A un passo dalla ripresa

Un mercato che fa ancora fatica a beneficiare del miglioramento del sentiment sul real estate tricolore e che sempre soffre dei suoi limiti congeniti. È il quadro che emerge dalla tornata di semestrali dei fondi immobiliari quotati: le performance restano infatti ancora quasi tutte negative, i dividendi rari e lo sconto tra quotazioni di borsa e Net asset value molto pronunciato. Più consistenti invece i rimborsi anticipati, segno che, specie per i fondi prossimi a scadenza, le vendite realizzate non hanno generato grosse plusvalenze ma si procede comunque alla restituzione del capitale ai quotisti.

«Proprio quello delle scadenze sempre più vicine del resto è ancora il problema principale», spiega Luca Dondi, direttore generale di Nomisma e responsabile dell'Osservatorio Immobiliare: «La maggioranza dei fondi del mattone quotati da qui al 2017 arriverà alla data di chiusura, e in molti casi senza possibilità di usufruire di ulteriori proroghe. Da qui la necessità di vendita degli asset in portafoglio a tutti i costi, e in un periodo di mercato immobiliare ancora debole, mentre gli acquisti erano stati fatti sui massimi della fase boom».

 

Qualcuno maligna che, oltre alla crisi, i fondi real estate scontano il fio di commissioni di gestione troppo alte (e la decisione della maggioranza dei fondi di non sfruttare la proroga di altri due anni concessa dalla legge 116/2014 ma a patto di un dimezzamento delle commissioni sembrerebbe confermarlo). Il tutto unito a una qualità degli immobili in portafoglio non sempre eccelsa, magari anche con uno sfitto di lungo periodo, e di valutazioni ancora troppo ottimistiche rispetto all'andamento del mercato, anche dopo anni di svalutazioni successive.

Il dubbio però è forse ingeneroso e non va comunque generalizzato. «Per esempio si parla sempre del successo dei fondi immobiliari riservati rispetto a quelli quotati», spiega Dondi, «ma in realtà queste strutture non hanno obbligo di comunicare i loro dati di bilancio, e anzi per quanto ne sappiamo, più d'uno ha incontrato gli stessi problemi dei titoli retail». A proposito di questi ultimi inoltre, proprio lo scorso anno ben tre dei fondi quotati sono stati infatti oggetto di opa da parte di investitori internazionali (da Capstone a Blackstone e Fortress) ma, a causa di prezzi offerti davvero da saldo, nessuna è andata a buon fine. Evidentemente gli investitori privati hanno preferito non aderire all'opa perché, anche se sicuramente delusi e stufi del prodotto fondi immobiliari, non lo erano abbastanza da svendere le loro quote pur di uscire e forse erano anche fiduciosi in un possibile miglioramento della situazione. Per il momento però le loro speranze sono andate deluse, come dimostra l'ampliamento dello sconto tra quotazioni di borsa e Nav. Il gap in realtà fino allo scorso settembre era andato via via restringendosi, fino a tornare verso il 35%. Peccato però che inseguito le turbolenze dei mercati azionari prima e le tensioni per la Grecia poi abbiano appesantito i listini di tutta Europa, inclusi quelli dei fondi immobiliari.

 

A dispetto di tutti gli elementi negativi, qualche segnale di positività comunque emerge dal quadro delle semestrali. Per esempio che, anche se ancora negative, le performance semestrali dei fondi risultano migliori di quelle del passato. Le perdite insomma si vanno attenuando, e anzi qualcuno mostra leggeri incrementi, fenomeno in genere preludio di una fase di stabilizzazione e poi di ripresa.

In secondo luogo, come accennato, i fondi in borsa, dopo che dal 2012 avevano riguadagnato buona parte del terreno perduto dall'inizio della crisi, da gennaio 2015 in poi hanno sofferto per situazioni contingenti ovvero dati macro deludenti, crisi della Grecia e così via: un clima più disteso potrebbe favorire un restringimento dello sconto tra quotazioni e Nav, riducendo le perdite per chi decidesse di uscire dall'investimento anticipatamente.

Un miglioramento del clima sui mercati azionari potrebbe poi dare finalmente il là all'ondata di nuove siiq (la versione italiana degli anglosassoni Reits, ovvero strumenti di investimento come i fondi ma senza vincoli di scadenza) che si profilano all'orizzonte.

Finora le avverse condizioni dei mercati hanno indotto almeno due, Sorgente Res e Domus Italia, a rinviare a tempi migliori lo sbarco a Piazza Affari. Un miglioramento del trend dell'azionario potrebbe quindi rimetterle in pista e allo stesso tempo indurre le altre aspiranti, leggi Dea Capital, Aedes, e forse anche Prelios e altre, ad accelerare l'iter per la quotazione.

Per i fondi immobiliari, se ciò avvenisse, si potrebbe aprire una finestra di opportunità: per rimpolpare il proprio patrimonio le stesse siiq quotande potrebbero essere interessate all'acquisto di parte degli immobili oggi presenti nei portafogli dei fondi in scadenza, soprattutto quelli che hanno dimostrato di generare buoni redditi da locazione. (riproduzione riservata)

 

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