Affascinante borgo antico

Paesi in vendita. Il processo di urbanizzazione iniziato nel dopoguerra ha portato all'abbandono di interi borghi medievali, finiti sul mercato in cerca di acquirenti disposti a investire tempo e denaro per riportarli ai fasti di un tempo. Seimila insediamenti, secondo le ultime rilevazioni dell'Istat, a volte diroccati, altre volte riportati a nuovo grazie all'intervento di architetti o istituzioni che hanno investito nella conservazione del patrimonio storico-artistico della Penisola. Un patrimonio inestimabile, non soltanto per le potenzialità legate alla loro valorizzazione ma anche per le casse dello Stato. In base al censimento delle case fantasma compiuta l'anno scorso dall'Agenzia delle Entrate 1,26 milioni di unità immobiliari in Italia risultano prive di accatastamento, determinando un gettito mancato per le casse dello Stato stimato in circa 589 milioni di euro. Ma quanto costa acquistare un borgo e quali potrebbero essere i vantaggi di puntare una fiche sul recupero di un intero paese? La risposta l'ha fornita Casa.it che ha scattato una fotografia al mercato dei borghi in vendita su e giù per lo Stivale. «La più alta concentrazione di questi borghi si trova nel sud del Paese, soprattutto in Basilicata, ma anche nelle aree più interne delle Marche e della Toscana e in alcune zone della Liguria», ha spiegato Daniele Mancini, amministratore delegato di Casa.it, secondo cui negli ultimi anni si è aperta una vera e propria caccia da parte degli investitori (per lo più stranieri) per accaparrarsi gli insediamenti rurali più interessanti sotto il profilo storico-artistico e paesaggistico. «All'inizio degli anni Novanta è partita una prima timida corsa ai borghi abbandonati, in particolare quelli umbri, toscani e liguri, che si è molto intensificata negli ultimi anni», ha continuato Mancini, sottolineando come l'investimento medio per questo genere di operazione oscilla oggi tra i 3 e i 5 milioni fino ad arrivare a punte di 30 milioni di euro o più. Come nel caso dell'ultimo annuncio apparso nelle scorse settimane sul giornale britannico Daily mail che pubblicizza la vendita del borgo Castello di Postignano per 23 milioni di euro. Un insediamento completamente ristrutturato dagli architetti Gennaro Matacena e Matteo Scaramella a due passi da Perugia, in Umbria, composto da una sessantina di appartamenti per un valore medio a metro quadro di 2.500 euro circa. Non distante, un altro borgo antico in vendita, questa volta da ristrutturare, con prezzi ben inferiori: bastano infatti 5 milioni di euro (3.200 euro al mq) per mettere le mani su borgo fortificato del XIII secolo da 1.700 metri quadrati totalmente restaurato in vendita fra Cetona e Città della Pieve:19 unità indipendenti con ingresso privato, alcune con giardino, parco e piscina comuni, oltre a un parco di 2 ettari, ideali per realizzare un'attività ricettiva con target internazionale. E per chi volesse spendere meno, con 850 mila euro (480 euro al mq), è possibile diventare proprietari di un borgo da 1.760 mq tra Norcia e Spoleto costituito da due casali di 950 mq e 200 mq circa, a destinazione abitativa, oltre ad alcuni fabbricati destinati ad annessi agricoli di 585 mq e una chiesetta privata di 25 mq. Senza contare i nove ettari di terreno privato in posizione collinare e panoramica. «Un borgo di questo genere risulterebbe perfetto per la realizzazione di un'attività turistica ricettiva abbinata, eventualmente, a una piccola azienda agricola», ha spiegato Mancini.

 

Ma è forse quello di Santo Stefano di Sessanio in provincia dell'Aquila, l'intervento più interessante per valutare le potenzialità legate all'acquisto di un intero borgo. Qui l'imprenditore svedese Daniele Kihlgren ha acquistato numerosi edifici del centro storico, li ha ristrutturati con criteri rigorosi ed eco-compatibili con il tessuto storico-architettonico e ne ha fatto un albergo diffuso, il Sextantio. «Grazie a questo intervento il borgo è diventato una meta di turismo colto e responsabile ma è anche considerato esempio di sviluppo sostenibile», ha continuato Mancini.

Ma quali sono i valori medi dei borghi presenti oggi sul mercato e quali le regioni d'Italia più richieste da parte degli investitori? In base alle rilevazioni di Casa.it, il prezzo di acquisto, come è naturale, varia in maniera considerevole tra i borghi ristrutturati e quelli da ristrutturare. Nel primo caso i valori partono da un minimo di 850 euro a metro quadro in Molise per salire ai 1.650-1.800 di Umbria e Lazio, per arrivare a toccare punte di 2.250 in Toscana. Fino a raggiungere livelli ben più alti nel caso di insediamenti caratterizzati da particolare valore storico-artistico. Ben inferiori i prezzi rilevati sul mercato per l'acquisto di borghi da ristrutturare. In questo caso, non è raro incappare in ruderi che vanno dai 90 euro a metro quadro (in Molise e Sicilia), per salire ai 180-190 di Umbria e Piemonte, arrivando a toccare picchi di 300 euro in Toscana per via del grande favore mostrato dagli investitori stranieri per la regione. «I prezzi dei borghi hanno registrato un andamento altalenante in Italia negli ultimi anni, frutto della domanda di mercato che ha privilegiato alcune regioni rispetto ad altre», ha spiegato Mancini.

 

In Liguria, per esempio, il valore dei borghi ha subito una contrazione del 3,5%, a causa della diminuzione di interesse da parte degli investitori, scesi del 2,5% nell'ultimo anno a fronte di un aumento dell'offerta pari al +2,2%. Hanno retto meglio i valori in Sicilia dove i prezzi sono scesi dell'1,7% rispetto a un calo delle richieste quantificato da Casa.it nel -2,7%. In aumento invece i valori degli insediamenti rurali in Toscana (+1,2%), complice anche il costante aumento di interesse da parte degli investitori. Rivalutazioni più contenute ma sempre con il segno più anche in Puglia (+1,1%) e in Umbria (+0,5%) mentre i prezzi dei borghi abruzzesi e piemontesi non hanno subito variazioni.

Ma chi sono oggi i principali acquirenti di borghi in Italia? Il grosso della domanda sembra venire dall'estero, in particolare dall'America e dall'Olanda, dove si concentra più di un terzo del totale degli acquisti. Grande interesse anche da parte dei danesi e degli inglesi mentre arabi e cinesi non sembrano ancora interessati a questo genere di investimento. (riproduzione riservata)

 

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