Bagarre affitti brevi

Non si ferma l’acceso confronto sulla disciplina delle locazioni brevi, introdotta dalla Manovra correttiva 2017, con intermediari e fisco non solo schierati su fronti opposti, ma spesso in contrasto anche fra di loro e con il settore degli alberghi. L’oggetto del contendere tra Agenzia delle entrate e intermediari (i vari Airbnb, Homeaway, Booking.com, ma anche le agenzie immobiliari) è ormai noto: il decreto legge n. 50 del 2017 stabilisce infatti che, dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti da locazioni brevi (sotto i 30 giorni) di abitazioni e stipulati da persone fisiche, non operatori economici, si debbano applicare in via opzionale le disposizioni relative al regime della cedolare secca con aliquota del 21%, sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali sui redditi da locazione. L’obiettivo dichiarato dell’Agenzia è quello di sconfiggere il nero, enorme: secondo alcune verifiche fatte a Venezia, tre contratti su quattro eludono il fisco. Ma l’Agenzia punta anche a disciplinare un settore che, proprio a causa del nero, mette in atto una concorrenza sleale nei confronti del comparto alberghiero. E non è ancora tutto: buona parte delle società di intermediazione hanno sede all’estero, per cui sono quei Paesi a tassare i loro introiti. Insomma il business turistico-ricettivo in Italia cresce, anzi sta vivendo un vero e proprio boom (per Airbnb per esempio l’Italia è il terzo Paese per dimensioni del business, dopo Usa e Francia), ma sul territorio rischia di rimanere ben poco, come fatto presente dall’Agenzia nel corso di una burrascosa audizione con i principali intermediari.

Proprio Airbnb però, insieme a Homeaway, Booking.com e le agenzie immobiliari che fanno capo alla Fiaip, sono i più critici nei confronti delle nuove misure. «Permangono da parte degli operatori del settore dubbi, perplessità, e soprattutto difficoltà a implementare in brevissimo tempo le indicazioni fornite dall’amministrazione finanziaria visto che la prima chiamata alla cassa è stata lo scorso 17 luglio, a pochi giorni dunque dal 12 luglio, data in cui sono state rese note le regole per l’applicazione del decreto», spiega Giuliana Polacco, avvocato fiscalista di Baker McKenzie. I tempi ristretti sono però solo una delle lamentele, «peraltro superabile con la concessione di qualche proroga da parte dell’Agenzia, che crediamo sia già nell’aria», spiega Alberto Melgrati di Halldis, società di gestione di immobili su scala italiana ed europea.

Il nodo quindi più che i tempi sono i contenuti. Per la cordata capitanata da Airbnb la principale preoccupazione è che, più che snellire gli oneri burocratici, con la nuova normativa il Ministero delle Finanze voglia solo addossare loro una serie di obblighi e responsabilità, che ritengono peraltro estranee alle proprie finalità d’impresa. Non solo: a loro giudizio la misura è anche contraria allo spirito della sharing economy che punta a una condivisione di beni (abitazioni, autovetture) che altrimenti rimarrebbero per buona parte del tempo inutilizzati. «Agenti immobiliari e portali online», sostengono, «cercano solo di mettere in contatto velocemente proprietari dei beni e fruitori dei servizi, snellendo e riducendo i tempi di chiusura del contratto. Sono dunque solo una grande vetrina dei beni oggetto di locazione». Peccato che nel segmento degli affitti brevi, oltre al piccolo proprietario che propone un quartierino o addirittura solo una stanza al mare o in città, ormai siano sbarcati grandi investitori e catene alberghiere oltre che società di gestione di migliaia di appartamenti. Il discorso dell’economia condivisa vale dunque fino a un certo punto.

