A Genova le case nuove costano il doppio di quelle usate. A Venezia invece sono le più economiche. Le differenze città per città

Il bisogno di case nuove in Italia è al centro di discussioni politiche e di analisi economiche, con il tema dell’abitare diventato sempre più centrale nelle agende di amministratori e operatori del settore.

Per sintetizzare la febbre da prodotto immobiliare nuovo in Italia basterebbe un numero: 1.100 euro. Questa è la differenza di prezzo al metro quadrato tra case di nuova costruzione e case esistenti a livello nazionale secondo l’analisi di Immobiliare.it Insights.

Il bisogno è guidato sia dalla necessità di avere case moderne ed efficienti dal punto di vista energetico sia dall’affollarsi dei grandi centri urbani, che spesso non dispongono dello stock di immobili che verrebbe richiesto dai nuovi abitanti,

Più contenuta invece è la differenza tra nuovo e usato per quanto riguarda l’affitto: 1,5 euro al mq al mese è la media nazionale.

Case nuove vs usate: le differenze città per città. Genova al primo posto

Città molto diverse, dinamiche di mercato molto diverse. Genova è il posto dove si registra il gap maggiore tra nuovo e usato per comprare casa: quasi 1.800 euro. Nel capoluogo ligure quindi una casa nuova costa esattamente il doppio rispetto a una usata. Il primo posto in questa classifica non deve sorprendere. A Genova infatti le case più ambite, e più costose, non sono quelle del centro, spesso piccole e vetuste, ma quelle nel semicentro, che è stato interessato da grossi interventi di riqualificazione urbana e immissione sul mercato di prodotto nuovo in quartieri diventati moderni e in voga.

Genova primeggia anche per quanto riguarda la locazione: il gap tra nuovo e vecchio è di circa 8 euro.

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Il caso di Venezia

Un caso opposto, e in realtà unico, è Venezia, dove il trend si inverte. Le case usate costano 38 euro in più al metro quadrato di quelle nuove. Come si spiega? Le case nel centro di Venezia costano moltissimo e la domanda è alta. Costruire nuove case in aree prestigiose è pressoché impossibile data la conformazione urbanistica della città. Il prodotto nuovo quindi può trovare spazio solo in aree periferiche come Mestre. A differenza di Genova però non si è assistito a quella massiccia opera di riqualificazione delle aree semicentrali, sebbene restino appetibili vista la presenza di studenti. 

Le altre città

Nella classifica dei divari tra vecchio e nuovo, dopo Genova, sempre con una variazione di oltre 1.000 euro/mq medi si trovano Torino (1.327 euro al mq), Monza (1.266), Como (1.222), Bari (1.196), Palermo (1.130) e Trieste (1.042).

Roma e Milano evidenziano un andamento simile, con un differenziale di circa 360 euro tra nuovo e usato nonostante range di prezzo differenti (4.149-3.788 euro medi al mq vs. 5.982-5.618 euro medi al mq), aggiudicandosi, assieme a Napoli (292 euro di differenza), gli ultimi tre posti della classifica.

Rispetto al 2021, il prezzo del nuovo in vendita è aumentato di oltre il 31% a livello nazionale, con i picchi più significativi a Taranto (+44,1%), Palermo (+39,1%) e Padova (+35,4%), mentre il prezzo dell’esistente ha registrato un incremento medio nel Paese del 10,3%, con due eccezioni: è il caso di Messina (-3,4%) e Taranto (-1,4%). Trieste (+48,9%), Padova (+36,6%) e Treviso (+30,4%) sono invece le città con i maggiori aumenti di prezzo delle case esistenti in vendita.

Per quanto riguardo l’affitto, gli 8 euro di differenza tra nuovo e usato a Genova non sono minimamente avvicinabili da parte delle altre città. Nella locazione il valore del nuovo viene apprezzato soprattutto al Sud con Bari e Cagliari. 

Minima invece la differenza, attorno all’euro, a Trieste, Roma e Brescia. Già più significativa invece a Milano, di 2,3 euro. (riproduzione riservata)

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