Aperta la caccia all'ultimo miglio

Secondo il nuovo Borsino Immobiliare della Logistica H1 2020, redatto da World Capital in collaborazione con Nomisma, il mercato del settore risulta attivo nei primi sei mesi del 2020, nonostante l’impatto del Covid-19. Lo scenario è confermato dalla durata media delle trattative concluse, che per l’81% dei casi si finalizza entro l’anno. La domanda è maggiore al Nord e al Centro, soprattutto a Genova, Milano, Padova, Bologna, Firenze e Roma, e più contenuta al Sud e nelle Isole, mentre il fronte dei valori immobiliari conferma stabilità, e numeri in leggero rialzo per gli immobili di nuova costruzione.

Tutto ciò in un quadro congiunturale complicato, in cui il mercato degli immobili per l’impresa prova a ripartire dopo i mesi di lockdown che hanno penalizzato il comparto del retail, in particolare attività come la ristorazione, la somministrazione e l’abbigliamento. In parte ridimensionato anche il segmento dei capannoni, per quanto sempre più ricercati dalle società di logistica e della distribuzione. Il diffuso ricorso all’e-commerce ha spinto infatti alla ricerca di soluzioni che consentano di velocizzare la consegna delle merci, il più possibile vicine alle metropoli e posizionate nei pressi di arterie di collegamento con esse.

In sostanza, siamo di fronte a una fase di veloce evoluzione del mercato, condizionata soprattutto da due elementi: lo sviluppo crescente dell’e commerce e le probabili trasformazioni dell’assetto urbano legate al trend dello smart working, destinate ad avere effetti anche sul settore degli uffici. Inevitabile sentire cosa ne pensano gli esperti del settore.

«La macchina logistica nel periodo del Covid si è dimostrata efficiente, facendo emergere il suo spirito resiliente e la sua capacità di adattarsi ai cambiamenti dovuti al virus e alle misure di contenimento», spiega a Milano Finanza Andrea Faini, CEO di World Capital. «Le location di grande appeal, come le piazze del Nord e del Centro sono diventate hub di distribuzione intensiva, sia per via del lockdown che per il maggiore utilizzo dell’ecommerce. Altre hanno invece ospitato magazzini divenuti polmone d’emergenza e utilizzati come punti di stoccaggio di prodotti medicali e Dispositivi di protezione individuale. Inoltre, molti operatori introducono oggi nel loro portafoglio dei magazzini last mile per far fronte alle nuove esigenze».

Proprio la propulsione esercitata in questi mesi dal commercio online ha rilanciato la logistica del last mile, ovvero di magazzini a servizio di un hub situato fuori dalla cerchia cittadina. «Il rafforzamento della logistica dell’ultimo miglio porterà nuove strategie immobiliari e un incremento degli spazi a favore dei lavoratori per aumentare l’attrattività del posto di lavoro», specifica Faini.

Che prevede nei prossimi anni sia un forte incremento della domanda di immobili per la logistica, con una forte richiesta di spazi prevalentemente sull’ultimo miglio per agevolare le consegne e soddisfare il consumatore che acquista online, sia una altrettanto forte innovazione tecnologica volta ad aumentare l’efficienza degli stabilimenti logistici e la loro velocità operativa. «Saranno magazzini moderni, con grandi altezze sotto travi, delle ribalte molto ravvicinate e numerose per facilitare il carico/scarico merci, un’automazione dei processi per snellire l’operatività e una logistica che diventerà sempre più un punto di unione tra l’e-commerce e il retail» precisa il Ceo di World Capital. «In generale, ci aspettiamo la permanenza delle consegne a domicilio, il maggiore utilizzo di strumenti tecnologici nei magazzini e una grande attenzione alla sostenibilità, con un incremento di mezzi elettrici per effettuare le consegne e una forte diffusione delle colonnine e della rete di distribuzione elettrica, per ridimensionare l’impatto dell’inquinamento».

Dal canto suo, Luca Dondi, Amministratore Delegato di Nomisma, si sofferma in particolare sugli aspetti del cambiamento in corso legati al lavoro agile: «In realtà, il settore della logistica è oggi quello meno esposto agli effetti prodotti dal trend dello smart working», dice a Milano Finanza. Tanto la sua peculiare dimensione fisica quanto la continuità della domanda d’investimento per spazi logistici sanciscono la resilienza del settore rispetto al crescente ricorso al lavoro da remoto. I cambiamenti in atto preannunciano piuttosto un miglioramento dell’efficienza distributiva con ricadute positive in termini di attrattività del comparto». La conferma di queste tendenze anche nel lungo periodo, secondo l’AD di Nomisma, dipenderà in larga parte dagli effetti che la recessione di produzione e consumi indotta dalla situazione emergenziale produrrà sul mercato immobiliare. «I deboli segnali attualmente presenti lasciano presagire la capacità di contenere le conseguenze dell’impatto congiunturale, in virtù sia del possibile rimbalzo della produzione industriale e delle esportazioni nel mercato estero sia da una parziale modifica delle modalità di distribuzione e consumo», conclude Dondi. «A oggi si può dire che la logistica rappresenti il settore meno penalizzato - se non addirittura beneficiato - dalla crisi economica indotta dalla
pandemia». (riproduzione riservata)