Immobili pubblici, il patrimonio degli enti previdenziali supera i 9 miliardi di euro
Alberto Bagnai illustra la relazione sugli investimenti immobiliari degli enti pubblici, sottolineando l'importanza strategica del patrimonio come infrastruttura nazionale con funzioni istituzionali, economiche e sociali
Il patrimonio immobiliare degli Enti previdenziali pubblici vale oltre 9 miliardi di euro, «articolato in beni strumentali, immobili a reddito e quote di fondi immobiliari». Lo ha riportato Alberto Bagnai, presidente della Commissione parlamentare di controllo sull'attività degli Enti gestori di forme obbligatorie di previdenza e assistenza sociale, illustrando la relazione conclusiva (approvata all’unanimità) dell'indagine sulle politiche di investimenti e valorizzazione del patrimonio immobiliare degli enti pubblici previdenziali, presso la Sala della Regina di Montecitorio.
La dimensione contabile «rappresenta solo il punto di partenza» della tesi che attraversa tutto il documento: «Questo patrimonio deve essere considerato come un'infrastruttura strategica nazionale capace di assolvere contemporaneamente una funzione istituzionale, economico-finanziaria e territoriale-sociale». La funzione istituzionale, ha spiegato Bagnai, è «evidente negli immobili strumentali che costituiscono la rete fisica attraverso cui gli stessi enti assicurano con la prossimità i loro servizi previdenziali, assicurativi e assistenziali».
La funzione «economico finanziaria si esprime nella capacità degli immobili a reddito e degli investimenti indiretti di contribuire alla solidità patrimoniale e alla sostenibilità delle gestioni». La funzione territoriale e sociale, infine, «emerge dalla possibilità di destinare gli asset alla rigenerazione urbana, all’efficienza energetica, all’housing sociale, allo student housing, al senior housing, alla realizzazione di servizi e alla riqualificazione di aree oggi degradate o sottoutilizzate».
Il patrimonio dell’Inps
Domina il conteggio patrimoniale condotto dall’indagine l’Inps. «Al 31 dicembre 2024 il patrimonio immobiliare complessivo dell'Inps presentava un valore lordo di bilancio pari a circa 4,6 miliardi i euro e un valore netto di circa 3,5 miliardi».
Entrando nel dettaglio, Bagnai riporta che il patrimonio strumentale vale 372 milioni di euro, relativi a 614 strutture di cui «199 di proprietà, 415 detenute a godimento a vario titolo con un costo annuo complessivo di circa 48,2 milioni di euro».
Gli immobili dell’Inps sono particolarmente presenti in «Lombardia con 71 strutture, Sicilia con 52, Lazio con 51, Puglia con 49, e così via a scalare», dando vita a «una delle reti più estese della Pa», che sconta un’elevata «complessità manutentiva e gestionale».
Quanto, invece, al patrimonio a reddito dell’Inps, questo comprende 23.151 unità immobiliari (estese su 16,7 milioni di metri quadrati) «per un valore lordo di 1,8 miliardi di euro e un valore netto di 1,120 miliardi». La concentrazione territoriale è ancora più pronunciata: «Il 55,8% del patrimonio è localizzato nel Lazio, il 13,6% in Lombardia», segnala Bagnai.
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Da notare inoltre che il «49% delle unità è costituito da pertinenze, box, posti auto, cantine e magazzini, il 30% da abitazioni, l'11% da immobili commerciali e uffici e il 7% da terreni».
Poi c'è la componente «indiretta del patrimonio dell’Inps: si tratta di poco più di 2 miliardi in fondi immobiliari.
Gli immobili nel portafoglio dell’Inail
Modello diverso si registra per l’Inail. Con un patrimonio che mostra «maggiore omogeneità qualitativa, una più marcata attenzione alla redditività, alla stabilità dei flussi e alla conservazione di valore nel lungo periodo».
