Al mare a lavorare

Torna a splendere il sole sulle case al mare. Dopo un periodo nero durato quasi dieci anni, la domanda di abitazioni lungo la costa ha rialzato la testa, complice l'effetto post Covid che ha dato un forte impulso al mercato. Il risultato è stato un aumento generalizzato dei prezzi, specie per le località marine delle regioni del centro e nord del Paese, con incrementi di valore compresi tra l'1,5 e il 3% nel corso degli ultimi dodici mesi. Un primo segnale di inversione di rotta che mette fine a un lungo trend ribassista iniziato nel 2006 che ha portato a una contrazione media dei prezzi delle abitazioni del 30% circa nelle località di mare. Ma cosa è cambiato per determinare questa inversione di marcia? «Diversi i fattori che hanno influenzato il mercato nell'ultimo anno provocando effetti sugli stili di vita delle persone e sul mercato delle case», spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile del centro studi di AbitareCo. «Innanzitutto, il ricorso allo smart working ha fatto aumentare la domanda di seconde case. Se un tempo si prediligeva l'affitto di una casa al mare per il periodo strettamente legato alle vacanze, adesso sono sempre di più le famiglie che scelgono di acquistare una seconda casa in Liguria come in Toscana per trascorrere dei periodi di lavoro a distanza, pur mantenendo il contatto con le grandi città in cui si trova la loro sede di lavoro». A questo si deve aggiungere il ritrovato ottimismo legato al piano vaccinale che ha indotto molte famiglie a metter mano al portafoglio dopo un lungo periodo di attendismo legato all'incertezza determinata dalla pandemia. «Non ultimo, la liquidità in circolazione e il basso costo del denaro», sottolinea un report di Tecnocasa sul settore turistico, «consentono oggi di accendere un mutuo a tassi di interesse particolarmente convenienti».

Ma quali sono i prezzi delle principali località turistiche italiane e come sono variati negli ultimi mesi? A far luce sul trend del mercato è la fotografia scattata da AbitareCo che sottolinea una spaccatura tra nord e sud. «Il segmento turistico delle seconde case al centro-nord ha sempre segnato rialzi medi dei prezzi più alti rispetto al sud dove la domanda è meno effervescente perché legata quasi esclusivamente ad abitazioni vacanziere piuttosto che a seconde case da utilizzare anche nel fine settimana», spiega Ghisolfi. Da qui l'andamento dei prezzi a due velocità. In Liguria, per esempio, il valore delle case è salito in media del 2,3% negli ultimi dodici mesi con punte del 3,2% a Portovenere e del 2,9% ad Alassio e a Levanto. Situazione molto simile nel Veneto con prezzi medi in crescita del 2,1% mentre in Emilia Romagna, in Toscana e nel Lazio i prezzi delle case sono aumentati tra l'1,7% e il 2%. Si tratta di variazioni molto distanti rispetto a quanto registrato al sud. In Calabria, per esempio, la crescita contenuta della domanda si è tradotta in un aumento medio dei prezzi attorno all'1% sostenuto da Tropea (+1,5%). Stesso trend anche per la Campania dove, tolto Ravello e Positano, le case hanno registrato una crescita media dei prezzi dell'1,1% così come in Puglia con le uniche eccezioni di Peschici e Vieste. Le cose sono andate ancora peggio nelle isole che, a causa dei lockdown e delle difficoltà di spostamento, non hanno potuto beneficiare del mercato di prossimità. E così, i prezzi in Sardegna sono saliti in media solo dello 0,8% nell'ultimo anno contro l'1,1% registrato in Sicilia. «Questi valori nascondo grandi differenze al loro interno. La domanda e i prezzi delle località esclusive hanno risentito infatti solo in minima perte della crisi degli anni passati con una contrazione dei prezzi inferiore al 10% negli ultimi 10 anni», sottolinea Ghisolfi. «Anche oggi la domanda di seconde case in queste località si mantiene vivace e i prezzi ne sono la conferma». A Santa Margherita ligure, per esempio, servono da un minimo di 8.900 a un massimo di 18.000 euro al metro quadro per acquistare una abitazione nuova fronte mare. A Capri i prezzi si muovono nella forchetta 8.300-13.300 euro al metro quadro così come a Forte dei Marmi, mentre a Porto Cervo servono 5.700-12.000 euro al metro quadrato. «Il target alto non è stato toccato dalla crisi economica causa Covid», continua Ghisolfi. «I piani di investimento delle famiglie più abbienti non hanno subito forti cali. Al contrario, nel periodo peggiore del 2020 molte potenziali transazioni si sono interrotte nell'attesa di capire l'evoluzione della pandemia. Adesso si è ripreso a investire andando a chiudere le operazioni rimaste in sospeso. E questo ha determinato una risalita della domanda e dei prezzi riportando il trend sugli stessi binari del periodo pre-Covid».

Diversa la situazione per la fascia di media del mercato, più colpita dalla crisi: molte famiglie hanno dovuto rinunciare all'acquisto virando, in molti casi, verso l'affitto. In certe località di mare l'incremento dei prezzi delle case in locazione sono cresciuti anche del 150% nell'ultimo anno. Chi dispone di una abitazione da mettere a reddito sta cercando di sfruttare il trend positivo della domanda locale per rifarsi di quanto non incassato l'anno scorso nei periodi di maggio-giugno e settembre-ottobre. Di qui la rapida risalita dei valori richiesti per l'affitto delle case vacanze al mare. Potrebbe essere allora il momento giusto per investire in una seconda casa al mare da mettere a reddito? «Il momento di boom per le seconde case si è fermato al 2006-2007. Da allora, a seconda delle località, i prezzi sono scesi o si sono fermati. Oggi siamo molto al di sotto dei valori di 15 anni fa in termini di prezzi e non è dato sapere se si tornerà su quegli stessi livelli. Ma una cosa è certa. Il rimbalzo di quest'anno è un segnale positivo e per il prossimo biennio ci attendiamo una crescita generalizzata dei valori delle abitazioni, in città così come nelle località di villeggiatura», conclude Ghisolfi. (riproduzione riservata)