Domanda in crescendo, compravendite che volano, prezzi delle case che finalmente salgono. Soprattutto in Lombardia. La variazione delle transazioni di abitazioni nella regione rispetto all'anno precedente risulta infatti la più elevata in Italia, +14,2% rispetto a una media nazionale dell'11,1%, ma minimi addirittura del 3,5-5%. E il trend è destinato ad ampliarsi il prossimo anno, con il +12,8% lombardo contro il +8,3% tricolore. Il tutto a fronte di prezzi in crescita dell'1%??? dopo la contrazione del 2020. Merito, come nel resto del Paese, della forte ripresa del mercato residenziale nell'ultimo anno trascinata da bonus fiscali e mutui super convenienti (il mutuo giovani ha letteralmente fatto il botto). Ma merito anche del processo di rigenerazione urbana e del boom delle periferie, fenomeni che vanno di pari passo, e di cui ancora non abbiamo visto che i primi (positivi) risultati. La Lombardia è sicuramente la regione che ha fatto più passi su questo fronte, con tanti progetti all'attivo o in fieri, e non solo a Milano ma in tutti i capoluoghi di provincia, condizione che ne fa una sorta di modello/laboratorio cui guardare per immaginare quanto potrà accadere nei prossimi anni anche nel resto d'Italia. E' quanto emerge dal «Rapporto sulle nuove periferie lombarde» realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Urban Up|Gruppo Unipol,
Del resto la rigenerazione urbana rappresenta un motore fondamentale per l'economia regionale e nazionale, oltre che per la qualità della vita di milioni di persone. Basta guardare ai numeri. Nella sola Lombardia ammontano a 22,6 chilometri quadrati e a 67.300 edifici le aree degradate, dismesse o a rischio degrado, quasi tutte residenziali (98%). La loro riqualificazione permetterebbe di rivitalizzare il tessuto lavorativo e produttivo del territorio grazie al cambio delle destinazioni d'uso verso attività economiche più funzionali e redditizie, che permettano di fatto di creare nuove centralità. Non solo: proprio perché queste aree si trovano soprattutto fuori dai contesti principali (periferie, hinterland), questi territori periferici da riqualificare rappresentano un'importante sfida per la costruzione di un'identità urbana allargata, che consenta una redistribuzione generale della qualità, delle risorse e delle opportunità.
Le potenzialità di sviluppo della Lombardia in chiave di rigenerazione urbana peraltro sono ancora maggiori di quelle già viste: oltre alle ex aree industriali dismesse, in gioco sono altri 250 chilometri quadrati di territorio e una superficie lorda edificabile di 91 milioni di metri quadrati da cui potrà nascere un mix di destinazioni d'uso, per lo più abitazioni (39,9 milioni di metri quadrati, 44% del totale), seguite da spazi produttivi e per la logistica (29,6 milioni mq, 32,5%), direzionali e commerciali (14,3 milioni mq, 16%) e funzioni di interesse collettivo (7,2 milioni mq, 8%). «La trasformazione di questi territori può attivare investimenti per oltre 200 miliardi di euro da qui al 2050», spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. «Non si tratta solo del più grande tema economico lombardo dei prossimi decenni ma intervenire sulla qualità del vivere e dell'abitare di milioni di persone. La città a 15 minuti, significa creare nuove centralità e fare in modo che le nuove periferie siano concepite in modo diverso dal passato. Luoghi integrati e gradevoli dove vivere, lavorare e socializzare. Il tutto con attenzione all'ambiente e alla sicurezza delle persone».
Gli esempi concreti non mancano, da Brescia a Bergamo e Monza, oltre naturalmente a Milano dove a registrare il maggior incremento di compravendite e quotazioni sono proprio i quartieri periferici nei quali l'incremento dei prezzi è stato superiore al 6%. Borgo San Giovanni, Zima-Cremona, Ronchi, San Polo, San Bartolomeo e Sant'Eufemia, sono tutti a Brescia, tutti localizzati in aree esterne al centro ma rappresentativi di un tessuto edilizio, urbano, sociale e di valori delle case molto diversi fra loro.
Su Milano si sta muovendo già da un anno Unipol. «Con progetto Inoltre. Sharing the city», spiega Giuseppe Lobalsamo, responsabile direzione immobiliare gruppo Unipol, «abbiamo posto l'attenzione sul tema della rigenerazione urbana delle periferie sia attraverso iniziative di coinvolgimento dei quartieri, sia attraverso l'avvio di un laboratorio interdisciplinare a supporto dell'intero progetto». Già dallo scorso anno il gruppo assicurativo ha avviato il recupero di tre grandi aree periferiche milanesi, oltre 300 mila metri quadrati dove investirà 550-600 milioni di euro, a valori attuali. In zona Bruzzano (76.000 mq) si sta lavorando al masterplan per scopo di realizzare un polo sanitario e residenziale. Il secondo progetto riguarda invece via Stephenson (attuali 47.000 mq da sviluppare) a vocazione terziaria, prevalentemente uffici e spazi commerciali, mentre il terzo interessa due business park in via dei Missaglia (110.000 mq) e in via Senigallia (50.000 mq). Anche per questi ultimi è in fase avanzata la realizzazione del masterplan. (riproduzione riservata)
