Mattone, il mercato residenziale crescerà fino al 2028. Per le locazioni inizia una fase di stabilità

Ancora calma piatta per il mercato della casa che non sembra temere l’incerto scenario internazionale ed economico. Anzi. Non solo il settore prosegue la fase di crescita moderata che resiste ormai dal secondo semestre 2024, e che probabilmente si confermerà anche nel resto dell’anno, ma il clima di cautela da parte delle famiglie per ora non ha frenato la domanda abitativa e al contrario ha spinto al rialzo le intenzioni di acquisto, salite all’8,5% dal 2,5% di un anno fa.

È quanto emerge dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026 di Nomisma. L’unica vera minaccia è rappresentate dai mutui che, alla luce dei rincari di costi energetici e delle materie prime che potrebbero far risalire inflazione e tassi di interesse (la Bce ha già proceduto al primo rialzo e altri sono in vista nel corso dell’anno) e quindi il costo dei finanziamenti per acquistare una nuova abitazione. Non a caso, come mostrano le tabelle, secondo le previsioni di Nomisma, i prezzi sono attesi ancora in crescita fino al 2028, anche se meno dell’inflazione, mentre si stima una leggera frenata delle compravendite nel corso del prossimo anno.

Secondo le previsioni il 2026 si chiuderà con 769 mila transazioni, appena sopra le 767 mila dello scorso anno, per scendere a 758 mila l’anno successivo e (salvo nuovi shock internazionali) rimbalzare infine quota 782 mila nel 2028.

I mutui sostengono il mercato il residenziale

Per il momento sul fronte dei mutui i segnali sono contrastanti. Nel primo trimestre del 2026 i mutui alle famiglie hanno accusato una flessione del 2,1%, dovuta però quasi esclusivamente al crollo delle surroghe e delle sostituzioni (-58,7%). Al contrario, le erogazioni destinate ai nuovi mutui hanno registrato un vivace +6,6%, sostenendo la ripresa delle compravendite. Nel primo trimestre 2026 la quota di acquisti sostenuta da mutuo risulta in aumento dell’8,1% attestandosi al 47,8% del totale, confermando così il forte nesso tra mutuo, forza della domanda e acquisti.

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Ma non è ancora tutto. La buona notizia è che in termini assoluti il numero di transazioni resta sempre nell’area dei massimi, lontanissimo dai minimi a quota 559 mila del 2020, l’anno del Covid, e ancora di più dalle 390-400 mila del 2012-13 , in concomitanza con la crisi del debito sovrano. Insomma il mercato resta dinamico, e particolarmente vivace si conferma il segmento delle nuove abitazioni, che registra un incremento degli scambi del +14,6% su base annua, arrivando a coprire una quota di mercato del 6%.

Nel complesso, il comparto residenziale si caratterizza per una fase di relativa stabilità, sostenuta dalla solidità della domanda e da condizioni di mercato ancora favorevoli ai venditori. I tempi medi di vendita si riducono infatti a meno di 7 mesi, mentre gli sconti applicati rispetto ai prezzi richiesti diminuiscono di due punti percentuali, attestandosi al 10,4%, segnale di una minore disponibilità dei proprietari a rivedere al ribasso le proprie aspettative.

Locazioni, inizia la fase di stabilizzazione

A dare forza al residenziale è comunque anche il mercato delle locazioni, sempre forte di una domanda solida, superiore all’offerta, specie nelle principali città. Basta pensare che negli ultimi cinque anni le famiglie in cerca di un'abitazione in affitto sono aumentate del 12%, arrivando a quota 296 mila.

Dopo anni di corsa tuttavia nel primo trimestre 2026 il mercato sembra avviato verso una fase di assestamento: il numero dei contratti è aumentato dello 0,3% su base annua, grazie soprattutto alla crescita dei contratti a canone agevolato nelle principali aree urbane.

Anche la dinamica dei canoni rimane nel complesso positiva, ma in via di normalizzazione rispetto al 2025. Nel primo semestre i canoni delle abitazioni in buono stato sono saliti dell’1,7% rispetto al semestre precedente e del 3,3% su base annua, sostenuti dalla persistente scarsità di offerta e da una domanda ancora elevata.

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Restano tuttavia significative le differenze territoriali. Nei principali mercati urbani i canoni medi si collocano tra 660 e 780 euro mensili, con un picco di 1.200 euro a Milano, Firenze e Roma nel segmento dei contratti ordinari di lungo periodo, mentre nei mercati intermedi oscillano tra 530 e 590 euro mensili. (riproduzione riservata)