Casa, Btp o fondo? Tre opzioni di investimento a lungo termine a confronto. L’analisi di Moneyfarm
Gli italiani tradizionalmente puntano sugli investimenti immobiliari, ma non è detto che questa sia sempre la scelta migliore Sul lungo periodo titoli di Stato e fondi pensione sono competitivi | Comprare casa a Milano, dimmi che lavoro fai e ti dirò quale immobile puoi permetterti e dove
L’incertezza regna sovrana in queste settimane d’estate, motivo per cui allungare l’orizzonte degli investimenti può essere una valida strategia. In quest’ottica ci sono diversi strumenti finanziari che possono essere presi in considerazione. Moneyfarm ne mette a confronto tre: Btp, fondi pensione e rendite immobiliari. Prendendo in considerazione un arco temporale da cinque a 40 anni, il rendimento del Btp più lungo sul mercato (in scadenza nel 2072) si mostra decisamente competitivo nel primo decennio, dopodiché l’investimento immobiliare e il fondo pensione appaiono più convenienti. Attenzione, però, ad alcune variabili: l’inflazione, il profilo di rischio dei fondi e la città dove si compra un’abitazione.
Casa dolce casa
In Italia oltre il 77% delle famiglie vive in una casa di proprietà (dati Confedilizia). In più, fatta 100 la ricchezza lorda, oltre il 55% è rappresentato da attività non finanziarie, di cui il 46% da case (dati Istat a gennaio 2024).
«Gli investimenti immobiliari costituiscono da sempre una grande passione degli italiani, ma il fatto che una casa possa essere al tempo stesso asset finanziario e bene tangibile con cui stabilire un legame emozionale può portare a scelte d’investimento non efficienti», sottolinea Andrea Rocchetti, global head of investment advisory di Moneyfarm. «Gli investimenti immobiliari devono essere sempre analizzati con parametri finanziari, considerando i costi espliciti, quelli impliciti e il costo-opportunità. Spesso i mercati finanziari possono offrire maggiori opportunità di rendimento, specialmente all’aumentare dell’orizzonte temporale disponibile e del livello di rischio che si è disposti a tollerare».
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Possedere un immobile può essere utile in un’ottica di successione, ad esempio se si vuole lasciare un asset tangibile ai figli, dal momento che le case rientrano di default nell’asse ereditario. Tuttavia, un investimento di questo tipo è poco liquido e flessibile. Inoltre, dal punto di vista fiscale, Moneyfarm evidenzia come periodicamente si torni a discutere di modifiche e possibili inasprimenti.
Da tempo, ad esempio, si parla di una riforma del catasto e, quindi, della base su cui sono calcolate le imposte. Chi acquista una casa in Italia deve versare le tasse sulla compravendita (Iva, imposta di registro, imposta ipotecaria e catastale) e l’Imu, se l’immobile fa da seconda casa. Btp e fondi pensione, invece, godono di aliquote agevolate rispetto a quella standard, pari al 26%, che si applica sulle plusvalenze dei prodotti finanziari: il 12,5% per i rendimenti da titoli di Stato e il 20% per quelli da fondi pensione.
Btp e fondi pensione a confronto
Anche i Btp sono un grande classico nelle scelte di investimento degli italiani che nell’ultimo anno hanno mostrato un interesse molto alto per i titoli di Stato, complici anche i rendimenti appetibili. L’ultima emissione di Btp Valore, l’obbligazione retail con un taglio minimo di mille euro, a maggio ha ottenuto ordini per 11,2 miliardi mentre a marzo la domanda aveva raggiunto l’ammontare record di 18,5 miliardi.
Ma i titoli di Stato rendono più di una casa? A parità di capitale investito, la cedola effettiva (al netto delle tasse) del Btp al 2072, che al momento ha un prezzo di circa 61 euro, si aggira intorno al 3,1%. Il rendimento di questo investimento, quindi, risulta di fatto sovrapponibile a quello della rendita immobiliare media. Secondo l’analisi di Moneyfarm, il valore medio di un immobile da 106 metri quadri in Italia è di 156.600 euro e il rendimento netto per chi lo acquista è proprio del 3,1%.
Tuttavia, bisogna mettere in conto l’inflazione e la capacità di chi possiede l’immobile di adattarne il prezzo. In caso di adeguamento del 100% dei canoni all’inflazione, l’investimento immobiliare batte il Btp che, al contrario, non si rivaluta. In 10 anni, ad esempio, il rendimento del Btp al 2072 potrebbe arrivare a quasi 48 mila euro contro i circa 53 mila di un immobile medio (si veda tabella sopra). Se, però, l’adeguamento dei canoni all’inflazione si ferma al 50%, i due investimenti risultano allineati. La stessa dinamica si conferma allungando l’orizzonte temporale a 15 o 20 anni, mentre salendo a 30-40 anni il Btp è leggermente più conveniente con un adeguamento dei prezzi dell’immobile del 50%.
Milano e Roma rendono meno
Un altro fattore da non sottovalutare è la città in cui si decide di acquistare una casa. A Milano e a Roma, infatti, i rendimenti di un investimento immobiliare medio scendono dal 3,1% della media italiana al 2,7% e al 2,9%. Questo perché comprare nel capoluogo lombardo e nella capitale costa di più, a fronte di una superficie media inferiore: 81 metri quadrati a Milano e 92 metri quadrati a Roma, con un valore stimato di circa 382 mila euro e 255 mila euro. Dopo 10 anni, quindi, il rendimento di un immobile in queste due città risulta inferiore alla cedola del Btp al 2072, in caso di adeguamento dei canoni all’inflazione del 50%, e resta inferiore anche all’aumentare degli anni. Se, però, l’adeguamento dei prezzi arriva al 100% dell’inflazione, dopo almeno 20 anni l’immobile rende più del Btp.
L’opzione del fondo pensione
La terza opzione, quella del fondo pensione, ha caratteristiche leggermente diverse. Innanzitutto, il fondo dà un ritorno solo al momento del pensionamento e non anno per anno come Btp e abitazioni. In più, il profilo di rischio selezionato, che può essere più o meno prudente, è in grado di fare la differenza.
A battere la rendita immobiliare e il Btp al 2072 sono soprattutto i fondi con profilo di rischio più alto, cioè quelli maggiormente esposti al mercato azionario: in questo caso, secondo l’elaborazione di Moneyfarm, il rendimento a 40 anni sarebbe di oltre 540 mila euro, di molto superiore alla rendita immobiliare media che si ferma a 211 mila euro nel caso pù favorevole, cioè con adeguamento dei canoni all’inflazione del 100%. Ancora più ampio il distacco con il Btp al 2072 che su un orizzonte di quattro decenni renderebbe circa 145 mila euro.
Tuttavia, se l’investitore sceglie una linea più cauta, con un focus sul comparto obbligazionario europeo, il gap si assottiglia perché il rendimento stimato per un fondo pensione scende intorno ai 180 mila euro. (riproduzione riservata)
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