Accordi di successo

Un balzo del 45% solo nell’ultimo anno a coronamento di un successo indiscusso della formula. È quanto accaduto alla locazione con canone concordato, strumento messo a punto per calmierare gli affitti di mercato in cambio di agevolazioni fiscali per i proprietari.
A segnalarlo è un’analisi di Solo Affitti (franchising immobiliare specializzato nella locazione) sulla base dei contratti stipulati dalla propria rete di oltre 300 agenzie in Italia, che mostra come il ricorso a questa tipologia contrattuale in Italia sia passato dal 37,1% del 2014 al 53,5% del 2015. Il tutto grazie a una formula, ormai consolidata dall’esperienza di decenni, che mette d’accordo proprietari e inquilini, ma a cui il recente abbinamento con la cedolare secca ha dato una marcia in più. L’insieme infatti moltiplica i vantaggi per entrambe le parti, da un lato regalando agli inquilini la tranquillità che i canoni, già inferiori a quelli di mercato, restino stabili per tutta la durata del contratto, dall’altra incrementando l’attrattività fiscale per i proprietari.
A dimostrarlo sono le percentuali di applicazione vicine al 100% di Grosseto, Bolzano, Asti e Forlì, le città italiane dove si ricorre maggiormente ai contratti di locazione con canone concordato. Secondo l’analisi di Solo Affitti, il canone concordato, nel 2015, è stato quello più utilizzato tra nuovi i contratti d’affitto stipulati in Italia, con una percentuale del 53,5%.

«Insomma la formula si sta facendo sempre più strada», spiega Silvia Spronelli, presidente di Solo Affitti, «grazie ai risparmi accennati, e con in più l’effetto non secondario di disincentivare i contratti in nero. Insomma, ci guadagnano tutti».

Come accennato il canone concordato (applicabile solo nei comuni delle 11 aree metropolitane, nei capoluoghi di provincia e nei comuni ad alta densità abitativa) prevede risparmi consistenti per gli inquilini che pagano un affitto inferiore a quello di mercato e in più usufruiscono di detrazioni fiscali ai fini Irpef nel caso in cui l’immobile diventi residenza principale. I proprietari invece beneficiano di forti agevolazioni fiscali che si moltiplicano se utilizzano la cedolare secca: «L’imposta sui redditi percepiti scende addirittura al 10% rispetto al 21% previsto per i canoni liberi», spiega Spronelli. «Se invece optano per il pagamento dell’Irpef hanno diritto a un’ulteriore deduzione del 30% invece che il solo 5%, per un totale del 33,5%».

Ma di vantaggi ce ne sono anche altri. Il primo (che vale anche se non si opta per la cedolare secca) è una durata contrattuale più breve rispetto ai classici otto anni del 4+4. Con il canone concordato si scende a cinque anni (3+2) o anche meno in quanto il rinnovo può essere fatto anche per un periodo inferiore. L’altro, altrettanto importante, è il taglio del 25% dell’Imu pagata dal proprietario.

Nonostante i tanti vantaggi, i livelli di applicazione del canone concordato, con o senza cedolare secca, seppur in crescita restano poco omogenei nelle varie regioni d’Italia, e in alcuni comuni, per esempio a Milano e Napoli, ancora decisamente bassi. Più in dettaglio, il canone concordato va forte soprattutto nel Centro e Nord Italia, in particolare a Grosseto e Bolzano dove i proprietari di casa ne fanno uso nella quasi totalità dei casi (rispettivamente 98 e 96%), così come ad Asti e Forlì (95% ciascuna). Alte percentuali d’impiego si registrano anche in altre città dell’Emilia-Romagna, come Reggio Emilia, Modena e Ferrara (90% ciascuna), Ravenna (85%) e Rimini (80%). Il dato cala lievemente a Firenze e Pescara (75%) mentre nella Capitale risulta al 71%. Anche in altri comuni del Centro Italia molti proprietari ricorrono alle agevolazioni previste dal canone concordato: ad Arezzo, Perugia e Pesaro lo utilizzano per il 70% dei nuovi contratti. Al Nord il concordato è frequente a Torino (68%), Bergamo (65%), Pavia (61%), Bologna (58%), Genova e Savona (55% ciascuna).
Le prime città del Sud Italia per utilizzo del canone concordato sono Barletta (70%) e Catania (68%) mentre a Catanzaro (40%), Bari (30%), Lecce e Trapani (20% ciascuna) questa tipologia di contratto stenta ancora a decollare. «A Milano, Napoli e Vercelli il recente rinnovo degli accordi territoriali, dopo quasi 20 anni, ha riaperto la possibilità per i locatori di utilizzare il canone concordato», spiega Spronelli. «Nel capoluogo partenopeo si arriva al 15% dei casi, nel Vercellese al 10% e stenta ancora a Milano dove non si va oltre il 5%, anche perché i canoni concordati su alcune aree si discostano troppo dai prezzi di mercato. Per fortuna, a Milano come altrove, il calo dei canoni di mercato per colpa della crisi ha contribuito a ridurre il gap rispetto a quelli previsti dal canone concordato». Infine il concordato risulta poco conosciuto anche a Verbania (5%) e Como (4%), mentre a Palermo è del tutto sconosciuto.

Ma gli accordi territoriali non sono l’unico problema all’applicazione del canone concordato. «Molto fa anche il sostegno che il Comune dà a questa formula», aggiunge Spronelli. «Nelle regioni dove è più diffuso, Toscana ed Emilia-Romagna in testa, da anni i Comuni favoriscono la conoscenza del contratto mettendo sul proprio sito il programma per il calcolo automatico del canone in base a zona e metri quadri, e in alcuni casi hanno anche distribuito dei volantini. Inoltre, anche prima che fosse previsto dalla legge, alcuni Comuni avevano già provveduto a inserire sconti sull’Imu».
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