Superbonus 110%, ancora troppe criticità operative

Nonostante le preannunciate modifiche in sede di conversione del Decreto Agosto, alla già cospicua normativa e prassi emanata col superbonus 110%, si rilevano purtroppo non poche difficoltà funzionali per accedere e usufruire dell’agevolazione, che rischiano di congestionare e bloccare una misura fiscale dal potenziale enorme.

1) Partiamo per esempio dalla figura dell’amministratore di condominio, che si trova a gestire una situazione alquanto complessa sia riguardo le delibere assembleari, sia l’individuazione dei beneficiari del bonus. Ammesso che nelle assemblee condominiali sarà consentita la maggioranza semplice, quindi un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio, non solo per le delibere sugli interventi afferenti all’agevolazione, ma anche per la scelta della fruizione del credito d’imposta (cessione del credito o sconto in fattura o detrazione da riportare in dichiarazione dei redditi). Indipendentemente dalla volontà assembleare e considerato che il beneficio fiscale non ha effetto verso il condominio ma verso i singoli condòmini, nessun deliberato assembleare potrà pregiudicare l’esercizio del diritto alla detrazione del singolo. L’amministratore, pertanto, per la piena efficacia delle delibere assembleari, dovrà pretendere quantomeno che il verbale d’assemblea nel quale i condòmini dichiarano di optare per la cessione del credito/sconto in fattura venga almeno sottoscritto da tutti i soggetti favorevoli a questa modalità di utilizzo del beneficio fiscale.

2) Riguardo ai beneficiari, poi, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito nella circolare n. 24/E/2020 che possono usufruire del superbonus 110% non soltanto i condòmini ma anche i loro familiari, i conviventi o i detentori dell’immobile; di conseguenza l’amministratore di condominio dovrà conoscere i dati di questi soggetti e la comunicazione dell’opzione scelta. Se si optasse, per esempio, per la cessione del superbonus a un istituto di credito, l’amministratore dovrà comunicarlo alla banca, allegando alla dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, la volontà espressa dei condòmini interessati.

3) Altra dubbia interpretazione riguarda la fattispecie dell’edificio posseduto da un unico proprietario. Tale perplessità è stata poi superata dalla circolare n. 24/E/2020 dove è stato affermato che, tenuto conto dell’asserzione del legislatore che si riferisce espressamente ai condomini e non alle parti comuni di edifici, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista. Conseguentemente, il superbonus, ad oggi, non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più persone escludendo, a meno di  successive modifiche legislative, un’ampia platea di possibili beneficiari.

4) Ancora, la possibilità di fruizione del superbonus resta inibita a tutti quei soggetti che percepiscono unicamente redditi esenti dall’IRPEF poiché, con un’interpretazione piuttosto oscura, la prassi del Fisco afferma che il beneficio fiscale non spetta ai soggetti che “non possiedono redditi imponibili i quali, inoltre, non possono esercitare l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito”. In sostanza, per l’Agenzia delle Entrate la spettanza del beneficio fiscale si ammette a prescindere dall’avere una imposta lorda sul reddito capiente e finanche avendo soltanto redditi imponibili assoggettati a regimi di imposizione sostitutiva, ma sembrerebbe venire meno nel caso in cui un soggetto non sia titolare di alcun reddito imponibile, nemmeno assoggettato a regimi sostitutivi.

5) Cos’è previsto poi per gli immobili dei non residenti? La stessa circolare 24/E esclude il diritto “delle persone fisiche non fiscalmente residenti in Italia che detengono l’immobile oggetto degli interventi in base a contratto di locazione o comodato”. E se invece le persone fisiche non fiscalmente residenti, dell’immobile sono proprietari? Essi, infatti, non risultano titolari di redditi imponibili in Italia ma è solo in quanto pagano l’IMU su quell’immobile a disposizione che esso non risulta produttivo di reddito fondiario IRPEF. Ma per quale motivo l’effetto sostitutivo dell’IMU sull’IRPEF in relazione ai redditi fondiari non dovrebbe essere equiparato a quello dei regimi di imposizione sostitutiva come il regime forfetario?

6) Serve anche maggiore chiarezza per chi possiede solo redditi da cedolare secca da locazioni di immobili abitativi (anch’essa è un’imposta sostitutiva), mentre dubbi sull’accesso al superbonus del 110% riguardano anche i contribuenti titolari esclusivamente di un reddito derivante dalla proprietà di un immobile adibito ad abitazione principale.

Occorre quindi che l’Agenzia delle Entrate elabori una lista esplicita dei contribuenti che possano accedere al superbonus 110%, poiché senza certezze saranno in pochi a dare avvio ai lavori, correndo il rischio di ritrovarsi tra qualche anno a dover subire la decadenza delle agevolazioni a seguito di controlli basati su interpretazioni restrittive del Fisco.

Stesso chiarimento sarebbe oltremodo utile, per evitare future contestazioni, sul lato delle spese ammissibili al superbonus e in particolare se tra quelle detraibili nella misura del 110%, siano incluse o meno le spese sostenute a titolo di compenso straordinario spettante all’amministratore di condominio. Sul punto è necessario che l’amministrazione finanziaria, vista la portata e l’eccezionalità della norma agevolativa rispetto a quelle previste in passato, predisponga uno specifico e chiaro documento di riferimento per gli operatori del settore, già alle prese con non pochi dubbi interpretativi.

Infine, sul fronte del sistema dei professionisti e delle imprese interessate, bisognerà tutelare le competenze dei soggetti interessati evitando accordi su scala nazionale tra le grandi società di revisione e i principali istituiti di credito che proporranno alla clientela pacchetti all inclusive dove a fronte della cessione del credito, sarà previsto un unico corrispettivo che comprenderà sia la remunerazione della banca, sia l’asseverazione tecnica sia il visto di conformità. Tale procedura produrrebbe un insieme indistinto di servizi e consulenze che porterebbe a non valorizzare una specifica attività professionale, con l’evidente difficoltà, in capo al singolo professionista, di posizionarsi sul medesimo mercato nazionale per la stessa attività con offerte professionali economiche concretamente concorrenziali.

Visto tutto ciò, la possibilità di estendere la durata del superbonus oltre il 2021 è una necessità operativa ineluttabile per dare un senso all’agevolazione, soprattutto in considerazione della drammatica convivenza con il COVID-19, che tutto esaspera e complica e che di sicuro genererà rallentamenti sulle tempistiche di esecuzione dei lavori.

 (*) Dottore commercialista, revisore, responsabile visto di conformità e fiscalità Nazione Verde Srl