Tempi di vendita fortemente ridotti, domanda in crescita e nuova offerta sul mercato. Se queste tre tendenze sono poco o nulla attinenti all'intero mercato residenziale italiano del momento, sono invece quelle che meglio descrivono il segmento del residenziale di lusso. Guardando all'andamento dell'ultimo anno, i dati descrivono un mercato in buona salute e, anche se non in netto rialzo rispetto al balzo dell'immediato post pandemia, i numeri mostrano però buone percentuali di incremento se si mettono a paragone con l'ultimo anno non influenzato dal Covid, il 2019.
Facendo una panoramica del comparto, l'offerta di immobili di lusso è cresciuta fino a rappresentare quasi il 3% delle proposte dell'intero patrimonio immobiliare italiano lo scorso anno. Stando ai calcoli dell'Osservatorio sul mercato residenziale di lusso in Italia di Immobiliare.it (in collaborazione con LuxuryEstate.com e Coldwell Banker Italy), gli appartamenti di pregio hanno raggiunto un valore monetario complessivo di 23 miliardi, in crescita del 20% rispetto al 2019. Lo stock di tutti gli immobili di lusso (che include le ville) in Italia ha invece superato i 53 miliardi.
Ad aumentare di più è l'offerta di appartamenti di lusso più piccoli (luxury small) la cui proposta sul mercato è aumentata di ben il 62% rispetto al 2019, il luxury extra cresce invece del 17% nel confronto pre-pandemia, mentre il large ha un andamento più stazionario. A livello geografico lo scenario è frammentato e ogni territorio presenta peculiarità diverse. Dividendo la Penisola e guardando all'offerta per numero di immobili, il Nord-Ovest raccoglie poco meno del 36% del totale, mentre il Nord-Est mostra una crescita e si attesta intorno al 20% della quota complessiva. Il Centro perde un po' di terreno e raccoglie il 32,5% delle residenze di lusso in Italia. Il Sud e le Isole mantengono una porzione costante della quota degli immobili di lusso e ne contano rispettivamente il 6,8% e il 4,7%. Prospettiva diversa se si guarda all'offerta sul mercato per valore degli immobili (dato cumulato): qui il Centro e il Nord-Ovest la fanno da patrona (si veda la tabella in pagina) con valori oltre i 19 miliardi. Ingrandendo la lente sulle città, con i suoi 7,35 miliardi di euro Milano si conferma quella con il più alto valore cumulato di stock di lusso, pari al 13,6% del totale. Roma segue con 4,5 miliardi (8,5% del totale). La Versilia si conferma la prima area turistica per valore cumulato dello stock, con 4 miliardi, pari al 7,5% del totale nazionale. Stock e valori si confermano elevati anche nella Riviera Ligure (oltre 3 miliardi), nelle aree dei laghi (2,77 miliardi) e nel capoluogo fiorentino (circa 2 miliardi).
Se si guardano i prezzi l'andamento dei costi medi risulta abbastanza stabile per ogni tipologia di immobile (extra-small-large luxury) rispetto al 2019. Anche nel caso dei costi, le discrepanze sono palesi più a livello territoriale che di taglia. Il Nord-Ovest registra un incremento dei prezzi unitari medi di poco meno di 200 euro al metro quadro (+2,3% in un anno) superando quota 8.200. Anche le Isole mostrano un leggero incremento, pari al +2%, oltre i 7.100 euro al metro quadrato. In cauta ripresa anche le Isole dove i prezzi medi passano da soglia 6.600 euro al metro quadrato fino a sfiorare quasi i 7.000 euro. Le altre aree segnano prezzi in leggera diminuzione: nelle zone del Centro i costi al metro quadro calano a 7.184 euro, al Sud calano (-2,7% rispetto all'anno precedente) ma i prezzi al metro quadro restano ben sopra i 6.000 euro. Nel complesso l'andamento medio dei costi al metro quadrato (7.375 euro) è pressoché stabile dal 2019. Gli appartamenti si confermano la tipologia che raccoglie il maggiore interesse rispetto alle ville, rappresentando circa il 73% della domanda totale. Gli appartamenti luxury small, così come sul lato dell'offerta, registrano la miglior prestazione durante l'anno: la richiesta per questo tipo di soluzioni rimane l'unica in crescita rispetto al 2019 (+4%). Per le soluzioni luxury extra e large si conferma la tendenza leggermente negativa osservata a partire dal secondo semestre del 2022, con valori a fine anno in calo rispettivamente del 2% e del 11% sul 2019.
Si vende più velocemente. Nonostante il lusso abbia sempre mostrato tempi medi di vendita più lunghi rispetto a quelli del comparto residenziale tradizionale, lo scorso anno la forchetta tra i due indicatori si è ridotta. «Questo è il frutto di una congiuntura che ha visto da una parte ridursi in modo rilevante i tempi di vendita del lusso e dall'altra lo stabilizzarsi dello stesso dato nel comparto residenziale tradizionale», spiegano da Immobiliare.it. Alla fine del 2022 i tempi medi di vendita degli immobili di lusso erano di 6,7 mesi, contro la media di 5,2 mesi del resto del comparto residenziale. Durante il primo semestre dello scorso anno invece si è osservata una riduzione di un punto percentuale, mantenutasi stabile anche nel secondo semestre, che ha portano a fine anno il tempo medio di vendita a 5,7 mesi, avvicinandosi ai 5,3 mesi medi del resto del residenziale.
«In un periodo di contrazione della domanda e del numero di transazioni, come documentato dai dati dell'Agenzia delle Entrate per il 2023», concludono dall'Osservatorio di Immobiliare.it «l'andamento dei tempi di mercato nel lusso mostra come questo tipo di immobili continui a uscire ancora molto velocemente dal mercato e sia ancora capace di attrarre l'interesse dei compratori. La diminuzione dei tempi di permanenza medi è anche da ricondurre a una maggior presenza di annunci nuovi che entrano sul mercato che incontrano la domanda». (riproduzione riservata)
