Un milione e duecentomila. È questo il numero di condomìni censiti in Italia dall'associazione nazionale condomìni (Anaci), distribuiti per lo più in Lombardia (17%), nel Lazio (9,9%) e in Campania (8,4%). Un vero e proprio esercito di palazzi dove dimora il 70% degli italiani, stando all'analisi realizzata da Changes Unipol insieme a Ipsos. Quarantacinque milioni di persone che vivono ogni giorno in comunità cercando di limitare i motivi di attrito. Spesse volte senza riuscirci. Ma quali sono le ragioni per cui gli italiani rompono l'armonia di vicinato? Secondo le rilevazioni degli esperti di Unipol Changes, in cima alla lista figurano i rumori molesti o che avvengono in orari inadeguati, responsabili del 29% delle liti di condominio. Seguono i comportamenti sgraditi dei vicini (27% dei casi) e il parcheggio selvaggio dei mezzi di trasporto che determina il 20% dei dissapori tra condomini. Analizzando le singole città, nell'Italia dei campanili, ciascuna presenta proprie peculiarità.
Si scopre, per esempio, che il parcheggio selvaggio dei mezzi di trasporto è un motivo di lite soprattutto a Napoli. Il 30% delle tensioni tra condomini avvengono infatti per questa ragione a dispetto del 20% registrato dalla media nazionale. A Bari invece, al centro delle discussioni c'è il mancato o ritardato pagamento delle spese condominiali (23% delle liti contro il 16% della media italiana). La gestione degli animali domestici genera discussioni soprattutto a Roma (21% rispetto al 14% di media), mentre a Milano è la gestione delle biciclette a creare dissapori (14%, più del doppio della media nazionale del 6%), assieme al servizio di portineria (10% dei casi). La gestione della raccolta differenziata è il motivo principale di lite a Torino assieme all'ostruzione del passaggio nell'atrio o nel pianerottolo con passeggini, monopattini o altri oggetti. Mentre a Verona e Firenze si discute più della media anche per gli interventi e spese del condominio (rispettivamente nel 24% e nel 22% dei casi contro il 17% media nazionale), ma anche per la manutenzione del giardino (rispettivamente 13% e 14% dei casi). Gli esperti di Unipol sono andati oltre, verificando le principali ragioni di dissenso all'interno dei condomini a seconda della fascia di età dei condomini. Si scopre così che tra le generazioni, un quarto della Gen X (ovvero i nati tra il 1965 e il 1980) litiga per il parcheggio improprio dei mezzi di trasporto, mentre per la Gen Z (i nati tra il 1995 e il 2010) il principale motivo di discussione in assoluto è rappresentato dai comportamenti sgraditi degli altri condomini, nel 26% dei casi. Infine, quasi un Baby Boomer su quattro (il 23%) ha segnalato i ritardi nel pagamento delle spese condominiali come motivo di discussione con il proprio vicinato.
Al di là delle ragioni delle tensioni e dissapori all'interno dei condomìni, i dati elaborati dal Ministero della giustizia hanno messo in luce una diminuzione delle cause condominiali dinanzi ai tribunali nel corso del 2022 mentre sono aumentate le controversie risolte in sede di mediazione. «Sul totale di circa 2,5 milioni di cause civili, che si sono ridotte del 5,4% rispetto al 2021, quelle generate da contrasti condominiali e da liti tra vicini di casa rappresentano circa una su cinque e quindi sono 500.000», si legge nella guida realizzata dall'ordine dei Notai relativa alla gestione della vita in condominio secondo cui molto spesso è proprio la mancata conoscenza dei reciproci diritti e dei doveri a portare a gravi contrasti all'interno dei condomini che possono sfociare in cause legali.
Metà degli italiani scontenti dell'amministratore di condominio
Al di là dei litigi tra vicini di casa, una cosa sembra mettere d'accordo una buona parte degli abitanti dei condomini italiani, ovvero il livello di insoddisfazione per l'amministratore condominiale. Secondo le rilevazioni di Unipol Changes-Ipsos, infatti, il 52% degli italiani ha mostrato insoddisfazione per l'operato del proprio amministratore. Soprattutto nelle grandi metropoli: giudizi negativi sono arrivati infatti dal 64% dei romani, più scontenti degli abitanti di Milano che hanno mostrato insoddisfazione nel 56% dei casi. Bologna e Cagliari sono invece le città con le valutazioni più positive, rispettivamente con il 43% e il 38% di persone che ha promosso l'operato dell'amministratore con un voto pari almeno ad 8 su 10, a fronte di una media nazionale del 26%. «Tra le generazioni, i più soddisfatti dell'amministratore, nel 32% dei casi, sono i Baby Boomers, mentre Gen X e Millennials risultano essere i più critici, con giudizi negativi rispettivamente nel 56% e nel 55% dei casi», si legge nel documento di Unipol.
Ma quali sono le ragioni di tanta insoddisfazione? In primis, la scarsa capacità propositiva dell'amministratore per la risoluzione dei problemi e delle esigenze condominiali (36% dei casi), seguito dalla non soddisfacente gestione amministrativa (34%), ma anche dalla percezione di una certa distanza da interessi ed esigenze dei condomini (34%). «Più in generale, chi si lamenta dell'amministratore è portato a farlo più per motivi legati alla sua scarsa capacità nell'esercizio della funzione (nell'82% dei casi) che per motivi legati a scorrettezza o disonestà (67% dei casi)», sottolineano gli esperti di Unipol per cui l'insoddisfazione per la gestione amministrativa risulta maggiore a Roma (48%), Bologna (46%) e Napoli (44%) e, quella per la scarsa reperibilità dell'amministratore a Milano (45%) e Firenze (42%), mentre Torino lamentano la scarsa trasparenza (rispettivamente 38% e 31%). A Cagliari e Napoli, invece, i condomini hanno segnalato le scarse capacità organizzative dell'amministratore (36% e 33%), mentre la gestione economica è risultata poco soddisfacente a Bologna (35%) e Torino (31%).
Ma come fare per procedere con la revoca dell'amministratore di condominio? La risposta è contenuta nella guida al condominio redatta dal Notariato secondo cui «l'incarico ha durata di un anno e si intende rinnovato per la stessa durata. La revoca può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea dei condomini o può essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, se non viene reso il conto della gestione oppure in caso di gravi irregolarità o di omessa comunicazione all'assemblea dei condomini di eventuali citazioni in giudizio o provvedimenti dell'autorità amministrativa che abbiano un oggetto che esorbita dalle sue attribuzioni». L'amministratore può essere revocato anche in caso di gravi irregolarità fiscali o di mancata apertura o utilizzazione del conto corrente condominiale. A seguito della cessazione dell'incarico, l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini e deve eseguire le attività urgenti per evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto a ulteriori compensi. (riproduzione riservata)
