L'exploit del mattone logistico
Settore estremamente dinamico nel primo semestre con investimenti per 1,8 miliardi (+147% rispetto a un anno prima) e 38 operazioni concluse, di cui 28 di valore superiore a 50 milioni
È ancora un mercato immobiliare logistico da record quello che secondo Savills si è sviluppato in Italia nel primo semestre del 2022. Gli investimenti hanno infatti raggiunto quota 1,8 miliardi di euro (+147% rispetto allo stesso periodo del 2021 e +290% rispetto alla media degli ultimi 5 anni), pari al 30% dei volumi complessivi del semestre. Il settore si è anche confermato come estremamente dinamico, con 38 operazioni, di cui 13 relative a portafogli. Sotto il profilo geografico è stata ancora netta in questo senso la prevalenza del Nord Italia, che ha pesato per l'85% dei volumi. Centrale in particolare il mercato di Verona (31% dei volumi e 6 operazioni, tra cui la più importante del semestre ovvero la vendita del portafoglio logistico di Oppeano), al fianco di quelli di Milano, Bologna e Novara.
In linea con i trend storici, rileva Savills, il mercato italiano ha continuato a essere dominato dai capitali stranieri (il 97% del totale), perlopiù costituito da investitori istituzionali.
Le operazioni di importo inferiore a 50 milioni di euro sono state le più frequenti (28 su 38) e hanno interessato il 40% dei volumi totali, ma 5 di quelle concluse nei primi sei mesi del 2022 sono state di grandi dimensioni (oltre 100 milioni di euro) e da sole hanno rappresentato il 42% degli investimenti semestrali.
Anche dal lato delle locazioni il mercato ha registrato numeri record, dato che l'assorbimento ha superato quota 1,5 milioni di metri quadrati, un dato superiore sia rispetto a quello del primo semestre dello scorso anno (+13%) sia alla media degli ultimi cinque anni (+59%). In questo ambito sono state registrate 88 operazioni, di cui 32 relative a immobili di superficie inferiore ai 10mila metri quadrati (solo quattro invece relative a magazzini di oltre 50mila metri quadrati). Metà dello spazio è andato a operatori 3Pl, mentre dal punto di vista dei settori, i più attivi sono stati quelli di retailer, e-commerce, corrieri, settore farmaceutico e grocery. Guardando invece le locazioni dal punto di vista geografico, quello settentrionale resta il mercato più ambito. In particolare il cluster Pavia- Piacenza ha pesato per il 27% dei take-up, seguito da Milano (17%) e Roma (14%). Aree emergenti sono invece quelle di Bergamo, Brescia e Tortona.
Lo slancio positivo del settore ha inoltre portato a un boom di nuove iniziative. Entro la fine del 2023 sono attesi oltre 1,7 milioni di metri quadrati di nuovi sviluppi, corrispondenti a 39 progetti. La Lombardia fa da traino (con il 38% del totale), seguita da Emilia-Romagna, Piemonte, Lazio e Veneto. La maggior parte dei progetti (72%) ha natura speculativa. In questo contesto, rileva Savills, non è sorprendente che gli affitti di immobili prime siano cresciuti anche nel secondo trimestre nei contesti più importanti: Milano e Roma si attestano sui 59 euro/metro quadro, seguite da Verona (51 euro/mq), Piacenza (49 euro/mq), Novara (46 euro/mq) e Torino (46 euro/mq). I costi crescenti suggeriscono inoltre che queste cifre sono destinate ad aumentare.
Passando ai rendimenti netti, il report evidenzia che quelli prime sono ancora ai minimi (3,90%), ma anche che nei prossimi mesi si potrà osservare una leggera decompressione nei principali mercati. «Il mercato continua a mostrare caratteristiche resilienti: il volume di investimenti, gli spazi affittati e i nuovi sviluppi hanno raggiunto livelli mai osservati prima» ha commentato Carlo Walder, responsabile della divisione Industrial & Logistics di Savills. «L'Italia rimane una destinazione interessante, offrendo rendimenti prime superiori rispetto ad altri paesi e canoni in continuo aumento». (riproduzione riservata)
