Aree edificabili, l'uso pertinenziale va dichiarato e provato

Il contribuente è tenuto a provare che un'area edificabile non debba essere assoggettata all'imposta municipale sugli immobili perché costituisce pertinenza di un fabbricato. Ciò che va dimostrato è la reale destinazione dell'area. Non conta il dato catastale e il mancato accorpamento al bene principale.

Lo ha affermato la Corte di Cassazione con la sentenza 25561/2022. Il contribuente, dunque, deve trarre un beneficio dal suo uso. Per avere diritto all'agevolazione, poi, l'interessato deve presentare la dichiarazione, informando il comune sull'utilizzo dell'immobile come pertinenza. I giudici di piazza Cavour, con la pronuncia in esame, hanno sostenuto che «la natura pertinenziale di un'area non è incompatibile con il carattere edificabile di quest'ultima, potendo le due destinazioni e qualificazioni giuridiche coesistere». Ma l'asservimento sussiste solo «ove il bene non sia semplicemente posto al servizio oppure ornamento di un altro, ma quando tale destinazione sia durevole». Inoltre, non deve essere possibile una destinazione diversa senza una radicale trasformazione del bene pertinenziale. Naturalmente, la prova dell'asservimento grava sul contribuente. Infatti, per la Suprema corte, «al contribuente che non abbia evidenziato nella dichiarazione l'esistenza di una pertinenza non è consentito contestare l'atto con cui l'area asseritamente pertinenziale viene assoggettata a tassazione».

Va rilevato, però, che l'interpretazione degli ermellini sulla destinazione delle cosiddette aree pertinenziali e sul diritto del contribuente a ottenere l'esonero dal pagamento dell'imposta municipale, in presenza dei requisiti, non può trovare più applicazione a partire dal 2020. Con la nuova Imu, infatti, sono cambiate le regole sulle aree pertinenziali. Queste aree sono soggette al pagamento se non hanno una qualificazione ad hoc ai fini urbanistici e se non sono accorpate catastalmente al fabbricato. L'articolo 1, comma 741, lettera a) della manovra di bilancio 2020 (legge 160/2019) ha apportato delle modifiche alla disciplina delle aree edificabili che sono al servizio di un fabbricato. Per fabbricato si intende l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale, considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza ai fini urbanistici, a condizione che venga accatastata unitariamente. Va evidenziato che la norma non ha la natura di disposizione di interpretazione autentica e non ha efficacia retroattiva. Quindi, fino al 2019 occorre fare riferimento a quanto sostenuto dai giudici di legittimità in ordine alla non tassabilità, a certe condizioni, delle aree non accatastate unitariamente ai fabbricati.

Per la definizione delle pertinenze va fatto riferimento a quanto disposto dall'articolo 817 del codice civile, in base al quale sono da considerare pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o all'ornamento di un'altra cosa. Per il vincolo pertinenziale serve sia la durevole destinazione della cosa accessoria a servizio o ornamento di quella principale, sia la volontà dell'avente diritto di creare la destinazione.

La Corte di Cassazione (sentenza 8367/2016) ha anche chiarito che l'accatastamento separato dei due immobili non era d'impedimento alla non imponibilità dell'area come pertinenza del fabbricato, purché tra i due immobili vi fosse un vincolo d'asservimento durevole e funzionale. E la prova dell'oggettivo asservimento pertinenziale gravava sul contribuente. In caso contrario, la scelta dell'interessato avrebbe avuto l'unica funzione di eludere il pagamento del tributo, per ottenere un risparmio fiscale, e avrebbe dato luogo a un abuso del diritto. Pertanto, un'area pertinenziale e una costruzione principale potevano essere censite catastalmente in modo distinto, al fine di poter essere assoggettate a tassazione come un unico bene, ma il riconoscimento del beneficio fiscale era condizionato dalla presentazione della dichiarazione Imu da parte del titolare dei beni immobili. Era necessario informare il comune sull'utilizzo dell'area come pertinenza nella denuncia iniziale o di variazione.

Con le nuove regole, invece, è semplicemente richiesto, per fruire del trattamento agevolato, che fabbricato e area siano accorpate catastalmente. Per ottenere l'esonero dal prelievo è necessario verificare la qualificazione urbanistica dell'area e la sua graffatura catastale con il fabbricato.

Per area fabbricabile s'intende quella utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi oppure in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti delle indennità di espropriazione per pubblica utilità. Un'area è edificabile quando è inserita nel piano regolatore generale ed è soggetta all'imposta indipendentemente dalla successiva lottizzazione del suolo. (riproduzione riservata)

*avvocato