Aree edificabili, onere della prova a carico del contribuente

Onere della prova a carico del contribuente per contestare il valore delle aree edificabili accertato dall'amministrazione comunale. Per la determinazione dei valori va tenuto conto degli strumenti urbanistici adottati e delle maggiori o minori potenzialità edificatorie dei terreni. L'assenza di contratti di compravendita di beni similari nel periodo che forma oggetto di accertamento non impedisce all'ente impositore di valutare il terreno e di attribuirgli il valore ritenuto congruo, in assenza di un valore alternativo opposto dall'interessato e di prove atte a dimostrare l'infondatezza della pretesa tributaria. Lo ha stabilito la Corte di cassazione con l'ordinanza 32662/2023. Per i giudici di legittimità, nel processo d'appello è stato correttamente considerato il terreno in base alle minori potenzialità edificatorie. Atteso che “la concreta utilizzabilità a scopo edificatorio è limitata”, il giudice ha ridotto il quantum, “ritendendo che l'area debba essere valutata secondo i parametri minimi”. L'assenza di contratti di compravendita nel periodo in questione, poi, “non impedisce al comune di valutare il terreno, né rende di per sé illegittimi i criteri utilizzati”. Il giudice d'appello, “ha applicato il valore ritenuto congruo (importo minimo) evidenziando peraltro che la parte non ha offerto valori alternativi”, rispetto a quelli indicati dall'ente impositore. Per area fabbricabile s'intende quella utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi oppure in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti delle indennità di espropriazione per pubblica utilità. Un'area è edificabile quando è inserita nel piano regolatore generale ed è soggetta all'Imu indipendentemente dalla successiva lottizzazione del suolo. Sono soggette a imposizione anche le aree che non hanno le superfici minime per essere edificate. L'estensione del terreno non incide sulla natura dell'area, poiché è possibile accorpare il lotto con un fondo vicino della zona o asservirlo a un fondo attiguo che ha la stessa destinazione urbanistica. In effetti, il proprietario dell'area potrebbe cedere il diritto a edificare sul lotto o acquisire la titolarità di altro terreno limitrofo, al fine di raggiungere le dimensioni minime. E' il comune, su richiesta del contribuente, che attesta se un'area sita nel proprio territorio sia edificabile. Se lo strumento urbanistico è approvato dal consiglio comunale, l'ente può dal momento dell'approvazione richiedere il pagamento del tributo.

E' un obbligo di legge comunicare ai contribuenti le variazioni urbanistiche e i cambi di destinazione dei terreni in aree edificabili. Tuttavia, l'omissione non rende nulli gli avvisi di accertamento. Pertanto, i titolari dei terreni divenuti edificabili sono tenuti a pagare le imposte anche se il comune non li abbia informati delle variazioni apportate allo strumento urbanistico e non abbia comunicato il cambio di destinazione.

Sempre la Cassazione (ordinanza 6431/2019) ha chiarito che un terreno è edificabile, e quindi soggetto al pagamento dell'Imu e dell'imposta di registro, anche se sussiste un vincolo relativo d'inedificabilità che interrompe il

procedimento di trasformazione urbanistica. Un vincolo temporaneo non può avere alcuna incidenza sull'assoggettamento a imposizione del terreno. Se il terreno è inserito in zona edificabile, né il vincolo paesaggistico né la proroga del vincolo d'immodificabilità temporaneo può incidere sull'assoggettabilità a imposizione. Le aree che risultano edificabili in base al piano regolatore sono soggette al pagamento delle imposte locali e erariali se i vincoli di destinazione non comportano l'inedificabilità assoluta. Ma, in presenza di vincoli, il contribuente è tenuto a pagare le imposte su un valore dell'immobile notevolmente ridotto. Il valore delle aree va calcolato facendo riferimento ai seguenti criteri: zona territoriale di ubicazione; indice di edificabilità; destinazione d'uso consentita; oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione; prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi le stesse caratteristiche. Le amministrazioni comunali hanno il potere di fissare i valori dei terreni edificabili con delibera del consiglio o della giunta. La Cassazione (ordinanza 4969/2018) ha precisato che i comuni hanno il potere di accertare i valori delle aree edificabili in misura superiore a quelli fissati dallo stesso ente, con delibera del consiglio comunale o della giunta, se questi valori risultino inferiori a quelli indicati in atti pubblici o privati di cui l'ufficio tributi sia in possesso o a conoscenza. La ratio della norma di legge che consente ai comuni di fissare dei valori predeterminati ha la finalità di ridurre il contenzioso con i contribuenti, ma non può impedire la rettifica di quelli dichiarati che non sono in linea con i valori di mercato degli immobili. La deliberazione dei valori ha la finalità di autolimitare il potere di accertamento. Dal 2020, con la nuova Imu, sono cambiate le regole sulla decorrenza del valore. Deve essere calcolato con riferimento al 1° gennaio dell'anno d'imposizione solo nei casi in cui non siano state apportate delle variazioni agli strumenti urbanistici. In caso di modifiche urbanistiche occorre calcolare il tributo sul valore delle aree a partire dalla data della loro approvazione, anche durante l'anno. Dunque, i valori venali in comune commercio si applicano anche in corso d'anno. La data di decorrenza è quella di adozione del piano regolatore generale o del piano di attuazione. (riproduzione riservata)

*Studio legale tributario