Caccia ai prezzi giusti

Più che una forbice è spesso una voragine quella che si riscontra tra i prezzi delle case nuove e quelli della case usate. Una voragine che in alcuni casi arriva anche al 100%, e che comunque non di rado si attesta intorno al 50-60%. Il fenomeno riguarda soprattutto Milano, ma diversi esempi si riscontrano anche a Roma, Torino, Bologna, Verona. A calcolare il divario è un'analisi del Centro studi del portale immobiliare Casa.it, che ha preso in considerazione le zone delle dieci principali città italiane interessate da nuove costruzioni e ha poi messo a confronto i prezzi di vendita delle singole abitazioni nuove con quelli degli appartamenti nella stessa zona usati ma in buono stato. Il risultato, come accennato, non è solo in molto casi sorprendente, ma pone soprattutto una domanda: qual è il prezzo giusto? Ovvero, a quanto può ammontare il premio per il nuovo, e che cosa lo giustifica?

«La differenza dovrebbe attestarsi in media tra il 25 e il 30%», premette Enzo Albanese, a capo della società di intermediazione Sigest, «e a giustificarla non è solo il fatto che tutto, dai materiali agli impianti, è fresco e nuovo di zecca, ma soprattutto la concezione stessa dell'immobile è al passo coi tempi: suddivisione degli spazi, classificazione energetica, qualità delle finiture e degli spazi comuni. Se tutto questo manca, il sovrapprezzo non si giustifica, e comprare sarebbe pericoloso: in periodi a inflazione zero, anche le case non si apprezzano nel tempo. Pagare troppo oggi, vuol dire non riuscire a vendere domani, quando tra l'altro il premio per il nuovo sarà stato riassorbito».

Il nuovo comunque piace sempre e, nonostante le poche costruzioni degli ultimi anni, oggi almeno il 20% delle compravendite riguarda case nuove di zecca. «I divari di prezzo più forti si riscontrano quando, più che palazzine nuove, vengono costruiti interi nuovi quartieri che vanno a innestarsi nel tessuto urbano preesistente», spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile del Centro studi di Casa.it. «Gli esempi classici sono Porta Nuova, City Life e il Portello a Milano, ma anche Santa Rita a Torino, le città protagoniste dei principali interventi negli ultimi anni. In realtà in queste stesse zone, complice la crisi, non sempre le vendite sono andate a gonfie vele, ma ugualmente sono riuscite a trainare verso l'alto i prezzi delle abitazioni usate circostanti, in una sorta di effetto arbitraggio».

Ecco comunque nelle varie città le zone dove il gap nuovo-usato è oggi più marcato, così come emerge dalla studio di Casa.it. In via Torino (Milano centro) il gap è al 60%: si tratta alcune palazzine di lusso (come a Porta Nuova) ma circondati da edifici di minor pregio. A Roma invece la differenza fra prezzi più alta si registra a Trastevere (60%), quartiere del centro storico dall'anima popolare in cui piccole palazzine storiche sono stati riqualificate a nuovo, con materiali di pregio e la supervisione dei Beni Culturali. Non mancano però interventi più in periferia, ma in questi casi il gap non supera il 30%. A Torino, nuovo super caro (+60%) nel quartiere Santa Rita, noto soprattutto per la presenza dello stadio del Torino. Gli interventi hanno interessato immobili esistenti, poi del tutto rifatti e portati in classe energetica A.

A Bologna invece +74% in zona Mazzini, quartiere residenziale ricco di giardini e negozi, ben collegato e tra i preferiti anche dagli studenti universitari fuorisede che animano il mercato degli affitti, specie di mono e bilocali.

Gap al minimo a Firenze, addirittura solo dell'8% nelle collina di Bellosguardo, dove però il vecchio è già caro perché coincide con ville rinascimentali, che nel corso dei secoli hanno ospitato molti personaggi illustri, da Garibaldi al Foscolo fino a Henry James. Insomma, anche la storia ha il suo prezzo. (riproduzione riservata)