Requisiti rigidi per gli immobili concessi in comodato. Un ente non commerciale titolare dell'immobile ha diritto all'agevolazione Imu se è comprovato che le attività svolte al suo interno da un altro ente non profit, nella qualità di comodatario, siano dirette a realizzare gli obiettivi istituzionali del comodante. Inoltre, si ha diritto al beneficio fiscale anche se l'immobile non viene utilizzato temporaneamente, purché non venga meno in via definitiva la sua strumentalità. Lo ha precisato il dipartimento delle finanze del ministero dell'Economia con la circolare 2/2024. La circolare ministeriale ha chiarito i confini dell'esenzione dal pagamento dell'imposta municipale per gli immobili dati in comodato, riconosciuta con norma d'interpretazione autentica dalla legge di bilancio 2024. Per il dipartimento delle finanze, sussiste il collegamento strutturale imposto dall'articolo 1, comma 71, della legge 213/2023, qualora un ente religioso conceda per esempio in comodato un immobile di sua proprietà a una fondazione, costituita dallo stesso ente, per il «miglior perseguimento delle proprie attività di assistenza e beneficenza». Le attività svolte dal comodatario nell'immobile oltre a rientrare nel novero di quelle agevolate ed essere esercitate con modalità non commerciali, devono essere «accessorie o integrative rispetto alle attività istituzionali dell'ente comodante, ponendosi con le finalità istituzionali di quest'ultimo in rapporto di diretta strumentalità». Il nesso di strumentalità sussiste se l'attività è legata alle finalità e alle attività istituzionali del concedente e risulti coerente e funzionale rispetto agli scopi dello stesso ente concedente. Cosa che avviene se il comodante svolge un'attività didattica e il comodatario usa l'immobile per altre attività didattiche o assistenziali «ricomprese tra quelle agevolate e funzionali a quella didattica del concedente (attività di doposcuola, attività assistenziale diretta a particolari categorie di studenti, etc)». Oppure se in presenza di un'attività sanitaria o assistenziale esercitata dal comodante, il comodatario utilizza l'immobile per «garantire ospitalità ai familiari delle persone assistite o agli operatori sanitari».
Per il dipartimento, infatti, «non tutti i mancati utilizzi degli immobili interessati determinano la perdita del beneficio fiscale, ma solo ed esclusivamente quelli che sono indice del mutamento della destinazione o della cessazione del rapporto». Il mero inutilizzo temporaneo del bene «non è automaticamente sintomatico del venir meno del carattere strumentale dell'immobile all'esercizio delle attività protette», a patto che non comporti «la cessazione definitiva della strumentalità». La suddetta norma ha previsto l'esenzione per gli immobili concessi in comodato da un ente non profit ad altro ente che svolge attività non commerciali. Gli immobili si intendono posseduti anche nel caso in cui siano concessi in comodato a un ente non commerciale, a patto che il comodatario svolga nell'immobile attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, di ricerca scientifica, didattiche e così via, con modalità non commerciali, e che sia funzionalmente o strutturalmente collegato al concedente.
Pertanto, s'intendono utilizzati se strumentali alle destinazioni suindicate, anche in mancanza di esercizio temporaneo delle attività stesse. La cessazione della strumentalità non può essere definitiva. Un ente non profit, titolare dell'immobile, non paga l'Imu anche nel caso in cui non lo utilizzi direttamente e lo conceda in comodato a un altro ente non profit, per lo svolgimento di attività didattiche, sanitarie, ricettive e via dicendo, con modalità non commerciale. Del resto, gli enti interessati sono soggetti al pagamento se non svolgono l'attività a titolo gratuito o con la richiesta di un importo simbolico, come più volte ha avuto modo di ribadire la Cassazione. La disposizione de qua ha effetti retroattivi e si applica anche ai contenziosi in corso, in quanto è da qualificare norma d'interpretazione autentica. Il comma 71 della legge 213/2023 non a caso interpreta l'articolo 1, comma 759, della legge 160/2019 che riconosce l'esenzione Imu agli enti non commerciali che svolgono negli immobili le attività elencate dall'articolo 7, comma 1, lettera i) del decreto legislativo 504/1992, vale a dire le attività sopra citate, svolte con modalità non commerciali. In particolare, il comma 759 si interpreta nel senso che gli immobili si intendono “posseduti” se concessi in comodato. La modifica normativa tende ad allinearsi alle pronunce della Cassazione, indicate nella circolare 2, e a una precedente risoluzione ministeriale.Va ricordato che la Cassazione, con l'ordinanza 4935/2023, ha sostenuto che in caso di comodato il trattamento di favore spetta solo se sussistono determinate condizioni. In particolare, se l'immobile è direttamente utilizzato per lo svolgimento di compiti istituzionali da un altro ente non profit, «al primo strumentalmente collegato ed appartenente alla stessa struttura del concedente». Normalmente, l'utilizzo dell'immobile in comodato non consente all'ente titolare di avere diritto al trattamento agevolato. L'ente utilizzatore deve avere un possesso di diritto del bene. Non è sufficiente il possesso di fatto. L'uso indiretto da parte dell'ente che non ne sia possessore non consente al proprietario di fruire dell'esenzione. La Corte costituzionale (ordinanze 429/2006 e 19/2007) ha chiarito che per fruire del beneficio l'ente non commerciale deve non solo utilizzare, ma anche possedere direttamente l'immobile. È richiesta l'utilizzazione diretta degli immobili da parte dell'ente proprietario e l'esclusiva destinazione alle attività indicate dalla norma. Non può, poi, essere riconosciuta l'esenzione se l'immobile non viene effettivamente utilizzato. Non a caso è stabilito che la cessazione della strumentalità non può essere definitiva. (riproduzione riservata)
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