Immobiliare, buoni affari nelle case: ecco città, zone e mete turistiche dove vale la pena puntare ancora – TABELLA INTERATTIVA
Inflazione e caro mutui frenano le compravendite di immobili, in netta flessione nel primo trimestre. Ma non la domanda degli italiani. Così i prezzi almeno finora hanno resistito | Quanto vale (e rende) la casa in montagna in estate? La classifica delle località italiane – TABELLA INTERATTIVA
È ancora tempo di (moderato) ottimismo sul mercato della casa. La doccia fredda della brusca frenata accusata nel primo trimestre 2023 da mutui e compravendite non cancella infatti i molti punti di forza del settore, uniti al proverbiale interesse degli italiani per l’investimento nel mattone, la prima casa di certo, ma anche la seconda e magari la terza. Ma una mano arriva anche dal perdurare di buone occasioni sul mercato: se alcune aree rallentano, altre manifestano nuove potenzialità, nelle grandi città, ma anche, e soprattutto, nel settore turistico. Del resto sono molteplici i fattori su cui fa perno la fiducia di molti operatori e acquirenti nei confronti del mercato, fattori che differenziano questa crisi da quella per esempio del 2012.
La crisi nasce infatti dal repentino rialzo dei tassi di interesse, con pesanti riflessi sulla rata del mutuo, e dall’aumento dell’inflazione in genere che, facendo rincarare tutti i prezzi, ha di fatto impoverito gli italiani. Anche le quotazioni delle case peraltro non sono rimaste ferme dopo il brillante 2022, soprattutto in alcune grandi città, Milano in primis, per cui il potenziale compratore si ritrova oggi con prezzi più alti, mutui più cari e minor potere d’acquisto.
Che cosa allora gioca ancora in positivo? Semplice. In primo luogo una domanda tuttora forte e motivata, sia dalla necessità di maggior efficienza energetica sia dai cambiamenti nel mondo del lavoro (dallo smart working alla settimana di quattro giorni). E poi l’abbondante liquidità sul mercato, la vivacità del turismo e del settore degli affitti, e anche i prezzi delle abitazioni che in molte zone sono ancora accessibili oppure con interessanti potenzialità di incremento.
Mercato frenato dal rialzo dei tassi
L’attuale abbondanza di liquidità è la chiave di lettura del rallentamento in atto e «si contrappone appunto a quanto accaduto ormai dieci anni fa, quando la frenata fu generata da una crisi di liquidità», spiega Diego Vitello, responsabile ufficio studi di Gabetti. «Oggi invece a rallentare il mercato è il rialzo dei tassi di interesse e quindi della rata del mutuo». Non a caso mentre il mercato dei mutui nel primo trimestre ha registrato un calo intorno al 25%, la flessione delle compravendite si è fermata al 10% a livello nazionale, che sale al 13% nelle principali città. In altre parole le compravendite sono scese meno dei mutui, il che vuol dire appunto che chi poteva o voleva comprare lo ha fatto comunque, anche a costo di accontentarsi di abitazioni più piccole oppure di doversi spostare verso zone meno costose.
Il rincaro dei mutui ha avuto un doppio effetto sui potenziali acquirenti: chi può aspetta, in attesa di tempi migliori, sperando che i tassi scendano un po’ o almeno si stabilizzino, gli altri invece cercano di negoziare, di ottenere uno sconto sul prezzo dell’abitazione, specie se si tratta di un’acquisto per sostituzione: se devo vendere la casa che ho a sconto, devo poter comprare anche a sconto.
L’altro punto importante della frenata in atto è la tenuta della domanda, che resta forte nonostante tutto (e in quasi tutte le città) come mostra anche la tabella in pagina elaborata da Immobiliare.it. «Il calo delle compravendite era prevedibile considerando lo scenario tassi e le tensioni sull’economia», aggiunge Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, «ma soprattutto tenendo conto che arriviamo da un 2022 eccezionale, con compravendite residenziali a quota 780 mila, il valore più alto dopo il massimo del 2008. Anche ipotizzando una flessione del 10-15% totale a fine anno, le transazioni scenderebbero di poco sotto quota 700 mila, valore tra i maggiori degli ultimi anni che testimonia di un mercato piuttosto vivace. Il vero problema semmai è che la domanda non sempre trova ciò che davvero cerca, nel senso che l’acquirente si trova spesso di fronte ad abitazioni vecchie, poco efficienti dal punto di vista energetico e superate come suddivisione degli spazi e caratteristiche».
Proprio domanda e liquidità abbondanti fanno comunque stimare che il rallentamento in atto avrà vita breve, decisamente inferiore alla crisi del 2012, e anche al breve stop dovuto alla pandemia nel 2020 e primo semestre del 2021.
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