Immobiliare, il rialzo dei tassi avvelena l’andamento di Idg a Piazza Affari. Il titolo è ai minimi storici
Il titolo Igd scambia ai minimi intorno ai 2,32, ben lontano dai 10 euro di quando, quasi 20 anni fa, si era quotata. Nonostante l’ebitda si attesti al 72% dei ricavi, la posizione debitoria della società, complice l’aumento dei tassi, non fa ben sperare. Non è un titolo per cassettisti | Germania, tempesta in arrivo nell'edilizia residenziale
È il settore che più paga il forte rialzo dei tassi d’interesse. E in borsa si vede. Igd, società quotata allo Star che detiene un grande portafoglio di immobili commerciali, dagli iper ai grandi store, da cui riscuote gli affitti, ha sforato al ribasso in questi giorni sul listino i suoi minimi storici a quota 2,32 euro.
Una debolezza sul mercato che ha a che fare con il forte indebitamento finanziario netto, che sfiora il miliardo e su cui pesa la fiammata dei tassi. Solo nei primi sei mesi di quest’anno il costo del debito è salito di un punto percentuale a 3,22% dal 2,26% di fine 2022. Un punto sembra poca cosa, ma quando hai debiti per quasi un miliardo allora il peso si sente. Con oltre 30 milioni di euro da sborsare su base annua per il servizio del debito.
E per fortuna che l’attività operativa tiene. I ricavi netti da affitti sono saliti negli ultimi 12 mesi del 3,4% a 59 milioni e l’ebitda ha mantenuto la sua posizione, dati i bassi costi, al 72% dei ricavi. Ma il rialzo dei tassi non solo ha pesato sulla gestione finanziaria ma ha anche comportato rettifiche e svalutazioni sul patrimonio immobiliare del gruppo per 80 milioni, tanto da portare in rosso l’ultima riga di bilancio per 47 milioni a livello consolidato. Rettifiche una tantum che non dovrebbero così pesare sul semestre in corso riportando il gruppo probabilmente in utile a fine anno.
L’incognita del debito
Ma la vera incognita resta appunto la struttura finanziaria. Il patrimonio in gestione raggiunge i 2 miliardi e la leva è poco sotto il 50%, tutto sommato contenuta. Ma Igd, posseduta al 40% da Coop Alleanza 3.0, ha in scadenza a fine del 2024 bond per 400 milioni e la società sta provando fin d’ora a rifinanziare il debito con un forte anticipo sulla scadenza. Ovvio che il mercato stia attendendo i termini e soprattutto l’onerosità del rifinanziamento per capire quanto impatterà sulla gestione finanziaria del gruppo, che già ha visto salire l’onerosità del debito.
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Il titolo ha perso il 65% in 5 anni
Comunque andrà a finire, è certo che sono molto lontani i tempi in cui le azioni Igd sfioravano i 10 euro. Negli ultimi 5 anni il titolo ha lasciato sul terreno il 65%. Non un titolo per cassettisti. Senza contare la caduta di oltre l’80% dalla lontana quotazione. Eppure i grandi centri commerciali assicurano tassi di rendimento lordi degli affitti del 7-8%. Vista così, poteva sembrare un affare sicuro. Ma l’immobiliare anche non residenziale ha sempre a che fare con leve debitorie molto più alte di altri settori. E ora a maggior ragione il rialzo dei tassi è veleno per il mattone, non solo per i costruttori ma anche per chi lavora sulle rendite. Non è un caso che gli analisti stiano abbassando i target price sul titolo. L’ha fatto di recente Intesa che, pur riconoscendo la resilienza a livello di gestione operativa di Igd, ha abbassato il prezzo obiettivo da 3 a 2,6 euro. (riproduzione riservata)
