Mutui, ecco perché scegliere il tasso fisso e come i giovani possono abbassare la rata

Italiani alle prese con mutui sempre più cari. Ben il 37% di quelli in essere, come ricorda l’Abi, è a tasso variabile, col rischio di creare un vero e proprio allarme sociale. Nel frattempo i prezzi delle case rallentano la corsa ma di certo non stanno scendendo, mentre gli stipendi restano al palo e per di più sono messi a dura prova dal carovita. Come uscirne? Qualcosa si può fare premettendo tuttavia che la situazione precedente il 2022, cioè prima del riaccendersi dell’inflazione quando i tassi erano ai minimi storici, non tornerà più e quindi non ha senso fare confronti con il costo dei mutui di allora.

La Bce e lo stop ai rialzi dei tassi

Altri obiettivi sono però raggiungibili: per esempio, chi si accinge a comprare casa adesso ha alcune occasioni per risparmiare, mentre chi sta rimborsando un mutuo a tasso variabile può cercare di calmierare una rata per molti diventata ormai insostenibile. Lo scenario dei tassi del resto appare oggi meno critico che nei mesi scorsi, nel senso che la fase di rialzo accelerato dovrebbe essere quasi alla fine, il che non vuol dire che d’ora in poi potremo aspettarci una discesa ma solo, nel migliore dei casi, che i tassi salgano ancora di poco.

Lo stesso futuro presidente di Bankitalia Fabio Panetta ha appena auspicato uno stop ai rialzi da parte della Bce per domare l’inflazione, consigliando invece di mantenere i tassi alti più a lungo. Poche speranze di calo della rata quindi per chi ha un mutuo indicizzato.

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I metodi per risparmiare

Le uniche alternative per risparmiare le ha ricordate poche settimane fa l’Abi: surrogare il mutuo passando dal variabile al tasso fisso e allungare la durata del mutuo. La prima mossa permette di arrestare subito il rialzo della rata, ma anche di tagliarla. Come dimostrano le elaborazioni di Facile.it, guardando ai migliori mutui si vede infatti che, per un importo di 100 mila euro con scadenza 25 anni e loan to value del 70%, la rata migliore a tasso fisso è di 506 euro contro i 548 del miglior mutuo a tasso variabile, con un risparmio immediato quindi di 42 euro al mese. Le proposte di altre banche con le medesime condizioni sono tutte più care.

Ma per tagliare ancora la rata è anche possibile allungare la durata del finanziamento, sfruttando un doppio vantaggio. Primo: spalmando il rimborso del capitale su più anni la quota mensile ovviamente scende, per esempio passando da 25 a 30 anni su 100 mila euro il risparmio è di quasi 50 euro al mese. Certo, alla fine gli interessi pagati possono invece lievitare di molto, ma da un lato vengono sterilizzati dall’inflazione, dall’altro consentono di non essere soffocati da una rata troppo pesante.

Secondo vantaggio, meno evidente: l’attuale situazione anomala dei tassi di interesse (la cosiddetta inversione della curva) fa sì che l’Irs 15 anni (pari al 3,22%) sia più alto dell’Irs 30 anni (2,82%) con le durate a 20 e 25 anni in mezzo (3,10% e 2,96%). Allungare la durata del proprio mutuo anche solo di cinque anni permette quindi di combinare i due vantaggi, ottimizzando la rata. Inoltre, quando i tassi prima o poi scenderanno, è sempre possibile fare marcia indietro, per esempio surrogando verso un mutuo a tasso più conveniente e magari di durata inferiore.

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I vantaggi per i giovani

Gli stessi ragionamenti valgono per chi deve ancora comprare casa e conta di farlo a breve. Vince il mutuo lungo e a tasso fisso. Ma con due opportunità ulteriori. La prima è data dal mutuo giovani under 36 (con reddito Isee sotto i 40 mila euro) ed è da cogliere in fretta. L’agevolazione è stata infatti prorogata al 30 settembre: prevede una serie di agevolazioni, ma soprattutto consente di ottenere un mutuo fino al 100% del prezzo della casa senza garanzie aggiuntive. Proprio i giovani infatti spesso non dispongono del 20% di anticipo in genere richiesto dalle banche per concedere il mutuo. Certo, la scadenza del 30 settembre è molto ravvicinata, ma a quella data basta aver presentato la richiesta del mutuo, e inoltre non si esclude una ulteriore proroga fino al 31 dicembre. Il tutto a patto che l’acquisto riguardi la cosiddetta prima casa, non di lusso, e che il mutuo richiesto non superi i 250 mila euro.

Altri vantaggi sono l'esenzione dal versamento delle imposte di registro e ipocatastali (o la possibilità di detrarre l'Iva in caso di acquisto di case in costruzione), l'esenzione dell'imposta sostitutiva sul mutuo (0,25% dell'importo finanziato) e la riduzione del 50% sulle spese notarili. Quanto al tasso, la misura non prevede sconti prestabiliti ma molte banche hanno sviluppato offerte ad hoc interessanti. Come mostra la tabella in pagina, elaborata da Facile.it, le cinque migliori offerte di mutuo giovani a tasso fisso prevedono tutte una rata inferiore (da 506 a 561 euro) rispetto a quella del miglior mutuo standard (570 euro), e anche in termini di Taeg la convenienza è evidente (da 3,72% al 4,83% contro il 5,70% del mutuo standard), il che vuol dire che ciascun mutuo prevede anche altre agevolazioni, per esempio in termini di spese di istruttoria, incasso rata e così via.

Non mancano offerte anche a tasso variabile, anche in questo caso competitive in termini di rata mensile e di Taeg, anche se oggi più costose (e rischiose) rispetto a quelle a tasso fisso.

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La novità mutuo green

Un’ultima possibilità, in realtà ancora poco strutturata in termini di offerta, è quella proposta dai cosiddetti mutui green. Pochi i prodotti per ora sul mercato, ma probabilmente destinati a crescere se e quando entrerà nel vivo la normativa Ue che impone il miglioramento di due o tre classi energetiche entro il 2033-35. In genere sono riservati a chi acquista un’abitazione in classe energetica A oppure B, mentre di rado finanziano le spese di ristrutturazione per il salto di classe.

Il risparmio sulla rata per ora è abbastanza limitato, Il più interessante è quello offerto dal mutuo green di Intesa San Paolo a tasso fisso che, sempre per un mutuo da 100 mila euro a 25 anni, offre una rata di 487 euro contro i 506 di un mutuo standard. Per contro, alcune banche prevedono agevolazioni anche su altri costi. Quello di Bnl per esempio offre uno sconto di 450 euro sulle spese di istruttoria. Ancora più ridotta, e meno conveniente, l’offerta di mutui green a tasso variabile (solo due prodotti). Ma appunto è un mercato in fibrillazione, che a breve presenterà diverse novità, anche sul fronte dei finanziamenti per ristrutturazioni. (riproduzione riservata)