Immobiliare a New York, il 2026 può essere un anno chiave per investire: le opportunità per gli europei

Dal mercato arrivano segnali incoraggianti che fanno guardare al 2026 come a un anno di rinnovato slancio per il residenziale newyorkese. Secondo le ultime stime di Corcoran, una delle principali realtà di intermediazione negli Stati Uniti, il nuovo anno potrebbe aprirsi come uno dei più interessanti per investire nell’immobiliare della Grande Mela.

«La combinazione di fattori macroeconomici, ciclici e valutari sta creando un contesto che, soprattutto per l’investitore europeo, appare più favorevole rispetto a qualsiasi momento dal 2013 in poi», spiega Andrea Pedicini, broker immobiliare per Corcoran a New York.

Il mercato nel 2025 e l’elezione di Mamdani

Facendo un passo indietro, il 2025 ha mostrato una buona tenuta del mercato, con un andamento complessivamente positivo sia sul fronte dei prezzi sia su quello dei volumi, seppure in un contesto di tassi di interesse ancora elevati. A frenare parzialmente lo scenario è stata, alla fine dello scorso anno, l’elezione del nuovo sindaco della Grande Mela, Zohran Mamdani. Le sue posizioni sul blocco degli affitti elevati e sull’housing accessibile, insieme all’ipotesi di una maggiore pressione fiscale sui grandi patrimoni, hanno riacceso il timore di una possibile fuga dalla città.

«Le preoccupazioni legate all’elezione vanno lette con cautela», evidenzia Pedicini. «L’idea di una fuga di milionari dalla città è una narrazione che si ripete da oltre quindici anni, con il suo picco durante il periodo del Covid. Eppure i dati raccontano l’opposto». Lo scorso anno New York ha raggiunto il numero più alto di milionari della sua storia e resta la città con la maggiore concentrazione di grandi patrimoni al mondo. Un elemento che contribuisce a spiegare perché la domanda abitativa, soprattutto nel mercato libero, rimanga estremamente solida. Va inoltre considerato che il sindaco di New York non dispone di poteri illimitati in materia fiscale e immobiliare: le decisioni chiave su tasse, incentivi e politiche abitative dipendono in larga misura dallo stato di New York e dal governatore.

Come andrà il mercato a New York nel 2026?

Guardando al 2026, le prospettive restano quindi positive. Sul fronte dei prezzi, soprattutto nei primi sei mesi, lo scenario più probabile è quello di una crescita contenuta o di una sostanziale stabilità, con aumenti moderati e forti differenze tra quartieri e tipologie di prodotto, secondo le stime di Corcoran. Per quanto riguarda il numero di transazioni, il 2026 potrebbe invece registrare un ulteriore aumento dei volumi, in particolare se i tassi inizieranno gradualmente a scendere.

«Un contesto finanziario leggermente più favorevole potrebbe riportare sul mercato una parte della domanda rimasta finora alla finestra», osserva Pedicini, «rendendo il mercato più dinamico e bilanciato». Se il tasso per il mutuo trentennale dovesse scendere sotto la soglia psicologica del 5,5% nella seconda metà dell’anno, «il mercato newyorkese potrebbe registrare un rimbalzo significativo già dall’estate 2026», secondo Pedicini, «e questo rende i primi sei mesi dell’anno una finestra di opportunità rara».

Nel 2025 mercato a due velocità

Il 2025 si è chiuso con un mercato a due velocità: domanda degli acquirenti finali ancora solida, offerta in aumento e sconti medi in crescita. «In altre parole, tutti segnali tipici delle fasi transitorie che precedono un’inversione del ciclo», evidenzia il broker immobiliare. Nella storia recente dell’immobiliare newyorkese (2009, 2013 e 2020), la ripartenza della domanda è quasi sempre stata anticipata da un miglioramento della visibilità macro, da aspettative più chiare sui tassi e da un ritorno selettivo del capitale internazionale. Il 2026 sembra presentare caratteristiche simili.

I valori quartiere per quartiere

A livello di quartieri, Manhattan, Brooklyn e Queens hanno seguito traiettorie diverse ma complementari. A Manhattan, le aree prime - Tribeca, West Village, Soho/Nolita, Upper East e Upper West Side - hanno performato meglio, sostenute da una domanda solida, un’offerta limitata e da una forte presenza di acquirenti che possono comprare senza ricorrere a un mutuo. Secondo gli esperti immobiliari, le prospettive di crescita restano moderate ma stabili, con un maggiore potenziale in zone come Lower East Side e Harlem, dove i prezzi sono più accessibili.

Brooklyn si è confermata il vero motore di crescita: Williamsburg, Greenpoint e Dumbo hanno mostrato mercati molto liquidi e resilienti, mentre Park Slope, Carroll Gardens e Cobble Hill hanno garantito stabilità e tenuta dei valori. Le maggiori opportunità di crescita si concentrano in quartieri ancora in evoluzione come Bushwick, Bed-Stuy e Sunset Park. Nel Queens, Long Island City e Astoria restano le aree più forti secondo Corcoran, affiancate da quartieri emergenti come Sunnyside. «Manhattan offre solidità, Brooklyn combina crescita e liquidità, mentre il Queens rappresenta un’opzione più difensiva ma con interessanti margini di sviluppo in vista del 2026», sintetizza Pedicini.

Quanto rende l’immobiliare a Ny?

Sul fronte dei rendimenti, nel buy-to-rent a Manhattan e Brooklyn il rendimento netto medio si colloca intorno al 2,5-2,7% annuo. «Nel confronto con le principali capitali europee, New York presenta un profilo rischio/rendimento distinto», secondo il broker immobiliare. Parigi offre spesso rendimenti netti inferiori al 2%, con un mercato fortemente regolamentato, Londra può arrivare in alcuni casi al 2,5-3%, ma con maggiore incertezza normativa e fiscale, Milano mostra rendimenti lordi più elevati che a livello netto tendono a ridursi, Berlino resta penalizzata da un marcato interventismo pubblico. Manhattan e Brooklyn non competono sul rendimento puro, ma su stabilità, trasparenza e protezione del capitale.

«Per gli investitori europei questo può essere un momento particolarmente interessante per entrare nel mercato immobiliare di New York», conclude Pedicini, ricordando il ciclo dei tassi vicino a una svolta, valori immobiliari ormai assestati con maggiori margini di negoziazione rispetto al post-Covid, il cambio che resta un ulteriore elemento di supporto (con un euro ancora relativamente forte sul dollaro), mercato delle locazioni solido con affitti ai massimi e offerta strutturalmente limitata. (riproduzione riservata)

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