Nuveen vuole arrivare a 2 miliardi di euro di asset immobiliari in Italia. Le parole di Randy Giraldo
Secondo l’head of Europe real estate della società di investimento, logistica, senior housing e strutture mediche sono i settori più attraenti
«Grazie a una crescita economica soddisfacente e a un livello di allocazione ancora contenuto, stiamo osservando un crescente interesse degli investitori internazionali verso il mercato italiano, storicamente sottopesato dagli operatori istituzionali». A parlare è Randy Giraldo, head of Europe real estate di Nuveen, la società globale di investimenti da 1.400 miliardi di asset di Tiaa, operatore americano di servizi finanziari.
Domanda. Dottor Giraldo, qual è attualmente l’esposizione di Nuveen al mercato immobiliare italiano?
Risposta. Oggi abbiamo un’esposizione nel real estate italiano non quotato pari a circa un miliardo di euro di valore: una cifra cresciuta in modo significativo negli ultimi tre anni.
D. Su cosa investite in Italia?
R. Inizialmente la nostra presenza era sostanzialmente limitata al retail. Possedevamo alcuni grandi outlet e diversi retail park, ma poco altro. Negli ultimi anni, invece, abbiamo ampliato la nostra attività. Abbiamo investito negli studentati e oggi abbiamo quattro progetti di sviluppo a Milano, Roma, Bologna e Padova, importanti città universitarie. Inoltre, attraverso il nostro fondo value-add, abbiamo recentemente completato l’acquisizione di un progetto di riqualificazione e sviluppo di un hotel di lusso a Roma, a pochi isolati dal Colosseo. Siamo inoltre investitori attivi nella logistica. Stiamo sviluppando un asset tra Modena e Verona e siamo in fase di acquisizione di tre immobili logistici nell’area periferica di Milano. Di fatto siamo presenti in quasi tutte le principali asset class immobiliari. Le uniche categorie in cui non abbiamo ancora investito sono gli uffici e il comparto healthcare, almeno per il momento.
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D. Questo miliardo di euro di investimenti potrebbe crescere nei prossimi anni? Di quanto?
R. Il nostro interesse per l’Italia è concreto e stiamo incrementando progressivamente l’allocazione di capitale nel Paese. È difficile fornire una stima precisa perché dipenderà da molti fattori, in particolare dalla nostra capacità di raccogliere nuovi capitali per i diversi veicoli di investimento. Idealmente ci piacerebbe raddoppiare l’esposizione attuale.
D. Che tipo di mercato è quello italiano agli occhi di un investitore internazionale?
R. Il real estate commerciale italiano è estremamente frammentato, la proprietà degli immobili è distribuita tra numerose famiglie proprietari privati. Il mercato è meno istituzionalizzato rispetto ad altri Paesi europei. Questo rappresenta un’opportunità. Crediamo fortemente nelle strategie di aggregazione di asset e portafogli immobiliari poiché genera efficienze di prezzo e crea valore. L’Italia inoltre è considerata un luogo complesso dal punto di vista normativo e urbanistico. Realizzare nuovi progetti nei principali mercati italiani è spesso difficile e richiede tempi lunghi. Anche questo rappresenta un’opportunità, poiché limita l’offerta e la produzione di nuovo stock immobiliare, sostenendo la crescita dei canoni e contribuendo alla tenuta dei valori.
D. E per quanto riguarda il residenziale?
R. L’Europa presenta tassi di proprietà della casa superiori a quelli degli Usa e l’Italia registra livelli ancora più elevati rispetto alla media europea. Ciò si traduce in opportunità nello sviluppo di abitazioni destinate alla vendita, una strategia che stiamo valutando attivamente. L’elevato tasso di proprietà è anche il risultato della carenza di un’offerta istituzionale di locazione di qualità accessibile a tutte le fasce della popolazione. Questo potrebbe tradursi, nel tempo, in un’importante opportunità per la realizzazione di nuovo stock residenziale destinato all’affitto.
D. Parlando di rendimenti, quali asset class offrono le migliori prospettive di crescita?
R. In quanto investitori di lungo periodo, ci concentriamo su un arco temporale di cinque-dieci anni. Si tratta di tre grandi categorie. La prima sono gli immobili logistici e industriali, centri di distribuzione e magazzini, ma anche strutture di self-storage. Questo comparto presenta un rischio di sostituzione molto contenuto e ci può essere una crescita dei canoni sostenuta nel lungo periodo. Poi ci sono i luoghi in cui le persone vivono e dormono, un universo ampio che comprende le residenze universitarie, l’affitto residenziale tradizionale e, in alcuni mercati, anche il senior housing: un modello che per trend demografici e di mercato del lavoro si diffonderà anche in Italia. La terza categoria, seguendo la logica delle prime due, è il real estate legato alla salute e ai servizi sanitari. L’evoluzione demografica, il trasferimento della ricchezza tra generazioni e l’impatto delle nuove tecnologie stanno trasformando profondamente il settore sanitario: vorremmo aumentare ulteriormente i nostri investimenti in quest'area in Italia e più in generale in Europa. (riproduzione riservata)
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