmini potranno scegliere fra i vari interventi trainati del Decreto Rilancio. Nel caso dell'isolamento dell'involucro, a maggior ragione con la contestuale sostituzione dei serramenti, si potrà realmente parlare di riqualificazione reale dell'edificio con parametri di efficienza energetica assimilabili a quelli delle nuove costruzioni. Le emissioni di C02 saranno ugualmente ridotte perché il fabbisogno energetico di un edificio coibentato è ovviamente ridotto rispetto a quello di un edificio definito in gergo colabrodo e il comfort abitativo notevolmente migliorato.
Fatte le dovute riflessioni e scelte si può avere tutto a costo zero? Dipende dai massimali, dalla tipologia dell'edificio e dalla compresenza necessaria di altri bonus. L'esempio del quasi tutto gratis ben calza con il massimale dell'isolamento. Per gli edifici singoli è previsto un massimale di spesa di 50.000 euro per l'isolamento a cappotto. E a meno che non si tratti di una villa molto piccola o di una casa a schiera con i fianchi confinanti con altri edifici è pressoché difficile che la coibentazione dell'intero involucro rientri in quel massimale a cui concorrono tutte le spese necessarie per realizzare l'opera finita. Cosa ben diversa per un condominio dove ogni appartamento concorre per 40.000 euro (fino a 8 unità abitative) o per 30.000 euro quanti sono gli appartamenti oltre le 8 unità. Presto detto che per un condominio è molto ragionevole potere coibentare le pareti a costo zero.
Ma le insidie, se così si possono chiamare, non si fermano qui. Perché il superbonus si arresta davanti all'ormai famigerato vano scala. Il motivo è molto semplice. La norma stabilisce che a rientrare nelle operazioni agevolabili sono gli interventi di isolamento dei vani riscaldati, con una unica eccezione dell'isolamento del tetto sulle soffitte non riscaldate. Il vano scala è nella maggior parte dei casi un vano non riscaldato. Ne consegue che la spesa per la sua coibentazione in facciata, a solo scopo di uniformare gli spessori fra parete esistente e parete isolata, rimane tagliata fuori dal 110% e a carico del condominio. L'escamotage finora utilizzato è stata quello di isolare la parte incriminata con il bonus facciate detraibile per il 90%, accollando pertanto al condòmino solo una quota parte del rimanente 10% della spesa. Ma la legge di Bilancio è stata inflessibile: dal 2022 il bonus facciate verrà ridotto al 60%. Quindi il vano scala sarà coibentato con un accollo di spesa del 40%. (riproduzione riservata)