Il patrimonio immobiliare complessivo dell'Inail «al 31 dicembre 2024 presentava un valore lordo di bilancio di circa 4,47 miliardi di euro, un valore netto 2, 44 miliardi e un valore di mercato stimato in 6,7 miliardi».
Le unità immobiliari complessive di Inail sono 3.288 (che si estendo su oltre 2,5 milioni di metri quadrati), di cui oltre 156 strumentali e 2.432 a reddito.
La struttura patrimoniale dell’Inail, invece, continua Bagnai, comprende «immobili istituzionali per circa 1,2 miliardi di valore lordo, immobili a reddito per circa 3 miliardi, terreni per 6,8 milioni».
Sul versante della gestione indiretta, Inail partecipa ai fondi I3Inail e i3univesità i cui portafogli presentavano un valore rispettivamente 84 e 80 milioni di euro.
I canoni accertati dall’Inail ammontavano a 100 milioni di euro e quelli incassati a 92. «Oltre il 90% dei canoni emessi dall'Inail è riferito a conduttori pubblici», il che «tende a contenere i rendimenti ma riduce rischi di credito e assicura maggiore stabilità», ha precisato Bagnai.
Le priorità indicate dall’indagine
Da questa ricognizione discendono le priorità che la Commissione ha individuato.
La prima riguarda la governance e la programmazione: «Occorre una pianificazione pluriennale, un maggiore coordinamento tra enti, cabina di regia, ministero dell'Economia e delle finanze, gruppo Cdp, Invimit e Agenzia del Demanio, nonché un monitoraggio sistematico dei risultati», ha sottolineato Bagnai. D’altronde «il patrimonio immobiliare non può essere governato tramite interventi episodici e discontinui perché i processi di valorizzazione richiedono tempi lunghi, stabilità degli obiettivi e continuità amministrativa».
A tal fine, la Commissione ritiene strategico promuovere «l'utilizzo di piattaforme digitali integrate, sistemi evoluti di monitoraggio e modelli standardizzati di progettazione ed esecuzione, fino al cosiddetto cantiere digitale, per assicurare il controllo dei tempi, dei costi e dello stato di avanzamento degli interventi».
La seconda priorità riguarda la modalità di gestione degli investimenti. Secondo Bagnai «è necessario rafforzare l’analisi comparativa ex ante ed ex post tra gestione diretta, fondi immobiliari e modelli di partenariato pubblico-privato, valutando governance, costi, rendimenti, profilo di rischio, orizzonte temporale e coerenza con la missione dell'ente».
La terza priorità riguarda gli investimenti indiretti: i bilanci degli enti dovrebbero fornire un’informativa periodica più ampia sulla redditività effettiva, sui costi sostenuti, sui tempi di realizzo, sulla coerenza tra valori di apporto e valori di mercato e sull'impatto complessivo dei fondi sul portafoglio.
La quarta priorità riguarda la qualità dei dati. La Commissione, riporta Bagnai, «propone di istituire una banca dati condivisa, una classificazione uniforme e un insieme di Key Performance Indicators omogenei. Infine la rigenerazione urbana, che non può essere ridotta al solo recupero edilizio». Tra gli indicatori essenziali rientrano i rendimenti lordi e netti, i valori di mercato, il tasso di vacancy, il costo di gestione, la spesa manutentiva, l’efficienza energetica e i tempi medi di valorizzazione...
La sfida che si presenta alle istituzioni può essere riassunta in tre obiettivi. «Valorizzare il patrimonio senza limitarsi ad amministrarlo. Investire nella qualità degli asset e nella loro redditività. Trasformare il patrimonio immobiliare pubblico in una leva permanente di sviluppo economico, coesione territoriale e valore pubblico», ha concluso Bagnai. (riproduzione riservata)
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- Esistono studi comparativi sui rendimenti degli immobili pubblici tra Italia e altri paesi europei?
- Quali sono le principali normative attuali che regolano la gestione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali?
