Mattone Usa, la crisi di accessibilità del mercato abitativo
La scarsa disponibilità di case ha fatto salire i prezzi del 6,3% e i tassi d'interesse elevati hanno aggravato una crisi di accessibilità, che trae origine dalla recessione del 2008
Il mercato immobiliare statunitense è in stallo. E questa notizia sta suscitando in molti analisti il timore di un ritorno alla disastrosa situazione economica che seguì la bolla immobiliare e la conseguente recessione del 2008.
I due periodi in realtà non sono del tutto confrontabili, ma molti dei problemi che attualmente affliggono il settore immobiliare residenziale si possono attribuire alle tendenze del mercato emerse dopo la grande recessione, oltre agli effetti combinati della pandemia e della risposta del governo di Washington all'inflazione che l'ha seguita.
In fin dei conti si tratta di quella che tecnicamente può essere definita una crisi di accessibilità. In altre parole, gli attuali proprietari di case sono bloccati in mutui a tassi relativamente bassi firmati prima della pandemia. Ma molti di loro vorrebbero trasferirsi in una casa più nuova o più grande: le condizioni di mercato attuali però, per via degli alti tassi di interesse imposti dalla Fed per frenare l'inflazione, non rendono vantaggioso farlo.
Gli aspiranti acquirenti affrontano condizioni perfino peggiori: non sono devono contendere con tassi sui mutui più alti, ma l’indice di abbordabilità delle case medie negli stati uniti, il Case-Schiller Index pubblicato da S&P, è ai massimi storici. Ad aprile, l’ultimo dato rilasciato, l’indice è balzato del 6,3%, battendo il record stabilito peraltro proprio il mese prima.
L’elemento principale che ha portato a prezzi così gonfiati è la bassa disponibilità di case sul mercato. Secondo Freddie Mac, l’agenzia di finanziamento immobiliare degli Stati Uniti, l'inventario totale delle case in vendita è in costante calo dalla crisi del 2008 ed è vicino ai minimi storici. Il numero di case unifamiliari, in particolare, è in calo dal 2018 e ha da poco raggiunto i minimi da due decenni.
Il contesto economico attuale peggiora la situazione. Il fatto che gli attuali residenti siano bloccati nei loro mutui limita le quantità di case esistenti che arrivano sul mercato. Per quanto riguarda le nuove costruzioni, sebbene la tendenza sia stata al rialzo dopo la sospensione durante la pandemia, di recente si è registrato un rallentamento: a maggio si ridotta del 1,7% la costruzione di case monofamiliari. Inoltre, il tipo e il luogo delle case in costruzione influisce molto sull’accessibilità. La quota di prime case tra le nuovi costruzioni è in declino da anni e il problema impatta maggiormente le aree metropolitane.
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Le cause sottostanti
Le cause della scarsità sono molteplici. In primis il costo elevato delle costruzioni disincentiva l’edificazione di nuovi immobili. Dopo la crisi finanziaria, sono scomparsi quasi mezzo milione di posti di lavoro nel settore dell’edilizia residenziale. Dal 2011 la crescita si è ripresa, ma non ha ancora raggiunto il livelli pre-crisi.
Al costo elevato della manodopera ereditata dal fallout del 2008, si aggiunge il prezzo alto di finanziamento causato dalle operazioni di politica monetaria restrittiva da parte della Federal Reserve per combattere l’inflazione dopo la pandemia Covid-19.
La pandemia ha influito pesantemente anche sull’intero mercato delle costruzioni, causando blocchi e ritardi nelle catene di approvvigionamento che hanno paralizzato l’intero settore, non solo per quanto riguarda il comparto residenziale. Nonostante il settore abbia iniziato a riprendersi, l’arresto ha avuto un impatto significativo sulla riserva attuale di case in vendita.
Forse il fattore più incisivo sull'espansione dell'offerta abitativa sono le normative urbanistiche locali che regolano i tipi di edifici – commerciali, unifamiliari, multifamiliari – che si possono costruire in una determinata zona. Queste leggi sono spesso un ostacolo all’offerta disponibile di alloggi più accessibili e ad alta densità che potrebbero soddisfare la domanda degli acquirenti di prima casa.
Un elemento minore che aggrava la scarsità sono le speculazioni degli investitori istituzionali sul mercato immobiliare. Secondo la piattaforma immobiliare Realtor.com, gli investitori di grandi dimensioni hanno acquistato più dell'8% delle case sul mercato alla fine del 2022, riducendo l’offerta disponibile per individui e famiglie.
Come può agire Washington
La risposta politica a questi problemi non è semplice. Anche con i tagli dei tassi della Fed in vista per fine anno, è improbabile che la mossa possa avere un impatto immediato sui mutui, i prezzi, di conseguenza sulle vendite di case. Secondo gli economisti di Bank of America, il mercato immobiliare degli Stati Uniti è «bloccato e non siamo convinti che si sbloccherà» fino ad al meno il 2026.
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L’altra leva con la quale si potrebbe affrontare la crisi di accessibilità sono le norme al livello governativo. La questione del mercato immobiliare è una causa importante per gli elettori americani: secondo un sondaggio condotto per la conferenza nazionale sull’abitazione, il 78% degli intervistati ritiene che il Congresso dovrebbe dare priorità all'approvazione di legislazioni per aumentare l'offerta di case accessibili e affrontare i costi elevati dell'alloggio.
Date le particolarità geografiche dei mercati immobiliari, è difficile agire al livello federale. Inoltre, Washington non ha il potere di dettare le politiche urbanistiche locali. Il ruolo delle camere e l’esecutivo è quello di incentivare, tramite sovvenzioni e altri programmi, i singoli Stati e entità regionali a rimuovere le barriere burocratiche e materiali alle costruzioni accessibili per i loro cittadini. (riproduzione riservata)
