Piano Casa, Giacomoni (Consap): grande operazione di politica economica

Il Piano Casa è «una misura sociale e, allo stesso tempo, una grande operazione di politica economica». Questo perché il progetto del governo nasce «per garantire il diritto all’abitare a giovani, famiglie e fasce sociali oggi escluse sia dall’edilizia pubblica sia dal libero mercato». Ma «proprio perché la casa è un bene primario, intervenire su questo fronte significa attivare una poderosa leva economica, dove ogni investimento sulla casa genera un effetto moltiplicatore sull’economia reale: edilizia, ristrutturazioni, efficientamento energetico, arredamento, servizi immobiliari e consumi collegati». Lo ha sottolineato a MF-Milano Finanza Sestino Giacomoni, presidente di Consap, la spa pubblica che gestisce il Fondo di Garanzia Prima Casa, «uno strumento fondamentale addizionale al Piano perché non ci si può limitare a costruire o recuperare alloggi ma bisogna anche mettere le famiglie in condizione di acquistarli o affittarli in modo sostenibile».

Domanda. In che cosa consiste il Fondo Prima casa?

Risposta. Il Fondo garantisce fino all’80% della quota capitale per le categorie prioritarie ora esclusive - giovani under 36, giovani coppie, nuclei monogenitoriali e famiglie numerose - su mutui fino a 250 mila euro. I numeri confermano l’efficacia della misura. Nel 2025 oltre il 20% dei mutui prima casa stipulati sul territorio nazionale ha beneficiato della copertura del Fondo e le previsioni prefigurano un’ulteriore impennata nel 2026. Dall’avvio dell’iniziativa sono stati erogati 568 mila mutui per complessivi 67,4 miliardi, di cui oltre 370 mila a favore delle giovani coppie. Dall’insediamento dell’attuale governo, grazie a circa 1 miliardo stanziato sul Fondo, sono stati erogati oltre 250 mila mutui per 25,6 miliardi. Questo significa sostenere contemporaneamente famiglie, natalità, mercato immobiliare e crescita economica.

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D. Ci sono differenze nell’accesso ai mutui garantiti? E che tasso di default registrate?

R. Sì, esistono differenze territoriali che riflettono le diverse condizioni economiche e immobiliari del Paese. Le aree metropolitane e le Regioni con prezzi immobiliari più elevati registrano una domanda particolarmente forte di mutui garantiti, soprattutto tra i giovani e le famiglie con redditi medio-bassi, proprio perché l’accesso al credito risulta più difficile senza il supporto della garanzia pubblica. Il Fondo si è anche dimostrato uno strumento molto efficace nelle aree dove il mercato del credito era storicamente meno dinamico, contribuendo a ridurre le disuguaglianze territoriali nell’accesso alla proprietà della casa.

Per quanto riguarda il rischio, i dati sono molto confortanti e mostrano un profilo di rischio contenuto: a fronte di oltre 514 mila mutui in essere, si registrano circa 2.500 escussioni della garanzia. Parliamo quindi di un’incidenza ridotta, con una perdita attesa stimata nell’ordine del 2%. Questo dimostra che aiutare giovani e famiglie ad acquistare casa non significa assumere rischi eccessivi per lo Stato, ma sostenere un segmento sano del mercato del credito.

D. Tornando al Piano Casa, quali sono le novità principali da evidenziare secondo lei?

R. Il fatto che l’iniziativa del governo di affrontare l’emergenza abitativa adotti un approccio di sistema è un passo fondamentale. E lo fa differenziando gli strumenti in base ai bisogni sociali ed economici. Da sottolineare anche che, per la prima volta dopo 20 anni, si registra un’apertura degli investimenti di lungo periodo per l’housing sociale.

La prima direttrice del Piano è il recupero dell’edilizia residenziale pubblica esistente. Oggi ci sono circa 60 mila alloggi pubblici già censiti ma non assegnabili perché necessitano di manutenzione o riqualificazione. Recuperarli significa dare risposte rapide senza nuovo consumo di suolo.

La seconda direttrice riguarda l’housing sociale e l’edilizia convenzionata, con alloggi a canoni o prezzi calmierati destinati soprattutto a giovani, giovani coppie, famiglie numerose, lavoratori fuori sede e genitori separati. È una fascia sociale sempre più ampia che oggi non riesce né ad accedere alle case popolari né a sostenere i valori di mercato, soprattutto nelle grandi città.

Molto importante è poi il modello «build to rent» e il «rent to buy», che consentono una locazione di lunga durata con possibilità di riscatto progressivo dell’immobile. È una soluzione particolarmente adatta ai giovani che non dispongono immediatamente della liquidità necessaria per acquistare casa ma vogliono costruire nel tempo un percorso verso la proprietà.

Da non scordare poi che il Piano punta fortemente su rigenerazione urbana, sostenibilità energetica e partenariato pubblico-privato, con l’obiettivo di coniugare coesione sociale e sostenibilità economica degli investimenti.

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D. A proposito del ruolo centrale degli investitori privati, perché è così importante il loro apporto nel settore della casa. E che ruolo gioca il commissario per gli investimenti superiori a 1 miliardo introdotto dal Piano Casa?

R. La collaborazione tra pubblico e privato è decisiva perché l’emergenza abitativa non può essere affrontata esclusivamente con risorse pubbliche. Per aumentare realmente l’offerta di alloggi accessibili servono capitali, capacità realizzativa, rapidità operativa e una visione industriale di lungo periodo. Il Piano Casa crea proprio questo equilibrio: il pubblico definisce obiettivi sociali, vincoli di sostenibilità e strumenti di garanzia; il privato porta investimenti, competenze e capacità di esecuzione.

È significativo che nei programmi di edilizia integrata almeno il 70% dell’investimento debba essere destinato a edilizia convenzionata con riduzioni di almeno il 33% rispetto ai prezzi di mercato. Questo garantisce un forte impatto sociale mantenendo però sostenibile l’investimento complessivo.

La figura del Commissario straordinario per investimenti superiori a 1 miliardo di euro serve invece ad accelerare i processi autorizzativi e coordinare le amministrazioni coinvolte, evitando lungaggini burocratiche che spesso rallentano grandi progetti strategici. È uno strumento già sperimentato in altri ambiti industriali e oggi applicato anche all’housing per attrarre grandi investimenti, inclusi quelli internazionali.

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D. C’è secondo lei nel dibattito italiano sulla casa una misura che manca completamente?

R. Credo che il dibattito italiano sulla casa debba concentrarsi ancora di più sulla continuità delle politiche abitative e sull’autonomia dei giovani. È sbagliato affrontare il tema con misure frammentate o emergenziali: servono strumenti strutturali e stabili nel tempo.

Da questo punto di vista il Fondo Prima Casa rappresenta un modello positivo, perché l’attuale governo ha superato la logica delle proroghe annuali, garantendo continuità fino al 2027.

Probabilmente occorre rafforzare ulteriormente l’integrazione tra politiche della casa, lavoro e natalità. Oggi la difficoltà ad accedere a un’abitazione stabile è uno dei principali fattori che ritardano la formazione di nuove famiglie e quindi anche la natalità.

Infine, sarà sempre più importante investire nella rigenerazione urbana e nel recupero del patrimonio esistente, perché il tema abitativo non riguarda solo la disponibilità di case, ma anche la qualità delle città, dei servizi e delle comunità. (riproduzione riservata)