Diverse invece le critiche al decreto mosse da Halldis e su cui sono allineati per esempio società come Property Managers e soprattutto le associazioni di piccoli proprietari come Prolocatur. «All’obiettivo di combattere l’evasione fiscale e regolamentare il settore si poteva abbinare anche quello della semplificazione, che avrebbe così bilanciato gli oneri che cadono in capo agli intermediari con l’obbligo di fare da sostituto d’imposta», aggiunge Melgrati. Come? Si poteva per esempio estendere l’obbligo di fare da sostituto d’imposta a tutte le locazioni, anche superiori ai 30 giorni, perché capita spesso che uno stesso immobile possa essere affittato per tempi più lunghi. Allo stesso modo si poteva applicare lo stesso regime anche quando proprietario o inquilino sono una società, mentre a oggi la nuova normativa si applica solo se l’affitto è tra privato e privato. Quest’ultimo, tra l’altro, è un ulteriore punto dolente. «Spetterà agli intermediari infatti capire quando l’attività di locazione viene esercitata da una persona fisica nell’esercizio di un’attività d’impresa o a titolo personale», spiega Polacco. «Oppure capire se un immobile appartiene a una o più persone fisiche e applicare la cedolare secca in proporzione. Senza contare che il monitoraggio e la cedolare secca dovranno essere posti in essere anche qualora il corrispettivo sia molto basso e la locazione della durata solo di qualche giorno». Dunque anche solo per pochi spiccioli.

Ma le critiche non sono ancora finite. Il fronte capitanato da Airbnb lamenta ancora che i portali sono strutture di grande livello e complessità sotto il profilo tecnologico, mentre relativamente poco articolata è la loro struttura amministrativa. Alcuni inoltre sono veri e propri gruppi internazionali, con accesso alle abitazioni in Italia a mezzo di domini web con estensioni relative a nazionalità diverse (.it, .fr, .uk) e riconducibili a consociate varie del gruppo multinazionale cui appartengono sparse nel mondo. Homeway per esempio conta 28 siti ed è presente in oltre un centinaio di Stati. «Peraltro, la gestione del pagamento del canone di affitto dal fruitore verso il locatore potrebbe avvenire attraverso una diversa società del gruppo», sottolinea Polacco, «o anche tramite soggetti terzi che rendono un mero servizio di pagamento».

In definitiva intermediari e gestori non si ritengono attrezzati per affrontare l’onere di fare da sostituto d’imposta. Oltre all’onere, temono molto i rischi: «le sanzioni in caso di calcoli sbagliati e quindi di omesso o errato versamento sono pesantissime, dal 90 al 180% dell’importo dovuto. E l’errore a loro giudizio è dietro l’angolo», aggiunge Polacco. «Le imposte da pagare vanno infatti applicate a molteplici attività, come locazioni brevi, sublocazioni, comodati con o senza fornitura di servizi, coinvolgenti persone fisiche da un lato, operanti al di fuori del regime d’impresa, aspetto ancora da chiarire con il provvedimento di prossima uscita, e intermediari immobiliari dall’altro, sia agenti immobiliari sia gestori di portali online».

Ma al di là delle lamentele, quali sono le proposte degli intermediari per andare incontro alle esigenze dell’Agenzia delle entrate di sconfiggere l’evasione fiscale e regolamentare il settore, alleggerendo al contempo gli oneri per portali e gestori? Halldis continua a insistere sulla necessità di semplificazione e uniformità delle norme per l’intero comparto locativo, che appunto compenserebbe i nuovi obblighi che devono affrontare ora gli intermediari. Altri, come Airbnb e Homeaway, propongono invece che agli intermediari venga affidato solo un obbligo di monitoraggio, «cioè che siano tenuti a fornire all’amministrazione solo codice fiscale dei proprietari, periodo e cifre intermediate, come avviene in Francia e Spagna», conclude Polacco. «L’Italia è l’unica ad aver seguito la strada del sostituto d’imposta, e non è giusto che gli oneri amministrativi siano trasferiti su un altro soggetto, diverso dall’Amministrazione Finanziaria stessa.». (riproduzione riservata)