Comprare casa a New York e Miami, zone in crescita e prezzi dell’American dream
Luca Paci e Carlo Dipasquale di Gabetti Usa raccontano le due metropoli tra lusso e opportunità. La tassa del sindaco Mamdani? Tanto rumore per nulla
Chi assapora il sogno americano non può aprire gli occhi senza prima aver immaginato la propria casa a Brooklyn o a Manhattan o ancora a Miami, lungo la costa o nei quartieri interni ricchi di arte e lusso.
New York e la città della Florida sono città in continua evoluzione, sempre vive e moderne, anche sotto l’aspetto immobiliare, e sono i poli maggiormente attrattivi per gli italiani che vogliono avere un piede (o due) negli States o che vogliono trovare un luogo sicuro per i loro (cospicui) risparmi. A fare da guida tra i palazzi delle due città, Luca Paci e Carlo Dipasquale, sales manager in loco di G International, la società che ha in licenza d'uso il marchio Gabetti Usa/NY e Gabetti Usa/Miami.
Comprare casa a New York
«È un buon momento per investire a New York», commenta Luca Paci, «il mercato immobiliare della città ha di solito lunghi periodi di stabilità e poi rapide crescite, come quella del 15-20% tra il 2012 e il 2016».
Attualmente i prezzi medi vedono un rialzo annuale attorno al 3-4%, ma ci sono indizi che potrebbero far pensare a una prossima impennata. «Il costo della vita è aumentato moltissimo, così come i canoni d’affitto» mentre i prezzi delle case non hanno seguito questo trend a causa «degli alti tassi di interesse (attualmente il fisso a 30 anni è al 6,25%) oltre a Trump, elezioni e guerre». Come dicono gli americani, il mercato delle case «has to catch-up, deve recuperare».
Chi compra senza mutuo (il cosiddetto cash buyer) «oggi vince: compra anche con 800-900 mila dollari una casa che costa meno rispetto al 2015 e che può affittare anche a 5-6 mila dollari al mese».
Non bisogna aspettarsi però ritorni monstre in stile Dubai pre-guerra: «non è un mercato speculativo, ma un rendimento del 3-5% è pressoché assicurato data la domanda di affitti sempre viva».
Le migliori zone a New York
Quali zone osservare? «Il Financial District ha palazzi rinnovati con servizi fantastici (come palestra e piscina). Dopo l’11 settembre gli uffici si erano svuotati e sono stati dati incentivi per convertire gli edifici dedicati a uffici in immobili residenziali: ora è un quartiere pulsante con molte opportunità d’investimento perché gli affitti sono molto alti ma i prezzi sono rimasti relativamente bassi».
Altre zone rinate sono «Greenpoint, il waterfront di Brooklyn su Manhattan, dove prima sorgevano fabbriche e magazzini adesso si trovano nuovissimi condomini residenziali con viste stupende sullo skyline, che ora costano come Manhattan» e Bedford-Stuyvesant (Bed-Stuy) «dove all’inizio degli anni 2000 compravi, per quanto riguardo le Townhouse a 300 mila dollari e ora costano 2,5 milioni, con buoni margini di crescita».
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La tassa proposta dal sindaco Mamdani
Ha fatto discutere la proposta del sindaco Zohran Mamdani di istituire una tassa sui pied-à-terre (ossia le case usate dai proprietari come alloggi temporanei e non messe in affitto) superiori ai 5 milioni di dollari.
Paci ha le idee chiare: «Difficilmente si realizzerà. Da un lato è troppo complicato determinare il valore di ogni singolo appartamento, specialmente quelli acquistati diversi anni fa. Dall’altro, moltissimi palazzi residenziali a New York sono di proprietà delle cosiddette cooperative, ossia delle società private che assegnano gli appartamenti come se fossero quote societarie. Le cooperative vengono tassate come unica entità, quindi anche ammesso che si riesca a capire quale appartamento all’interno della stessa struttura vale più di 5 milioni (cosa per nulla scontata), come si possono tassare diversamente quei proprietari, se la tassa è unica per l’intero edificio? Molto complesso».
In ogni caso, se la proposta si concretizzasse, «nessuno scapperà da New York, al contrario di quel che si sente dire», e il motivo è molto pratico: «chi ha una casa da più di 5 milioni paga già a partire da 120 mila dollari di spese annuali, solo di condominio e imu, anche senza usarla: qualche migliaio in più di tasse non influirebbe sulle scelte dei lifestyle buyers di avere casa a New York», conclude Paci.
Miami, la nuova Silicon Beach
Spostandoci invece in Florida, Miami è l’esempio di come in pochi anni una città possa cambiare completamente. «Prima del Covid era una città tipicamente vacanziera», spiega Carlo Dipasquale, «poi il mondo tech e finanziario si è spostato qui», tanto che molti la chiamano Silicon Beach. Non solo realtà come Amazon, Microsoft e Citadel sono arrivate a Miami con la loro sede, anche molti ceo come Zuckerberg (Meta) o Page (Google) hanno comprato casa in città recentemente, «trasormando Miami in una nuova tech hub».
«Brickell Avenue è oggi il secondo distretto finanziario più importante degli Usa dopo Wall Street e il tessuto immobiliare si muove assieme agli elevati standard di vita di chi adesso lavora e vive in città», spiega Dipasquale.
Miami si è rivoluzionata: «Downtown, per esempio, era una zona malfamata fino a poco tempo fa, conosciuta per la Camillus House, un luogo di rifugio per i senzatetto. Il quartiere poi è rinato, in America basta costruire un palazzo per creare un effetto a catena: si tratta del One Thousand Museum, un grattacielo residenziale di lusso realizzato dall’architetto iraniano Zaha Hadid, dove, tra i primi, comprarono casa i Beckham». E come volevasi dimostrare è attualmente in costruzione il Waldorf Astoria da 100 piani, già venduto per il 98%. «Si tratta di case con servizi di alto livello data la nuova popolazione di professionisti a Miami», spiega Dipasquale, «penso al Delano, sempre a Downtown, dove viene dato, oltre all’appartamento, un ufficio e i servizi per la spiaggia».
Nel fermento tra nuovi grattacieli e sempre maggior lusso, «gli italiani amano Miami, ci fu un boom di prima del Covid, ora però stanno tornando. Anche con 300-500 mila dollari ci si compra un appartamento in stile art deco». (riproduzione riservata)
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