Baciati dallo spread

Più facile, ma soprattutto meno caro il mutuo per chi chiede un finanziamento ridotto rispetto al costo della casa. Sempre più gli istituti di credito premiano infatti le operazioni a basso loan to value (Ltv), cioè chi chiede un mutuo molto limitato rispetto al valore dell'immobile. In realtà era così anche in passato (chi pagava una buona fetta del prezzo della casa in contanti riusciva spesso riusciva a spuntare condizioni migliori), ma ora la prassi è molto più codificata, strutturata, pubblicizzata. La tendenza si è consolidata proprio nel corso dell'ultimo anno. Il calo dello spread sui mutui, partito da oltre un anno in parallelo alla contrazione del differenziale tra Btp e Bund decennali, ha portato a prodotti via via meno costosi destinati in prima battuta a questa categoria di acquirenti, per estendersi poi anche agli altri. Loro per primi sono riusciti quindi a spuntare spread inferiori al 3%, e poi il 2,70% per poi puntare al 2,50% (proposto un anno fa per prima da Unicredit), al 2,30% e ora al 2%. Anzi, il Credito Valtellinese ha già sfondato, sia pure di un filo, anche questa barriera proponendo l'1,99%.

 

Ma quanto occorre mettere sul tavolo per aggiudicarsi le offerte più appetibili? Il mercato prevede in genere un paio di soglie: sotto il 50% di Ltv, ovvero il compratore paga in contanti almeno metà del prezzo della casa e chiede un finanziamento per la parte rimanente, e sotto l'80%. Possibili comunque anche soglie intermedie: Bpm per esempio offre uno spread del 2,10% per Ltv sotto il 50%, del 2,25% con Ltv sotto il 60% e del 2,50% per quelli sotto l'80%. Secondo Mutuionline (broker che conta 59 istituti di credito convenzionati) tra le principali banche lo spread medio applicato ai mutui con Ltv tra il 60 e l'80% si attesta intorno al 2,70%. Presso alcune banche (pochissime) esiste infine anche la fascia dall'80 al 100%, ma rientrarci è quasi impossibile, specie quanto più ci si avvicina al valore massimo.

A proposito di loan to value c'è però anche un altro aspetto da considerare. Oggi le perizie bancarie sono molto più rigorose e conservative che in passato e questo non solo per evitare perizie gonfiate, ma anche per tener conto di un mercato al ribasso in cui i prezzi odierni potrebbero risultare eccessivi già tra pochi mesi. In altre parole, accade molto spesso che la banca riconosca all'abitazione che si vuole acquistare un valore inferiore rispetto al prezzo pagato, e questo riduce l'Ltv, cioè il valore del finanziamento ottenibile. Per fare un esempio, un mutuo da 160 mila euro corrisponde a un Ltv del'80% rispetto a un prezzo pagato di 200 mila euro, Ltv che però sale subito all'90% (difficilmente ottenibile) se l'immobile viene valutato 180 mila euro.

 

Il loan to value non è comunque l'unico parametro preso in considerazione dalla banca per lo spread, oggi spesso legato anche alla durata del mutuo. La regola è che più è lunga, più si paga perché aumenta il rischio. Occhio quindi a valutare bene tutte le clausole quando si vedono offerte di mutui particolarmente accattivanti: non è detto che il mutuatario possieda tutte le caratteristiche necessarie per accedervi.

La regola dello spread diversificato si applica anche ai mutui a tasso fisso, ma con qualche variante: il costo del mutuo è in questo caso meno legato al loan to value e più alla durata, col risultato che per esempio sulla scadenza a 20 anni lo spread oscilla tra il 2,35% e il 2,85% con Ltv sia al 50% che all'80%, ma aumenta di una decina di centesimi se si passa dai 20 ai 30 anni.

Certo, il dubbio a questo punto è che in questo modo non riesca ad acciuffare le offerte più generose proprio chi ha meno soldi e quindi ne avrebbe più bisogno. Ma viene subito contestato dalle banche: il costo del finanziamento è in questo modo proporzionale al rischio dell'operazione. Del resto perché dovrebbe accedere alle stesse condizioni sia chi mette sul piatto buona parte del capitale (rischiando quindi anche i proprio soldi qualora un domani non riuscisse più a pagare il mutuo) e chi invece non versa niente?

 

«Il nuovo trend non va comunque letto come una volontà di penalizzare chi è costretto a chiedere un finanziamento più ampio, ma come intento di premiare le operazioni a minor rischio per la banca», spiega Anedda. «Anzi, per quest'ultima si tratta quasi di una forma di diversificazione e incentivazione: da un lato infatti le banche hanno sempre maggiore necessità di diversificare il tipo di rischio, dall'altro le offerte premianti possono spingere anche chi forse potrebbe farne a meno a finanziarsi o comunque a chiedere un prestito maggiore. Con conseguente maggior guadagno per l'istituto di credito». (riproduzione riservata)

 

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