Uffici, Milano rallenta negli investimenti mentre Roma decolla. I canoni annui arrivano a 830 e 620 euro al metro quadro
Milano e Roma rimangono i poli italiani in cui si concentrano le attenzioni degli investitori nel segmento immobiliare degli uffici. Un settore che, tra smart working e riduzione del personale dovuta all’AI, sta conoscendo dei ridimensionamenti, ma per molte aziende avere un luogo fisico di qualità e nel centro città resta prioritario. È quanto emerge dai dati di Jll sugli uffici a Milano e a Roma nel primo semestre.
Il mercato di Milano rallenta ma i canoni restano alti
Milano da un po’ di tempo soffre per la saturazione del centro storico e del Cbd (central business district), ossia le aree della città dove sorgono le sedi di alcune aziende, soprattutto innovativi quartieri come Porta Nuova, in termini di prodotto immobiliare da adeguare a ufficio. D’altro canto però è lì che le società vogliono stanziarsi, anche a patto di pagare canoni molto alti.
A dimostrazione di ciò, dei 134 mila metri quadri oggetto di operazioni nel primo semestre, cifra in calo rispetto a un anno fa, il 35% ha riguardato immobili nel Cbd o nei pressi del Duomo, il 25% nel semicentro e il 26% in periferia. Le aree di Porta Romana e Scalo Farini si distinguono come aree emergenti.
Le transazioni sono di piccole dimensioni, la media è passata da circa 1.100 metri quadrati nel primo semestre 2025 a circa 750 metri quadrati nel primo semestre 2026.
I conduttori poi privilegiano gli immobili di fascia alta (grado A) da un punto di vista di efficienza energetica ed evoluzione tecnologica: sono il 60% delle transazioni. Se si incrociano le due preferenze, centro città e immobili di qualità, ecco arrivare i canoni a 830 euro al metro quadrato all’anno in zona Duomo e e 800 a Porta Nuova.
È ciò che le aziende vogliono, infatti il 30% degli uffici transati ha canoni oltre i 600 euro, e l’incidenza di quelli oltre 800 euro aumenta.
Il tasso di sfitto (quello che gli operatori chiamano vacancy) medio a Milano è del 9,6%, una cifra che si assottiglia al 3,6% considerando solo gli immobili di grado A.
«Nonostante la contrazione dei volumi, Milano si conferma un mercato maturo, capace di adattarsi alle diverse esigenze degli occupier, con importanti chiusure previste nella seconda parte dell'anno che potrebbero ridurre il gap dell’assorbimento rispetto al 2025», commenta Marco Pancotti di Jll.
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Il mercato degli uffici a Roma cresce trainato da grandi operazioni
Roma invece va a un’altra velocità. La superficie immobiliare assorbita dagli uffici nel primo semestre 2026 ammonta a 59 mila metri quadrati, in crescita del 48%, nella capitale. Qui, a differenza di Milano, le operazioni di grandi dimensioni non sono mancate, sono state ben cinque sopra i 5 mila metri quadrati, tra tutte quella degli uffici dell’Ivass a fine marzo.
Le superfici di grado A rappresentano il 45% dell'assorbimento complessivo, il dato riflette una domanda sostenuta per immobili di qualità, in un contesto caratterizzato da una disponibilità ancora limitata di prodotto prime.
Le opportunità per gli sviluppatori nella capitale
Anche a Roma vi è una netta concentrazione nel Cbd, che ha assorbito quasi il 40% del totale grazie a tre transazioni di dimensioni medio-grandi riguardanti immobili cielo-terra e anche l'area Eur conferma la propria attrattività.
A Roma la Pubblica Amministrazione continua a rappresentare uno dei principali motori della domanda di spazi direzionali nella Capitale, oltre al comparto dei servizi, con particolare riferimento al settore legale.
Al secondo trimestre 2026 il tasso di sfitto si mantiene inferiore al 7% (1,6% per gli immobili di grado A), mentre i canoni prime hanno raggiunto i 620 euro/mq/anno).
La previsione è di un «ulteriore incremento nella seconda parte dell’anno, la domanda si dimostra qualificata e matura, ma resta in parte inespressa per mancanza di prodotto adeguato. I prossimi anni saranno determinanti: gli sviluppatori che sapranno cogliere questa opportunità e portare sul mercato progetti di qualità nelle aree centrali troveranno una domanda pronta ad assorbire rapidamente nuovi spazi», commenta Massimo Livi di Jll. (riproduzione riservata)
