Aree edificabili,variazione valori applicabile anche durante l 'anno

I titolari di aree edificabili, che hanno già versato la prima rata Imu, scaduta il 16 giugno scorso, o che pagheranno in ritardo, devono tener conto delle novità introdotte con la legge di bilancio 2020 (160/2019) che, modificando alcune regole, incidono sul calcolo del tributo. Qualora la somma versata sia inferiore al dovuto, chi ha pagato nei termini può versare la maggiore imposta avvalendosi del ravvedimento operoso. Il valore di un'area edificabile deve sempre essere calcolato con riferimento al 1° gennaio dell'anno d'imposizione. Ma questa decorrenza vale solo se non sono state apportate variazioni agli strumenti urbanistici, altrimenti occorre calcolare il tributo sul valore delle aree a partire dalla data della loro approvazione, anche durante l'anno. Dunque per stabilire il valore delle aree edificabili, da prendere a base per il calcolo dell'Imu, occorre fare riferimento alla data di adozione degli strumenti urbanistici. I valori venali in comune commercio, infatti, si applicano anche in corso d'anno. Si tratta di una novità importante contenuta nell'articolo 1, comma 746, della legge 160/2019, che tende a superare l'orientamento giurisprudenziale che riteneva applicabile il valore di mercato delle aree solo a partire dal 1° gennaio dell'anno d'imposizione. Il citato comma 746 della legge di bilancio dispone che per le aree fabbricabili il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione o, comunque, a decorrere dalla data di adozione del piano regolatore generale o del piano di attuazione. E' decisivo anche il momento in cui questi strumenti urbanistici subiscono modifiche che assumono rilevanza per determinare il valore di mercato delle aree. Il valore delle aree, ex lege, va calcolato facendo riferimento a vari criteri: zona di ubicazione; indice di edificabilità; destinazione d'uso consentita; oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione; prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree coni le stesse caratteristiche. Le amministrazioni comunali possono fissare i valori dei terreni edificabili con delibera del consiglio o della giunta.

Per area fabbricabile s'intende quella utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi oppure in base alle possibilità effettive di edificazione secondo i criteri previsti agli effetti delle indennità di espropriazione per pubblica utilità. Un'area è edificabile quando è inserita nel piano regolatore generale ed è soggetta a Imu indipendentemente dalla successiva lottizzazione del suolo. E' il comune, su richiesta del contribuente, che attesta se un'area sita nel proprio territorio è edificabile. Se lo strumento urbanistico è approvato dal consiglio comunale, l'ente può dal momento dell'approvazione richiedere il pagamento del tributo. Vanno comunicate ai contribuenti le variazioni urbanistiche e i cambi di destinazione dei terreni in aree edificabili. L'omissione non rende comunque nulli gli avvisi di accertamento, pur essendo un obbligo imposto dalla legge. Pertanto, i titolari dei terreni divenuti edificabili sono tenuti a pagare le imposte anche se il comune non li ha informati delle variazioni apportate allo strumento urbanistico e non ha comunicato il cambio di destinazione. La Cassazione (ordinanza 6431/2019) ha chiarito che un terreno è edificabile, e quindi soggetto al pagamento del tributo, anche se sussiste un vincolo relativo d'inedificabilità che interrompe il procedimento di trasformazione urbanistica. Un vincolo temporaneo non può avere alcuna incidenza sull'assoggettamento a imposizione del terreno. Per i giudici di legittimità, se il terreno è inserito in zona edificabile, né il vincolo paesaggistico né la proroga del vincolo d'immodificabilità temporaneo può incidere sull'assoggettabilità a imposizione. Le aree che risultano edificabili in base al piano regolatore sono soggette al pagamento se i vincoli di destinazione non comportano l'inedificabilità assoluta. Tuttavia, in presenza di vincoli, il contribuente è tenuto a pagare le imposte su un valore dell'immobile notevolmente ridotto.

Le scelte regolamentari. Il Tribunale amministrativo regionale per il Lazio, sezione seconda bis, con la sentenza 5158 del 28 aprile 2022, ha stabilito che il contribuente non può manifestare alcuna pretesa nei confronti dell'ente che, con delibera, abbia attivato la procedura per la determinazione del valore delle aree edificabili, dando mandato all'ufficio competente di individuare un soggetto in possesso dei requisiti per predisporre la relazione di stima del valore delle aree, se dopo non è stato emanato il regolamento. Con la delibera l'amministrazione non si è vincolata alla conclusione del procedimento, trattandosi di una scelta discrezionale, e non sono configurabili interessi di altri soggetti meritevoli di tutela. Il contribuente ha contestato il silenzio-inadempimento dell'amministrazione comunale dopo l'emanazione della delibera riguardante la determinazione del valore delle aree fabbricabili per il pagamento dell'Imu, cui non aveva fatto seguito l'emanazione del regolamento. Secondo il Tar, per gli atti normativi degli enti locali «non è configurabile un obbligo giuridico di provvedere a fronte del quale possa maturare un silenzio-inadempimento suscettibile di sindacato giurisdizionale». In questi casi l'amministrazione esprime scelte di natura politica e non sono configurabili interessi meritevoli di tutela. Va ricordato che i comuni, in base all'articolo 1, comma 777, della legge 160/2019, che disciplina la nuova Imu, hanno la facoltà di determinare periodicamente e per zone omogenee i valori di mercato delle aree edificabili, per limitare il potere di accertamento, di disporre il rimborso per le aree divenute inedificabili, in seguito alle modifiche urbanistiche. Alle amministrazioni locali è stato riconosciuto un nuovo potere regolamentare in materia di Imu che riproduce, in linea di massima, le vecchie scelte che in passato era consentito fare per l'Ici. Obiettivo del legislatore è dare maggiori certezze ai contribuenti sulle somme dovute per le aree fabbricabili e, al contempo, ridurre il notevole contenzioso che si è creato sulla determinazione del loro valore. (riproduzione riservata)

*(avvocato)