Affitti, contratti brevi o a medio-lungo termine: Quale conviene di più e dove?
Le locazioni brevi rendono fino al 9%, ma le nuove regole possono disincentivare soprattutto chi le usa solo durante la stagione turistica. Cosa cambia e cosa conviene rispetto al medio-lungo termine
Fare affari con l’affitto? Da sempre le compravendite realizzate per mettere a reddito un immobile fanno gola agli italiani, tanto amanti degli investimenti nel mattone. Negli ultimi anni la nuova moda degli affitti brevi, quelli inferiori a 30 giorni, ha reso ancora più allentanti questo tipo di locazioni, che però adesso si trovano a una svolta, a causa dell’entrata nel vivo delle regole sul settore.
Le novità burocratiche ed economiche non sono poche. Dalla registrazione presso la Banca dati delle strutture ricettive a cui richiedere un Codice identificativo (Cin) agli obblighi per la sicurezza fino alle sanzioni per chi non rispetta le regole: ci si domanda se le nuove disposizioni, nate per evitare che gli affitti brevi si trasformassero in un’ulteriore sponda per l’evasione fiscale, non andranno a frenare la corsa alla locazione breve, disincentivando soprattutto chi la utilizza durante le stagioni turistiche.
Stando ai dati di Unioncasa, a seguito degli ultimi rinnovi degli accordi di luglio 2024, i canoni concordati registrano un’accelerazione. Rallenta al contrario l’offerta di appartamenti per affitti brevi. L’inversione di tendenza, degna di nota, sembra procedere più spedita soprattutto in una delle piazze d’Italia più complesse a livello di affitti: Milano. Nel capoluogo lombardo i dati mostrano un aumento del canone concordato dall’1% al 20% in un anno.
La ragione del cambio di passo potrebbe essere in primo luogo legata alla diversa tipologia di imposta e alla maggiore convenienza rispetto al passato nell’applicazione dei contratti a canone concordato: oltre alle riduzioni dell’Imu, della base imponibile Irpef e dell’imposta di registro, se si sceglie la tassazione ordinaria, anche l’aliquota sulla cedolare secca è sostanzialmente più bassa, pari al 10%. Per gli affitti brevi, invece, in caso di cedolare secca si parla del 21% se si loca un solo immobile e del 26% a partire dal secondo immobile.
L’attrattività di questa forma di investimento (a fronte di un’applicazione però solo parziale della nuova disciplina) è stata finora sostenuta dall’ottima redditività. L’impennata del numero di contratti è infatti stata parallela a quella dei canoni medi per questo tipo di alloggi, soprattutto nelle città con densità di popolazione e di turismo più elevate. Oltre a un incremento dei canoni di locazione per la stagione estiva ormai in fase di conclusione (+8% rispetto al 2023), la Federazione degli agenti immobiliari (Fiaip) prevede anche un aumento del 7% dei canoni di locazione breve. Numeri che si traducono in rendimenti medi lordi che per i locatori variano dal 6% al 9%, che scendono ancora tra il 4% e il 5% in base a spese e utenze (la Tari e le spese condominiali spettano al proprietario rispetto a quanto avviene all’affitto di medio-lungo periodo), alle imposte e alle eventuali spese di agenzia. Oltre alla notevole redditività non bisogna poi scordare che le locazioni brevi sono spesso preferite dai locatori anche per le maggiori tutele contro il rischio di mancato pagamento o di mancata restituzione dell’immobile, praticamente assenti nella locazione turistica.
Molto dipende poi dal tasso di frequenza con cui viene messo a disposizione un immobile in locazione breve, e dal conseguenziale tasso di occupazione. Secondo SoloAffitti per il proprietario una locazione breve rimane conveniente (considerate le varie spese sostenute) solo se il tasso di occupazione dell’immobile non scende sotto una soglia che si aggira intorno al 60%. Una percentuale per nulla scontata: anche a Milano, metropoli in cui il flusso turistico si spalma per tutto l’anno, dei 20 mila immobili destinati agli affitti brevi e presenti sulle piattaforme online solo la metà di questi ha registrato un tasso di occupazione di rilievo nell’arco di un anno, secondo le evidenze del Centro Studi Rescasa-Confcommercio.
Vista così non sorprende la stima di SoloAffitti, che sottolinea come proprio a Milano l’offerta abbia superato la domanda. Un’evidenza che riflette la corsa intrapresa nell’ultimo anno, durante il quale il numero degli alloggi dedicati alla locazione breve è cresciuto del 10% in Italia (dati di Scenari Immobiliari).
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A fronte dell’aumento della tassazione per chi mette in locazione breve più di un alloggio, delle spese a cui adesso si aggiungono anche quelle per i dispositivi di sicurezza (le unità abitative devono essere dotate anche di estintori portatili e rilevatori di gas e monossido di carbonio per i quali sono necessari manutenzione e un corso per l’utilizzo) e le possibili sanzioni se non si rispettano le regole, è possibile che la fetta di coloro che relegano l’affitto breve solo alla stagionalità o alla programmazione degli eventi possa essere disincentivata. Questo tenendo conto che i rendimenti relativi a lungo termine e non stagionali non sono tanto più bassi se messi a confronto con quelli degli affitti brevi.
Gli ultimi dati dell’Ufficio Studi di Tecnocasa parlano di un rendimento annuo da locazione in media del 5,4% in una grande città italiana, se si considera un bilocale di 65 metri quadrati. Le metropoli che spiccano per avere i rendimenti maggiori sono: Genova e Palermo con il 6,7%, a seguire Verona con il 6,3%. Mentre restano intorno al 4,5% o 5% le grandi metropoli, Milano e Roma.
A demotivare i locatori a optare verso l’affitto breve potrebbero poi inserirsi anche le volontà di alcune amministrazioni comunali, che vorrebbero chiedere più poteri allo Stato per introdurre restrizioni alle locazioni brevi. Il presupposto potrebbe però essere dichiarato infondato, come già è successo per il caso di Barcellona presso la Commissione Europea, secondo la quale devono essere rispettati sia il principio della proporzionalità che quello dell’interesse generale fondato, con il rischio di violare la Service Directive.
In sostanza, secondo l’Ue le amministrazioni locali dovranno prima dimostrare di aver lavorato per quanto possibile all’ampliamento del parco residenziale prima di applicare limitazioni agli affitti brevi. Inoltre, bisogna evitare il rischio che la stretta nei centri storici vada a spostare questo mercato dal centro alle periferie, diminuendo il numero di immobili per la locazione a lungo termine, come sta avvenendo a Firenze, dove proprio di recente una sentenza del Tribunale ha respinto la richiesta di alcuni residenti di un palazzo di via Cavour che avevano chiesto di bloccare gli affitti turistici in altri appartamenti dello stesso immobile. (riproduzione riservata)
