Affitto a due velocità

Mentre l'attenzione del mercato immobiliare è tutta rivolta alle compravendite e ai segnali positivi riscontrati da più parti tanto per la domanda quanto per le transazioni, anche il mondo degli affitti vive una fase di importanti trasformazioni. Secondo quanto emerge dall'ultima analisi dell'ufficio studi di Immobiliare.it, che ha monitorato con attenzione l'andamento di domanda, offerta e prezzi degli immobili residenziali in locazione, nel mese di febbraio i canoni hanno registrato una leggera flessione, e questo nonostante nello stesso periodo la domanda sia risultata in crescita e, soprattutto, l'offerta abbia subito una contrazione piuttosto significativa.

Offerta diffidente. Gli italiani, salvo rare eccezioni, non hanno mai considerato con piacere l'idea di mettere in affitto i propri immobili, e negli ultimi anni molti l'hanno fatto solo perché non riuscivano a vendere. Negli ultimi mesi, forse sostenuta dalle speranze di ripresa del mercato delle compravendite, questa diffidenza sembra tornata a fare capolino: secondo le rilevazioni di Immobiliare.it l'offerta di immobili in locazione ha subito su base annua un significativo calo, circa il 7% rispetto a febbraio 2014.

«Pur garantendo un ritorno interessante, soprattutto nelle città più grandi, la locazione è un business che ha perso molto appeal, perlomeno per quanto riguarda le formule più tradizionali di lungo periodo», ha dichiarato Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it. «Dove possibile, si punta alla conversione in case vacanza e bed&breakfast o altre forme di affitto breve, come quelle che vedremo a Milano per l'Expo».

Ma la domanda risorge. La contrazione dell'offerta non corrisponde però a una minore vivacità del mercato. Tutt'altro. A dispetto di una contrazione della quantità di immobili proposti in locazione, l'ufficio studi di Immobiliare.it ha rilevato che, rispetto al febbraio dello scorso anno, le richieste di immobili in affitto sono aumentate del 9,9%.

A trainare questo rinnovato interesse nei confronti della casa in locazione è soprattutto la domanda proveniente dalle regioni del Centro Italia (+11,9% contro il +9,1% del Nord e il +8% del Sud) e quella che arriva dalle città medio-piccole, ovvero con una popolazione inferiore ai 250 mila abitanti, dove la crescita è stata del 12,3% contro il +8,5% delle città più grandi.

I prezzi resistono. Complice una contrazione della disponibilità degli immobili, i prezzi richiesti tengono e, rispetto a febbraio 2014, i dati dell'ultima rilevazione sono più bassi, anche se in media soltanto del 2,1%. Non tutta l'Italia registra però lo stesso andamento: i cali più forti si rilevano in Abruzzo (-13,4%), Molise (-8,9%) e Friuli-Venezia Giulia (-5,8%). Molte sono le regioni in cui si segnalano variazioni minime, mentre crescono i numeri in Sardegna (+8,9%), Calabria (+3%) e Piemonte (+1%). Il canone d'affitto mensile medio per metro quadrato, in Italia, si attesta così a 8,39 euro: servono, quindi, circa 670 euro per affittare un appartamento da 80 metri quadrati.

A livello regionale, è il Lazio la regione con gli affitti mediamente più cari: 11,82 euro per metro quadro; segue a stretto giro il Trentino-Alto Adige, con 11,28 euro per metro quadro e, in terza posizione, la Lombardia (10,23 euro per metro quadro). Fanalino di coda la Calabria, con 4,68 euro per metro quadrato.

Canoni e rendimenti. Ma quali sono le città più care d'Italia sotto il profilo dei canoni di locazione? Secondo l'ufficio studi di Immobiliare.it mentre per i prezzi di vendita è Roma a guidare la classifica, in questo caso è Milano a prendersi la rivincita: servono infatti circa 600 euro per affittare un monolocale, e fino a 1.200 euro per un trilocale. Nella capitale invece in media bastano 550 euro per affittare un monolocale e tra 900 e 1.050 euro per un trilocale.

Nella top ten si trovano, a seguire, Firenze (dove per esempio un trilocale costa tra 600 e 870 euro al mese), Bolzano, Napoli e poi, con prezzi inferiori e allineati, Siena, Pisa, Trento, Bologna e Como.

Qualche soddisfazione arriva anche dal fronte dei rendimenti che si possono spuntare, dati dal rapporto tra i canoni di locazione annui (cioè la somma delle 12 mensilità) e il capitale investito per l'acquisto.

Secondo un'analisi di Tecnocasa nel periodo che va dal primo semestre del 2007 al primo semestre del 2014 il dato registra un aumento. In particolare per i bilocali la media annua si è incrementata dal 3,7 al 4,2%, mentre per i trilocali si è passati dal 3,5 al 3,9%. Entrambi i valori tra l'altro corrispondono ai massimi di periodo. La motivazione dell'aumento dei rendimenti è da ricercarsi nel fatto che, nel periodo di riferimento, i canoni di locazione sono diminuiti meno dei prezzi. Infatti, il calo dei canoni dei bilocali è stato del 14,5% e quello dei trilocali del 18%, mentre nello stesso intervallo di tempo la discesa dei prezzi è stata del 36%. Dal primo semestre 2007 al primo semestre 2014 le città che hanno registrato i rendimenti più alti sono risultate Verona per quanto riguarda il segmento dei bilocali (4,9%) e Palermo per i trilocali (4,4%). (riproduzione riservata)