Hotel e viaggi: nuovi trend e turismo in crescita lanciano gli investimenti nel comparto hospitality
I flussi turistici stanno tornando ai livelli pre-Covid, e nascono nuovi trend di viaggio come il “bleisure”, per chi coniuga il viaggio di lavoro e di piacere, e il “revenge tourism”, per chi cerca una rivalsa sulle restrizioni del periodo Covid. Per questo in Italia crescono gli investimenti nel settore hotel
Il settore turistico-ricettivo è stato il comparto più colpito dalle limitazioni imposte dalla pandemia da Covid-19, ma anche quello sul quale ci sono le maggiori aspettative di crescita. Un nuovo contesto sta modificando la geografia degli investimenti all’interno dell’hospitality, creando ottime opportunità per gli operatori immobiliari con profilo rischio-rendimento “value-add”, a beneficio anche di immobili posizionati in location secondarie. Rispetto ad altre, queste proprietà tendono a produrre meno reddito ma l’obiettivo è la crescita di valore dell’immobile nel medio-lungo termine.
Flussi verso i livelli precovid
A livello globale i flussi turistici sono ritornati quasi ai livelli pre-Covid. In Italia nel 2022 si è avuto un netto incremento della percentuale dei viaggiatori (+30% anno su anno) e performance ancora migliori se si considerano i viaggiatori per motivi di lavoro (+31% anno su anno), anche se non si sono ancora raggiunti i numeri pre-Covid (fonte Istat).Se ci si concentra sul settore upscale (3, 4 e 5 stelle), secondo gli indicatori di Italian Hotel Monitor elaborato da Trademark Italia, i primi tre mesi del 2023 per l’industria alberghiera tricolore si sono chiusi con un risultato in sensibile crescita rispetto al 2022, sia in termini di occupazione camere (+12,3 punti) sia di prezzo medio camera (+12,1%).
I numeri descrivono un fenomeno variegato che deve essere letto da diversi punti di vista; l’attenzione ai temi della sostenibilità vede la crescente attenzione verso i regenerative travel, ossia quei viaggi pensati intorno al ruolo centrale assunto dalla natura, destinati a utenti molto esigenti alla ricerca di luoghi incontaminati.
Viaggi “bleisure” e “revenge tourism”
Tra i trend in atto per il 2023 ci sono poi i viaggi bleisure, ossia un viaggio che nasce come un viaggio di lavoro (magari per i giorni feriali) per poi trasformarsi di piacere (nel week-end). Gli hotel stanno cogliendo tale opportunità organizzando dei pacchetti per vivere la destinazione attraverso escursioni e rivedendo i propri spazi affiancando luoghi pensati per facilitare lo smart working con spazi pensati per il relax.
Una nuova forma di turismo nata proprio come risposta alla pandemia è il revenge tourism o il turismo di rivalsa, che trae origine dal desiderio di riscatto di coloro che, dopo l’austerità imposta dal Covid, sentono un forte bisogno di viaggiare come ribellione alle limitazioni per ricostruire la socialità perduta. Questi trend si traducono in una nuova “travel experience” che prevede anche nuove forme di ospitalità (serviced apartments, extended-stay hotels, condhotel, ecc.) e l’ampiamento dei servizi offerti.
A differenze di altre asset class, gli hotel possono adattarsi in modo quasi istantaneo alle variazioni macroeconomiche: modificando le tariffe delle camere in modo repentino, è possibile tentare di neutralizzare l’effetto dell’inflazione e dell’aumento dei costi, preservando la redditività associata alla gestione e conseguentemente il market value delle “mura”, specie quando i contratti di locazione prevedono una parte variabile direttamente collegata alle performance alberghiere. Infatti, nonostante gli aumenti dei costi operativi e dell’energia, l’aumento della tariffa giornaliera e del RevPar (Revenue Per Available Room, tradotto alla lettera significa fatturato generato per camera) garantiscono dei rendimenti gestionali buoni con ricadute positive sul sottostante immobiliare.
Gli investimenti nell’hotellerie
Nel mercato alberghiero italiano sono stati investiti nel 2022 circa 1,5 miliardi di euro (a seconda delle fonti si va da 1,33 a 1,6 mld€ di euro), in linea con quanto fatto negli ultimi anni, ponendo l’hotel sul gradino più basso del podio degli investimenti dopo uffici e logistica. La necessità di valorizzare gli immobili al fine di renderli maggiormente ESG compliant e creare nuove forme di hospitality in linea con il moltiplicarsi delle esigenze, vede una predominanza di operazioni di tipo value-add.
Nel settore immobiliare alberghiero, nel 2019 BBVA e Pestana Hotel Group hanno emesso il primo green bond alberghiero al mondo (60 milioni di euro), mentre Host Hotels & Resorts è diventata poco dopo la prima hospitality statunitense REIT (acronimo di real estate investment trust) a emettere un green bond (650 milioni di dollari). Da allora, anche i finanziamenti green degli hotel hanno avuto una traiettoria al rialzo.
La complessità dei cambiamenti in atto nel settore ricettivo richiede un approccio altrettanto articolato e multidisciplinare che sappia coniugare efficienza energetica, sostenibilità ambientale, salvaguardia delle risorse naturali, wellness, ma anche innovazione e digitalizzazione.
Attirare nuovi capitali e investitori richiede progetti e nuove idee che siano in grado di ottimizzare le opportunità offerte dalle nuove tecnologie, sia in fase di progettazione di cantiere sia nel corso della gestione. (riproduzione riservata)
*senior director technical services di Rina Prime Value Services
