Alberghi, perché Roma è in pieno boom
Dal 2021, il settore alberghiero italiano ha visto un'accelerazione nel passaggio da gestioni familiari a catene alberghiere, con un impatto positivo sulla rigenerazione urbana. Roma si distingue per i maggiori investimenti nel segmento luxury & upper scale, attirando sia investitori nazionali che internazionali | Immobiliare, dagli hotel di Statuto e Lvmh, fino ai prezzi in salita per le ville è boom: quanti affari sul lago di Como
Dal 2021 in poi è stato senza dubbio accelerato il passaggio di proprietà di numerosi alberghi. In molte città turistiche italiane, non solo a Roma, si sta verificando un marcato passaggio dalla gestione familiare alle catene alberghiere. Questo fenomeno riguarda sia il segmento del lusso sia quello economico. Sebbene possa sembrare una perdita di diversità imprenditoriale, in realtà questo trend porta con sé un importante impatto positivo sullo sviluppo urbanistico. Le grandi catene alberghiere e gli investitori istituzionali, grazie alla loro capacità di investimento e alla loro prospettiva a lungo termine, possono infatti contribuire in modo significativo alla rigenerazione urbana delle aree dove si insediano, obiettivo spesso non raggiungibile dai piccoli gestori.
Investimenti nel settore luxury & upper scale
È interessante notare come l’Italia, pur non essendo prima tra i Paesi dell’Unione Europea per numero di operazioni di M&A (almeno nel 2023), è comunque tra i Paesi membri quello con i maggiori investimenti nel settore luxury & upper scale. Più in particolare nel 2023, Roma si è confermata in testa alla classifica delle città più attrattive in termini di investimenti alberghieri. Sino al 2022 la maggior parte degli investimenti (circa il 66%) proveniva da player stranieri, mentre l’anno scorso i compratori nazionali hanno primeggiato per valore delle operazioni. Per quanto riguarda i profili degli investitori, abbiamo osservato come i buyer domestici siano costituiti prevalentemente da family office e gruppi alberghieri familiari, mentre gli internazionali includono grandi catene, fondi e in genere investitori istituzionali. Un altro dato interessante da evidenziare è l’importanza data dagli investitori alla sostenibilità aspetto che ha imposto il rispetto dei parametri Esg anche nel settore dell’hospitality, determinando un cambiamento di paradigma nelle scelte dei lavori e loro modalità di esecuzione, con una sempre crescente attenzione al tema delle certificazioni.
Asset potenziali di investimento
Nel settore alberghiero, gli asset potenziali di investimento possono essere fino a quattro: l’immobile, la pura gestione della proprietà immobiliare, l’azienda (ovvero la gestione alberghiera) e il marchio. Ovviamente si tratta di asset che in un’operazione di M&A alberghiero possono entrare in gioco sia individualmente, sia globalmente. Si tratta pertanto di operazioni complesse che richiedono anche il rispetto di regolamentazioni regionali e di norme differenziate, anche «zona per zona», a seconda della città e degli obblighi relativi al cambio di destinazione d’uso e ridefinizione degli spazi.
Complessità regolamentare e vincoli a Roma
La complessità è ancora più elevata a Roma, dove molti immobili, soprattutto nel centro storico, sono soggetti a vincoli storici, archeologici, artistici e architettonici. Nonostante questo, il settore alberghiero romano pur con le sue complessità sembra essere in grande mutamento e attrae sempre più investitori – anche stranieri – ponendo le basi per una drastica evoluzione delle strutture ricettive della Capitale con impatti non solo sul turismo ludico ricreativo ma anche sul settore delle conferenze e dei meeting globali, sino a poco tempo fa marginale nella Città Eterna per insufficienza di strutture e carenze logistiche, ma dai grandissimi (e già evidenti) margini di crescita.
Impatti sul turismo e sviluppo futuro
Nonostante le difficoltà, il settore alberghiero romano sembra essere in grande mutamento e attrae sempre più investitori – anche stranieri. Questo fenomeno sta ponendo le basi per una drastica evoluzione delle strutture ricettive della Capitale. Gli impatti di questa trasformazione non si limitano al turismo ludico e ricreativo, ma si estendono anche al settore delle conferenze e dei meeting globali. Fino a poco tempo fa marginali nella Città Eterna, questi settori stanno mostrando grandissimi (e già evidenti) margini di crescita.
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*socio Studio legale associato
Nunziante Magrone
