Mutui da una vita: tornano i prestiti a 40 anni. Quanto costano e a chi convengono
Con i tassi alti è tornato di moda il mutuo a lunghissima durata. Con tutti i suoi pro e contro
Torna di moda il mutuo a lunghissimo termine. Se fino a pochi mesi fa, in tempi di tassi a zero, non si poteva nemmeno parlare di durate oltre i 30 anni per i finanziamenti ipotecari, la galoppata del costo del denaro, salito in Europa al 4,5% in appena un anno, ha riportato in vita i mutui di lunga durata (dai 35 ai 40 anni). E questo, per una serie di ragioni.
Rate più basse
Da un lato, infatti, l’allungamento della durata di un mutuo consente ai mutuatari di abbattere il costo della rata andando a spalmare il costo del finanziamento su un arco temporale più lungo con effetti evidenti sui bilanci delle famiglie. Dall’altra, permette ai futuri acquirenti di un immobile di contenere il rapporto rata-reddito all’interno del 30% richiesto dalle banche a garanzia della capacità del sottoscrittore di far fronte ai propri impegni di pagamento.
Extra-valore: così puoi permetterti di meglio
«Esiste un altro elemento molto importante nella scelta di un mutuo a 40 anni», avverte Angelo Spiezia, amministratore delegato di Telemutuo. «La possibilità di spalmare la rata su un arco temporale piuttosto lungo permette infatti al futuro mutuatario di ottenere un finanziamento più consistente da parte dell’istituto di credito a parità di rata mensile. Questo extra valore consente di rivolgersi a una fascia di abitazioni decisamente più grandi rispetto a quelle che ci si potrebbe permettere con un mutuo a 20 anni».
Secondo le simulazioni realizzate dall’Ufficio Studi di Telemutuo, ipotizzando un reddito famigliare netto di 2.900 euro al mese, il livello massimo per la rata di un mutuo sostenibile, e quindi approvato dalle banche, sarebbe di circa 950 euro al mese. Questo importo, spalmato su 20 anni, permetterebbe di ottenere un finanziamento di 160.000 euro circa che, considerando la percentuale massima dell’80% di solito concessa dalle banche, permetterebbe di orientarsi su una abitazione del valore massimo di 200.000 euro. Lo stesso ragionamento trasposto su una durata del mutuo di 40 anni permetterebbe invece al futuro mutuatario di acquistare una abitazione del valore massimo di 288.000 euro.
Quanti mq guadagni a Milano, Roma e Napoli
«Ipotizzando un valore medio delle case a Milano di 5.000 euro a metro quadro, con un mutuo a 40 anni rispetto a uno di duration ventennale, a tasso costante, ci si potrebbe permettere una abitazione di 58 mq rispetto ai 40 mq», continua Spiezia.
Abitazione più grande del 40% anche a Roma. Ipotizzando un prezzo medio di 3.300 euro a mq, nella Capitale si arriverebbero infatti a comprare 87 mq con un mutuo a 40 anni rispetto ai 60 assicurati da un finanziamento a 20 anni.
Mentre a Napoli, l’ampiezza della casa passerebbe da 70 ad addirittura 102 mq garantiti da un mutuo a 40 anni del valore di 230.000 euro.
Il rovescio della medaglia
Ma non sono tutte rose e fiori. La scelta di un mutuo di lunga durata potrebbe rappresentare infatti una scelta azzardata in un mercato caratterizzato da prezzi stabili o con crescita molto lenta. L’età massima richiesta dalle banche per la concessione di un mutuo della durata di 40 anni è pari, infatti, a 36 anni. Età limite che consente di arrivare alla restituzione finale del prestito al compimento dei 76 anni.
Ma i giovani che si rivolgono al mercato immobiliare per l’acquisto della loro prima casa si orientano di solito su tagli piccoli, monolocali o bilocali, in linea con le loro esigenze del momento. E questo, con l’obiettivo di rivendere l’abitazione nel corso della propria vita, nel momento in cui metteranno su famiglia e avranno bisogno di spazi più ampi.
E se poi cambi casa?
E visto che il piano di ammortamento dei mutui prevede il versamento dei soli interessi nei primi anni di sottoscrizione di un finanziamento, il rischio, se si vuole cambiare casa dopo pochi anni, è che si siano ripagati soltanto gli interessi senza aver capitalizzato il costo del finanziamento. Un costo che potrebbe essere ammortizzato, invece, dal rialzo del valore della casa se si riuscisse a rivendere l’immobile a un prezzo decisamente più alto rispetto a quello di acquisto. In questo caso, oltre al capital gain, il vantaggio economico del mutuo starebbe anche nelle somme di denaro risparmiate attraverso l’acquisto e l’utilizzo della casa rispetto al canone di locazione che si sarebbe dovuto versare per tutti gli anni in cui si è vissuti nell’abitazione.
Mutuo a 40 anni o garanzia Consap?
«È difficile riuscire a dare un consiglio unico e valido per tutti quando ci rivolge al mercato dei mutui», ammette Spiezia. «Certo è che i finanziamenti di lunga durata (40 anni, ndr) oggi vengono proposti soltanto da pochissime banche e solo una di queste consente di finanziare il 100% del valore della abitazione. Negli altri casi, la quota massima di finanziamento non sale al di sopra dell’80% del costo dell’immobile». Fatte queste premesse, è quindi importante, per un giovane interessato a metter su casa, verificare la convenienza di un mutuo con durata molto lunga piuttosto che di un finanziamento garantito dalla Consap. «Esistono alcune grandi differenze tra queste due opzioni», conclude Spiezia. «Innanzitutto, il mutuo Consap, garantito dallo Stato, si può stipulare soltanto con un limite dell’80% del valore della casa. Restano esclusi perciò tutti quei casi di giovani che non sono in grado di permettersi il versamento di un anticipo del 20%. Oltre a questo, esiste il tema delle garanzie.
Se l’importo richiesto non dovesse rientrare, infatti, nei parametri reddituali del mutuo Consap, allora si dovrebbe uscire da questo perimetro per orientarsi verso mutui tradizionali che consentono di includere nel contratto ulteriori garanti». Ma esiste un’altra eventualità in cui il mutuo con garanzia Consap risulterebbe inadeguato alle esigenze di un giovane. Si tratta del caso di un acquirente under 36 che non dovesse riuscire a rientrare all’interno del rapporto rata/reddito richiesto dalle banche per la concessione del finanziamento. In questo caso, la presenza di garanti ulteriori (come i genitori, per esempio), potrebbe consentire agli istituti di credito di venire incontro alle esigenze del giovane aumentando il livello della rata mensile che verrà spalmata su un arco temporale il più lungo possibile (nel caso, fino a 40 anni). Così facendo si andrebbero a raggiungere le condizioni sufficienti per l’erogazione del mutuo e la finalizzazione dell’acquisto della nuova casa. (riproduzione riservata)
