Il mercato immobiliare rischia di sgonfiarsi come una criptovaluta, ma l’investitore non percepisce il rischio

Nulla, in apparenza, è più reale o solido del settore immobiliare: utilità, reddito, regole, anzianità, profondità del mercato... In inglese, del resto, si parla di «real estate», patrimonio reale. Nulla invece, è più virtuale delle criptovalute: intangibili, poco utilizzate, astruse per l’uomo della strada, prive di reddito intrinseco, poco regolamentate, senza anzianità… Eppure in tutto il mondo nel giro di pochi mesi sono sfumate somme gigantesche di denaro nell’immobiliare, come se le valutazioni degli ultimi anni non fossero altro che virtuali. Non è successo nella sola Cina, ma anche nella maggior parte dei Paesi sviluppati, al punto che alcune banche regionali statunitensi o, recentemente, tedesche come la Deutsche Pfandbriefbank, hanno iniziato a tremare. In Svezia, uno dei Paesi in cui il settore è maggiormente sotto pressione, la banca centrale sta monitorando l’apparire di un rischio bancario generalizzato. In Francia, dall'inizio del 2023 più di venti sociétés civiles de placement immobilier (Scpi) sono state costrette a tagliare del 10-15% il valore delle loro azioni, e ulteriori svalutazioni sono state annunciate all'inizio del 2024.

L’investitore sottovaluta il rischio del mattone

Nel frattempo, si assiste all’impennata delle valute virtuali. Quando aumentano i tassi di interesse il virtuale riesce quindi a conservare meglio la ricchezza rispetto al più solido «reale»? Il digitale meglio del calcestruzzo? È vero che alcune caratteristiche delle valute virtuali depongono a loro favore: relativa facilità delle transazioni rispetto all’immobiliare, prezzi corretti in tempo reale, crescente diversità dei supporti, aumento dei volumi trattati eccetera. Il regolatore statunitense ha approvato di recente la creazione di fondi incentrati sul bitcoin nei quali si sono riversati 50 miliardi nel giro di due mesi. Inoltre, va loro riconosciuta anche una certa trasparenza quando si tratta di rischio perché non nascondono la loro volatilità. Gli investitori, invece, tendono talvolta a sottovalutare il rischio dell’immobiliare, la cui volatilità appare solo a sprazzi e rimane nascosta per il resto del tempo. Il rischio immobiliare non è regolare ma eruttivo o «selvaggio», come scriveva il matematico Benoît Mandelbrot.

Ancorché ovvi, i rischi insiti al virtuale puro non sono necessariamente ben compresi. Se non la speculazione, chi può spiegare perché il bitcoin ha guadagnato il 520% in sette mesi, prima di tornare a perdere il 75% in un anno? Sebbene il rischio immobiliare possa essere in parte nascosto, corrisponde perlomeno a dati relativamente intuitivi come tassi di interesse, qualità dell'edificio, ubicazione e solvibilità dell'inquilino. Sembra molto difficile invece collegare il rischio delle valute virtuali a parametri fondamentali. Questo «essere scollegato dalla realtà» è uno dei principali argomenti anti-bitcoin sviluppati di recente in un’analisi di due autori della Bce. Non avendo un rendimento intrinseco o un'altra utilità duratura e legittima, ritengono che il suo valore «fondamentale» sia pari a… zero! Eppure, agli occhi degli investitori il rischio secondo cui un giorno il bitcoin valga 0 è di certo poco presente. In questo senso, non è necessariamente adeguata la percezione del suo rischio profondo da parte dei risparmiatori.

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Ma il mattone non andrà mai a zero

Per giunta, il rischio immobiliare è sostanzialmente limitato: come potrebbero i beni immobiliari, anche di qualità media, valere zero? C'è quindi da aspettarsi che nelle preferenze degli investitori il «reale» finisca per tornare a prevalere sul «virtuale» una volta che i prezzi si saranno adeguati, anche se potrebbe volerci parecchio tempo. Il puramente virtuale rimarrà incontrollabile finché sarà privo di un valore fondamentale, a meno che non si considerino «fondamentali» il piacere della speculazione, l'utilità di una valuta per il commercio illegale o soprattutto la sfiducia nelle valute statali. Se questi tre fattori vengono considerati fondamentali, sono poche le possibilità che il bitcoin abbia un giorno un valore pari a zero. Di conseguenza, sia gli asset reali che virtuali hanno un loro posto, a patto di distinguere chiaramente i loro rispettivi (de)meriti. (riproduzione riservata)

*fund manager La Financiere de l’Echiquier

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