Affari art decò a Miami
Prezzi in crescita ma ancora appetibili in città. Con prospettive, come spiega Federico Ionta, di ulteriore rialzo del 30% nei prossimi anni
1Domanda. A cosa si deve il rinnovato e crescente successo di Miami, località che oggi attira in grande numero nuovi acquirenti, internazionali e non?
Risposta. La ricetta è semplice: sole per 365 giorni all'anno e posizione strategica, a soltanto tre ore di volo dal nord degli Stati Uniti e dal Canada, ma anche dal Centro e Sud America. Dunque la meta perfetta dove svernare al mare per i primi, e un porto sicuro, anche sotto il profilo economico e politico per gli altri, e dove tra l'altro è comunemente parlata anche la lingua spagnola. In città inoltre sono stati fatti molti investimenti per renderla più efficiente e attraente: per avere un'idea, nella sola area tra la baia e Miami Beach ammontano a 10 i miliardi di dollari investiti in infrastrutture, servizi, parchi, spazi culturali come il museo di arte e scienze o il nuovo ponte. Il tutto costantemente animato da eventi sportivi, fashion e culturali. Una città insomma giovane e con tutte le caratteristiche giuste per attirare gli investitori.
2D. Agli italiani però di certo non mancano sole e mare molto più a portata di mano. Da dove nasce allora il loro interesse?
R. I motivi sono più d'uno. Tanto per cominciare, i prezzi sono ancora lontani dai massimi e soprattutto lontani dai valori che oggi potrebbero assumere: come accennato, la città è cresciuta molto non solo dal punto di vista del mercato immobiliare ma anche sotto il profilo economico. I prezzi invece, anche in quartieri di buona qualità, non superano i 5-6 mila dollari al metro quadrato, molto lontani quindi da quelli di altre capitali internazionali. Inoltre, proprio grazie alla sua posizione, è facile utilizzare il bene a fini di locazione: tasse e spese condominiali sono elevati, ma poiché lo sono anche i canoni, la rendita da affitto si aggira intorno al 3-4% netto. Il tutto senza contare la rivalutazione dell'immobile nel tempo: grazie alla costante crescita economica della città il potenziale upside delle quotazioni è di almeno il 30% nell'arco di quattro o cinque anni. Il cambio euro/dollaro inoltre in questo momento è favorevole, sufficiente a compensare quotazioni meno convenienti rispetto a qualche anno fa.
3D. Gli stranieri cercano soprattutto immobili di pregio?
R. In realtà no grazie anche al fatto che si tratta di un mercato per tutte le tasche. Proprio per questa ragione riesce ad attrarre investitori da molti Paesi esteri. Certo, non mancano le grandi ville dai prezzi stratosferici, anche 25-35 mila dollari al metro quadrato, anzi proprio il mese scorso è stato venduto un attico per 50 milioni e poco prima uno da 28. Ma nonostante ciò le quotazioni medie di abitazioni di buona qualità, per posizione ma anche per tipo di costruzione e di finiture, oscillano appunto intorno ai 5-6 mila dollari al metro quadrato, vale a dire 250 mila dollari per un bilocale di una cinquantina di metri quadri.
4D. Quali sono le zone più interessanti per investire?
R. Noi puntiamo su Miami Beach e in particolar modo sugli edifici Art Decò, tutti protetti dalla sovrintendenza. Vanno a ruba infatti gli immobili storici in una città che invece di storia ne ha veramente poca.
5D. Causa la crisi scoppiata nel 2007 le quotazioni delle case a Miami hanno perso dal 50 al 70%. Ora la forte ripresa. Non resta però il timore che si tratti di un mercato troppo volatile?
R. Rispetto al periodo pre crisi, il mercato immobiliare di Miami è molto cambiato. Grazie allo sviluppo economico, la città oggi conta un'ampia fetta di residenti, anche europei, e quindi presenze elevate, anche in bassa stagione. Non solo: chi compra oggi lo fa cash o comunque con una leva ridotta: niente a che vedere quindi con i primi anni Duemila quando si comprava con un loan to value del 95%!. Non si tratta più quindi di finti proprietari ma di veri proprietari, che non hanno certo interesse a svendere. (riproduzione riservata)
