C'è ripresa in provincia

Gli ultimi dati dell'Agenzia delle Entrate l'avevano già preannunciato: la ripresa del mattone comincia finalmente a prendere forma, e si allarga anche in provincia. Il fenomeno è molto importante perché indica che dalle metropoli, mercati sempre anticipatori dei nuovi trend, il risveglio del mattone va man mano a estendersi al resto del territorio italiano. Insomma, la rondine vista nelle grandi città (Milano in primis) stavolta potrebbe davvero fare primavera. A confermarlo è l'Osservatorio immobiliare 2016 di Nomisma che monitora, tra l'altro, il trend delle 13 città intermedie: Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste e Verona. Per quanto riguarda aumento delle compravendite, riduzione degli sconti praticati sui prezzi richiesti e tempi necessari alla vendita, infatti, secondo le rilevazioni di Nomisma in queste città si riscontrano segnali più positivi rispetto a quelli delle big (Milano esclusa). Ma non solo: per la prima volta nei primi mesi del 2016 i segnali di ripresa non sono più circoscritti al solo settore residenziale.

«Naturalmente, nelle grandi come nelle città un po' più piccole una piena ripresa è ancora di là da venire», premette Luca Dondi, direttore generale di Nomisma, «ma la fase negativa più acuta dell'attuale ciclo immobiliare si è esaurita e, anche se causa il perdurare della debolezza dell'economia i tempi della svolta tendono continuamente a spostarsi in avanti, ha preso avvio il recupero del mattone, non soltanto residenziale».

Compravendite a parte (come già accennato in costante ripresa ormai da oltre due anni) per il momento tuttavia le altre grandezze più che migliorare hanno smesso di peggiorare. La variazione delle quotazioni è ancora negativa, mentre tempi di vendita e sconto tra richieste e prezzi effettivamente pagati non accennano a contrarsi. «La buona notizia è che però tutti questi fenomeni vanno via via affievolendosi, e che questo accade soprattutto nel caso delle città intermedie», aggiunge Dondi. «In particolare la flessione dei prezzi in provincia si è portata sotto l'1% in molti casi, vale a dire che siamo a un passo dalla fase di stabilizzazione che precede la ripresa vera e propria, e lo stesso vale per gli sconti e i tempi di vendita. Netta crescita infine per la domanda. A proposito dei prezzi va inoltre segnalato che nelle città intermedie è aumentato più che altrove il numero di transazioni assistite da un mutuo. Anche per questa ragione, nonostante un più marcato aumento delle compravendite di abitazioni, i prezzi restano piuttosto deboli: vuol dire da un lato che, per ora, a comprare è soprattutto la fascia meno abbiente della popolazione, e dall'altro che finora è mancata quasi del tutto la componente di acquisti per investimento».

Ma quali sono le città intermedie oggi più vivaci e interessanti sotto il profilo real estate? La situazione è naturalmente molto variegata, come del resto accade per le città più grandi dove Milano e Roma fanno storia a sé rispetto agli altri capoluoghi di regione. Secondo l'Osservatorio immobiliare di Nomisma oggi, tra le intermedie, ancora piuttosto deboli appaiono le città del Centro Italia, come Livorno, Perugia e Ancona. A reagire provano invece quelle del Nordest, mentre relativamente meglio se la passano Bergamo, Parma e Novara.

«I capoluoghi del Nordest, Brescia in primo luogo, hanno sofferto in riflesso alla pesante crisi economica dell'area, e non si sono ancora del tutto riprese», spiega Dondi. «Un po' diverso il caso di Verona che accusa ancora una flessione delle quotazioni del 2,5%, ma perché proveniva da quotazioni molto elevate che per di più non hanno subito correzioni pesanti. L'economia locale oggi dà segnali positivi, ma è chiaro che il mercato sta attraversando una fase di assestamento che va di pari passo con la riconfigurazione industriale dell'area».

La crisi economico-industriale è alla base anche della debolezza delle piazze immobiliari di Livorno, Perugia e Ancona. A Perugia tiene il centro, sostenuto anche dalla domanda da parte degli studenti delle facoltà universitarie, mentre soffrono le periferie. Quanto alle altre due città invece a incidere contribuisce anche il turismo che non è per ora tornato a pieno regime.

Spostandosi a Sud, tiene il mercato residenziale di Salerno, ma senza per ora fornire segnali di recupero a breve. I prezzi però sono elevati: anche nell'ambito della abitazioni usate i massimi sfiorano i 4.000 euro al metro quadro. Prezzi stracciati invece Taranto, inferiori a 1.000 euro al metro quadro anche in centro. La crisi dell'Ilva e i danni ambientali continuano a penalizzare il mercato.

Prezzi bassi anche a Novara, che però si prospetta forse come l'unico capoluogo emergente d'Italia. I prezzi hanno smesso di scendere quasi del tutto e, grazie anche all'alta velocità, la domanda è aumentata in misura consistente. Bene infine come accennato due piazze immobiliari solide Parma e Bergamo, anzi nella seconda si è assistito anche a una ripresa della domanda da parte degli immigrati, di solito foriera di una ripresa allargata.

Più deludente invece in tutte le piazze il comparto affitti, che per tradizione in queste città è appannaggio soprattutto delle classi meno abbienti. (riproduzione riservata)