Prove di ripartenza per il segmento delle case per studenti. Dopo la stangata subita nel 2020 e nel 2021, con corsa al taglio del canone di locazione prima e poi boom di disdette e di sfitto, finalmente si assiste a un risveglio del mercato. «La pandemia ha avuto effetti profondamente diversi tra l'acquisto dell'immobile e la sua locazione», spiega Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it. «Mentre si è registrato un nuovo interesse verso l'acquisto dell'abitazione, per puntare su un bene rifugio oppure per migliorare quella già posseduta, e questo ha sostenuto il numero delle transazioni e la stabilità dei prezzi, il mercato delle locazioni ha subito un pesante e repentino impatto negativo, specie nelle grandi città, svuotatesi in poche settimane di studenti e lavoratori». Ora il quadro sta rapidamente migliorando anche sul fronte locazioni, anche se purtroppo la situazione pre Covid resta ancora lontana. L'importante però è che si assiste a un ritorno della domanda, che i canoni d'affitto hanno smesso di scendere e che anzi in alcune città si parla addirittura di incremento. La ripresa in realtà è storia recente, addirittura delle ultime settimane: merito infatti del trend della vaccinazioni e dell'introduzione del green pass, che tranquillizza studenti e famiglie, e delle maggiori probabilità di poter di frequentare in presenza le lezioni. «L'introduzione dell'obbligo di certificazione verde Covid-19, da poco stabilito dal governo per la partecipazione alle lezioni in presenza, potrebbe dare un'accelerazione alla ripresa del mercato degli affitti per studenti, a partire da settembre», conferma Isabella Tulipano, brand manager di SoloAffitti, gruppo immobiliare specializzato nella gestione delle locazioni con oltre 300 punti in Italia. «Non va tuttavia dimenticato che nei grandi centri i costi delle stanze risultano ancora inferiori ai livelli pre pandemia. Secondo le nostre rilevazioni i prezzi delle camere doppie risultano in calo del 4%, anche perché sono sempre meno richieste, e quelli delle singole sostanzialmente stabili». Ma non è tutto: a seconda della città e del tipo di stanza, il numero di transazioni legato agli affitti universitari rimane ancora abbastanza (36%) o molto al di sotto (41%) dei livelli pre-pandemia, anche se risulta una moderata crescita delle richieste rispetto alla stagione 2020. Per queste ragioni «i segni di ripresa della domanda di recente riscontrati fanno ora pensare a un ritorno alla normalità per ciò che riguarda la presenza di studenti e lavoratori nelle nostre città», aggiunge Giordano. «Resta però da capire quale sarà il trend dei prezzi nei prossimi mesi».
Il settore degli immobili affittati agli studenti si presenta comunque più variegato e selettivo che in passato: oltre alla minor propensione all'affitto in condivisione, SoloAffitti rileva anche un mercato più tonico nelle città universitarie piccole e medie, e al contrario un protrarsi della debolezza nelle mercati più grandi. A Milano infatti i costi delle stanze singole sono diminuiti quest'anno mediamente del 15% (quasi 100 euro). Situazione analoga nella Capitale (-15%) dove si spendono 64 euro in meno. Cagliari è la città con il maggior calo delle singole (-17% pari a 40 euro) registrato in Italia. Prezzi più bassi, seppure con flessioni a una cifra, per Bologna (-9% pari a 33 euro), Torino (-6%, 17 euro in meno) e Firenze (-5%, 19 euro).
Tra le città universitarie più grandi salgono i prezzi delle singole a Genova che registra l'incremento più alto (+20%, in media 50 euro in più), Bari (+14%, 30 euro) Napoli (+4%) e Padova (+4%). SoloAffitti rileva rincari significativi anche a Pavia (+15%, 40 euro in più in media), Modena (+14%, pari a 35 euro) e Brescia (+14%, 50 euro).
Come accennato, mercato più debole per le stanze doppie: a Padova e Milano i prezzi sono scesi di un quarto, che nel capoluogo lombardo portano il canone di 95 euro e nella città veneta di 63 euro in media. Prezzi in discesa a doppia cifra rispetto allo scorso anno a Firenze (-15%), Torino (-15%) e Trieste (-13%). A Bologna e Napoli il calo si è fermato rispettivamente al 7% e 4%. In controtendenza Genova, dove l'incremento è stato del 20% (pari a 30 euro di media), Catanzaro (+13%), Siena (+10%) e Pavia (+4%). Milano e Rimini sono le città che, secondo l'analisi di SoloAffitti, hanno i prezzi medi più alti sia per le stanze singole che per quelle doppie. A Milano per una singola servono 500 euro e 300 per una doppia. A Rimini 425 euro costa la singola e 275 la doppia. Varese e Palermo sono le città più a buon mercato per gli universitari, con singole rispettivamente a 180 e 170 euro e doppie a 125 e 100 euro di media.
Ma quali sono le caratteristiche più ricercate dagli studenti in affitto? La ricerca di coinquilini dello stesso sesso, rileva SoloAffitti, non è più prevalente nella scelta di un'abitazione da condividere, anzi è ormai l'ultima motivazione (7%) nella ricerca di una stanza. Sono invece sempre più richiesti comfort quali aria condizionata (9%), lavastoviglie e lavatrici (17%), arredamento moderno e soprattutto una veloce connessione Wi-Fi (entrambi al 35%). Le esigenze principali dei ragazzi che si spostano per studio si confermano tuttavia la vicinanza a università (67%) e mezzi pubblici (59%) e la disponibilità di una stanza singola (65%).
Non ci sono variazioni di rilievo per le tipologie contrattuali più utilizzate. Rimane una forte prevalenza nelle città universitarie dei contratti a canone concordato (3+2, studenti universitari, transitorio) applicabili anche nell'affitto a stanze. Fanno eccezione Milano e Bologna dove il canone concordato viene usato sempre meno a causa della forte crescita degli affitti negli ultimi anni e dei prezzi fissati dagli accordi territoriali, che non sono molto convenienti, specie per appartamenti più grandi. “Quanto infine ai rendimenti per i proprietari”, conclude Alessandro Ghisolfi, responsabile ufficio studi di AbitareCo, “oggi si attestano su livelli di tutto rispetto, intorno al 4-5%: si va dal 3,5% registrato in alcune zone di Torino al 6% sfiorato a Roma. (riproduzione riservata)
